不動産投資を「節税」のためにして「ほぼ確実」に損をする４つのケース

「不動産投資は本当に節税効果があるの？」

とお調べですね。

節税を目的として不動産投資を