心理的瑕疵物件とは？３年間住んでいるからこそわかるメリットとデメリット

「心理的瑕疵物件とは何？」

「心理的瑕疵物件はお得なの？」

といった疑問をお持ちではないでしょうか。

心理的瑕疵（かし）物件とは、事故や事件があった物件、近くに刑務所や下水処理場がある物件のことです。

気持ちが悪い、悪臭がするなどのデメリットはありますが、相場より2〜4割安く住める魅力もあります。

実際に筆者の住んでいる事故物件は、相場が10万円のところを6万円で借りることができました。

本記事では、事故物件に3年以上住んでいる筆者が、以下の3点を中心にわかりやすくまとめています。

ぜひ、心理的瑕疵物件の魅力をのぞいてみてください。

１．心理的瑕疵物件とは

そもそも瑕疵とは、表面からは見えない不具合や欠陥があるという意味です。

心理的瑕疵物件とは、心理的な不具合である「抵抗感」をもつ「事故物件」や「訳あり物件」「いわくつき物件」とよばれる物件を指します。

心理的瑕疵物件は価格が安いなどの特徴はありますが、抵抗感をもつ人が多いことから、一般的には避けられる傾向です。

また、瑕疵物件には以下の4種類があります。

次の章では、心理的瑕疵物件の具体的なケースについて紹介していきます。

２．心理的瑕疵物件の具体例６つ

「心理的瑕疵物件って、具体的にはどんな物件？」と疑問に思っていることでしょう。

ここでは、心理的瑕疵物件の具体例を紹介していますので、「自殺があった物件は心理的瑕疵物件」と、具体的に判断できるようになります。

以下は、心理的瑕疵物件の具体例6つです。

それぞれのケースについて、1つずつ確認していきましょう。

ケース１．自殺があった物件

心理的瑕疵物件の具体的なケースとなるのが、自殺があった物件です。

「自殺があった物件」と聞くと、多くの人が抵抗を感じ、住みたくはないと思うでしょう。

自殺方法によっては、床や壁に血痕やシミが残っている可能性もあります。

警察庁統計によると、2018年の自殺者数は約2万人です。

1日あたりで54人もの人が自殺をしていることになり、家の中で自殺をしている人も相応の数と予想できます。

自殺があったと聞くだけで避ける人は多いわけですから、自殺があった物件は心理的瑕疵物件です。

ケース２．殺人事件があった物件

殺人事件があった物件も、心理的瑕疵物件になります。

「この家で殺人事件があった」と聞くと、近寄りたくもないと考える人は多いです。

警察庁統計によると、毎年900件〜1,000件程度の殺人事件が発生しています。

一家殺人事件や連続殺人事件など、凶悪で残虐な事件も少なくありません。

家の中で殺人事件が発生すると、自殺よりも血痕やシミが残る可能性は高いです。

室内を清掃やリフォームしてキレイだとしても、「この部屋が残虐な殺人事件の現場になった」と思うと、どうしても抵抗感が生まれます。

また、殺人事件であれば、インターネットで検索して物件や住所の情報が出る可能性も高いです。

殺人事件があった物件は、代表的な心理的瑕疵物件と言えます。

ケース３．事故死があった物件

事故死があった物件も、心理的瑕疵物件です。

室内での転倒や窒息、溺死など、家庭内での事故死は交通事故死の3倍という統計もあります。

不慮の事故といえども、「室内で死者がでた」ことに良い気はしないものです。

事故死があったことを知り、物件選びの選択肢から外す人も多いでしょう。

心理的瑕疵物件の1つとして、事故死があった物件も該当をします。

ケース４．火災があった物件

心理的瑕疵物件の1つとなるのが、火災があった物件です。

ボヤ程度の火災であればいいですが、火災事故によって人が亡くなっているような場合は、心理的瑕疵物件として扱われます。

「昨年、この部屋で火事があり住民の方が亡くなりました」などと聞けば、抵抗を感じる人が多いためです。

火災事故があった物件であれば、インターネットで情報も出てくるため、目にも留まりやすいでしょう。

程度や被害状況にもよりますが、火災があった物件も心理的瑕疵物件になりえます。

ケース５．近くに暴力団の事務所がある物件

物件の近くに暴力団の事務所がある物件も、心理的瑕疵物件になります。

「家の2軒隣が暴力団事務所」と聞いて、喜ぶ人はいないでしょう。

近くに暴力団事務所があるというだけで、恐怖を感じてしまいますよね。

組員の方が生活を送るエリアで過ごすため、いつ危険な目に巻き込まれるかわかりません。

ストレスや恐怖で精神的苦痛を味わう可能性があるでしょう。

暴力団事務所が近くにある場合は、資産価値や銀行の担保価値も下がります。

子育て世帯にとっては、敬遠したくなる物件です。

ケース６．近くに刑務所や下水処理場などがある物件

近くに刑務所や下水処理場などの嫌悪施設がある物件も、心理的瑕疵物件です。

嫌悪施設とは、その名の通り「嫌われている施設」のことで、刑務所や下水処理場の他にも以下のような物件があります。

これらの施設が近いと、騒音や悪臭、大気汚染や土壌汚染などを誘発する可能性があると考えられます。

これらの施設が近くにあることを後から知って、トラブルになることも多くあります。

嫌悪施設の近くにある物件も心理的瑕疵物件として扱われることが多いです。

３．心理的瑕疵物件の告知義務は必要ない！？

心理的瑕疵物件であっても、不動産会社には告知義務があります。

ただし、物理的瑕疵物件のように線引きが明確ではないため、曖昧な部分が多いです。

心理的瑕疵物件の告知義務の現状について理解することで、注意して業者と接することができるようになるでしょう。

告知義務については規定が曖昧

実は、心理的瑕疵物件の告知義務は規定が曖昧です。

心理的瑕疵物件自体が、法律で規定されているわけではないため、グレーゾーンが多くなっています。

そのため、事件や事故が発生して間もない物件については告知がされていますが、長期間経っている物件は告知されていないことが多いです。

また、事件死や事故死は心理的瑕疵として扱われますが、自然死や病死は対象にならないなど、内容によっても異なります。

事件があれば上下左右の物件には告知し、屋上からの自殺だと告知をしないことも少なくありません。

告知のルールは詳細が決まっているわけではないため、どこまで告知するかは不動産会社によって異なります。

告知をしないとトラブルになる可能性がある

不動産会社が居住予定者に告知しないと、トラブルになる可能性があるため、積極的に告知をする業者が多いです。

告知をしなかった場合、入居者から「事前に知っていれば契約はしなかった！」と、損害賠償請求や契約解除を求められてしまいます。

訴えられた場合は評判も悪くなるため、告知しないことはリスクが高いのです。

しかし、どこまでの範囲を告知するかは、不動産会社が基準を決めています。

必ず自身で調べるようにしましょう。

４．心理的瑕疵物件を見極める方法

ここからは、心理的瑕疵物件の見極め方を紹介していきます。

読むことで検討物件が心理的瑕疵物件かどうか、高い確率で見極められるようになります。

心理的瑕疵物件の具体的な見極め方は以下の5つです。

それぞれの方法について、確かめていきましょう。

ポイント１．家賃や価格が異常の安い物件は注意する

心理的瑕疵物件を見極める方法の1つが、家賃や価格が異常の安い物件に注意することです。

心理的瑕疵物件は人気がなくなるので、家賃や価格が周辺よりも2割〜3割安くなります。

そのため、立地や設備、築年数や広さなど、条件が良い物件にもかかわらず、家賃や価格が異常に安い場合は心理的瑕疵物件の可能性があると言えるでしょう。

たとえば、以下のような物件です。

条件が良いのに相場より、2割〜3割以上割安な物件は注意してください。

ポイント２．重要事項を確認した上で担当者に聞く

重要事項を確認し、担当者にも聞くことで心理的瑕疵物件を見極めましょう。

心理的瑕疵物件であれば告知義務があるため、重要事項で確認できます。

ただし、不動産会社が心理的瑕疵はないと判断していれば告知はされません。

事件が起きてから年数が経っている場合などがその例です。

そのため、重要事項書類に載っていなかったとしても、担当者に聞くようにしましょう。

過去に心理的瑕疵物件だったのであれば、担当者が教えてくれるはずです。

重要事項と担当者への確認は、心理的瑕疵物件を見極めるポイントになります。

ポイント３．近隣住民に聞き込みをする

近隣住民に聞き込みをすることも、心理的瑕疵物件かどうかを調べる有効な方法です。

近所の人に聞けば、「その物件は10年前に殺人事件があった」など、事件や事故について教えてくれるでしょう。

不動産会社の人が知らない情報も得ることも可能です。

近隣住民に聞き込みをすれば、心理的瑕疵物件か判断しやすくなります。

ポイント４．事故物件サイトを確認する

心理的瑕疵物件を見極める方法の1つが、事故物件サイトを確認する方法です。

事故物件サイトを見れば、いつどんな事件・事故があったのか知ることができます。

代表的な事故物件サイトとして「大島てる」がおすすめです。

大島てるのおすすめポイントは以下の2点。

無料で利用できますので、「大島てる」を使って検討物件が心理的瑕疵物件かどうか確認しましょう。

ポイント５．URの場合は「特別募集住宅」の有無を確かめる

UR物件の場合は、事故物件を特別募集住宅として募集をしています。

したがって、特別募集住宅の有無を確かめることで、心理的瑕疵物件かどうか判断することが可能です。

もし、特別募集住宅の場合は、入居して1年間ないし2年間の家賃が半額になる制度があります。

URの物件を検討する場合は、特別募集住宅でないか確認するようにしてください。

５．心理的瑕疵物件に住むメリット

この章では心理的瑕疵物件を選ぶメリットについて紹介していきます。

「どうしてわざわざ気持ちわるい物件に住みたがるの？」

と思うかもしれませんが、魅力があるからこそ心理的瑕疵物件は一部の層から大人気を得ているのです。

メリットを聞けば、あえて心理的瑕疵物件を狙う人の気持ちがわかるはず。

以下は、心理的瑕疵物件に住む人の2つのメリットになります。

1つずつ、見ていきましょう。

メリット１．周辺相場より安い家賃で住める

心理的瑕疵物件に住むメリットとなるのが、周辺相場より安い家賃で住めることです。

心理的瑕疵物件は需要が少ないため、周辺相場より2割〜3割以上安くなります。

そのため、相場よりもだいぶ安い予算で住めるのが魅力です。

特に強いストレスを感じない人であれば、割安な家賃で住めることは、非常に大きなメリットと言えます。

メリット２．築浅や駅近物件に住める

築浅や駅近など、好条件の物件に住みやすいのも心理的瑕疵物件のメリットです。

残念ながら、年間2万人の自殺者、1,000件近い殺人事件が発生していることから、事故物件の数は年々増えています。

築浅物件や駅近物件など、魅力的な物件も例外ではありません。

タワーマンションや駅3分圏内、ハイグレードマンションなどの物件でも安い家賃で住めます。

通常であれば手が出しづらい好条件の物件も、心理的瑕疵物件であれば住むことが可能です。

６．心理的瑕疵物件に住むデメリット

ここで紹介するデメリットを確認すれば、心理的瑕疵物件を避ける人が多い理由が明確にわかります。

メリットとデメリットを把握することで、入居判断もしやすくなるでしょう。

以下は、心理的瑕疵物件に住む4つのデメリットです。

1つずつ、確かめていきましょう。

デメリット１．気持ち悪い

心理的瑕疵物件に住むデメリットの1つが、気持ち悪さを感じることです。

「数年前に入居者がリビングで自殺をした」「部屋の中で殺人事件があった」など知ったら、シンプルに気持ち悪いと感じる人が大半ではないでしょうか。

何も気にならないという人は、ほとんどいないでしょう。

清掃やリフォームがなされているとはいえ、自殺や殺人があった場所で生活をするわけですから、ハートが強くないと正常を保てません。

家賃が安くて住む場合も、気持ち悪さを我慢する必要はあります。

デメリット２．騒音や悪臭に悩まされる

騒音や悪臭に悩まされるのも、心理的瑕疵物件に住むデメリットです。

産業廃棄物処理場や下水処理場、学校などが近いと、騒音や悪臭の影響を受けてしまいます。

学校のチャイム音や放送が聞こえたり、生臭いニオイに悩まされたりするでしょう。

場合によっては窓を閉めていても影響を受けるため、心地よい生活が難しくなります。

防音シートや消臭シートを貼るなど、対策も必要です。

嫌悪施設に近い物件は騒音や悪臭に悩まされる可能性があるため、よく気をつけましょう。

デメリット３．同棲を嫌がられる

心理的瑕疵物件のデメリットとなるのが、恋人から同棲を嫌がられる可能性があることです。

住んでいる本人は何とも思っていなくても、事故物件と聞いて引いてしまう恋人は多いでしょう。

強引に同棲を始めても、恋人は強いストレスを感じて健康に害が出るかもしれません。

そもそも、事故物件などの心理的瑕疵物件に住める人が少数派なので、同棲を嫌がられる可能性は高いでしょう。

デメリット４．治安が懸念される

治安が懸念されるのも、心理的瑕疵物件に住むデメリットと言えます。

心理的瑕疵物件扱いの物件近くには暴力団関係者があることも…

近くに暴力団事務所があれば、いつ抗争や事件に巻き込まれるかわかりません。

実際に、過去には暴力団同士の抗争に一般人が巻き込まれて被害が出ています。

心理的瑕疵物件は、治安面が懸念されるデメリットがあることも覚えておきましょう。

７．心理的瑕疵物件で実際に生活した３人の体験談

心理的瑕疵物件で実際に生活した人の体験談が、ネットにたくさんアップされています。

「心霊現象があった」「普通に暮らせて満足」など、人によって感じ方は180度違うようです。

多くの体験談に目を通すことで、心理的瑕疵物件での生活がよりイメージしやすくなります。

ちなみに筆者が住んでいる事故物件では、不可解な現象は何ひとつ発生していません。

そのため、知人から聞いた3つの体験談を紹介しますので、参考にしてください。

体験談１．築浅の物件で恐怖体験に襲われたBさん

駅近で築4年のマンションに住んでいました。

元々、契約の際に3年前に殺人事件があったことは聞いていました。

最初は気持ち悪いと思ったのですが、あまりの家賃の安さを魅力に感じ契約したのです。

最初の頃は生活をしていても何ら問題はなく

「安いうえに何もないからラッキー」

と思っていました。

しかし、引っ越しをして半年経ったあたりから、異変が起こり始めます。

夜中に人が歩くような音が聞こえたり、洗面所で顔を洗っていたら誰かが後ろにいる気配を感じたり、誰もいない場所から音が聞こえたりと、恐怖体験に襲われました。

幽霊の仕業なのか気にせいなのかはわかりませんが、薄気味悪い感じがしたがので、それからすぐに引っ越してしまいました。

心理的瑕疵物件に住むのであれば、メンタルが強くないと難しいと思います。

体験談２．夜中に勝手にテレビがつく心霊物件に住んでいたAさん

事故死があったアパートに住んでいたのですが、夜中に勝手にテレビが点くことがしょっちゅうありました。

消していたテレビがいきなり点くので、恐怖以外のなにものでもありませんでした。

「事故死した人の霊の仕業では？」と思い、精神的に病みそうになったため、引っ越しをしました。

あとで知ったのですが、外部や他機器の電波？によってこのような現象が起きるとも言われているみたいですね。

ただあの時は、テレビが勝手に点くことを事故死物件と結びつけていたため、とにかく逃げ出したい気持ちでいっぱいでした。

何かあると、すぐに物件のせいにしてしまうため、冷静な判断力が必要ですね。

体験談３．自殺者のでた物件で暮らすCさん

「2年前に自殺があった物件でしたが、家賃がとても安くて便利な場所だったので、住んでいます。元々、心霊現象など信じる方ではないこともあってか、今のところ何不自由なく生活しています。

よくある事故物件の深夜の物音などもありません。空気がどんよりとすることもないです。

恐らく、心霊現象を感じる人は、事故があったことを意識しすぎているのではないでしょうか。変に意識することがなければ、普通の物件と何ら変わらないと思います。」

８．心理的瑕疵物件を選ぶときの注意点

「少し気持ち悪くても安い方がいい…！」

「心霊は全く信じてないから大丈夫」

そんな方であれば、心理的瑕疵物件は安い上に綺麗な物件に住むチャンスですよね。

この章では、心理的瑕疵物件を選ぶときの注意点を紹介していきます。

注意点を知れば、心理的瑕疵物件を選ぶときにトラブルを避けやすくなります。

以下は、心理的瑕疵物件を選ぶ際の「4つの注意点」です。

1つずつ、見ていきましょう。

注意点１．心理的瑕疵物件は細かい規定がなく曖昧

心理的瑕疵物件は、細かい規定がないため線引きが曖昧です。

事象の時期や場所によって、心理的瑕疵物件として取り扱うか、不動産会社によって異なります。

そのため、心理的瑕疵物件か見極める場合は、自身でも率先して確認することが大切です。

担当者や近隣住民に聞いたり、サイトを利用するなどしましょう。

注意点２．自然死や病死では心理的瑕疵物件にはならない

自殺や殺人があった部屋は心理的瑕疵物件となりますが、自然死や病死の場合は、心理的瑕疵物件にはなりません。

このように、亡くなり方によって、心理的瑕疵として扱われるかどうか変わってくることを覚えておきましょう。

自然死や病死は、家族に看取られながら亡くなることも多いため、心理的瑕疵とするには無理があります。

注意点３．心理的瑕疵物件であることを告知されない可能性がある

前述の通り、心理的瑕疵物件自体の線引きが曖昧で、どこまで告知をするか決まりもありません。

そのため、事象から時間が経っているものや距離が離れている場合は、心理的瑕疵物件として告知されない可能性があります。

告知するかしないかは、不動産会社に委ねられる部分が大きいです。

ただし、不動産会社もトラブルになることを恐れるため、積極的に告知しようとする業者はたくさんあります。

注意点４．ストレスで健康に害があることも

心理的瑕疵物件に住むことで強いストレスを感じ、体調を崩す可能性がありますので注意してください。

心理的瑕疵物件での生活に抵抗を感じない人もいますが、そうでない人にとっては大変つらいものがあります。

毎日気持ち悪さや恐怖心を感じることになり、心地よく快適な生活を送ることは難しいでしょう。

場合によっては、ストレスによって健康に害がある可能性があります。

まとめ

ここでは、心理的瑕疵物件の特徴やメリット・デメリット、具体的ケースや体験談などについて紹介しました。

最後に大事なポイントをまとめると、以下3点が挙げられます。

心理的瑕疵物件に興味がある方は、情報サイトなどを通して、早速探してみましょう。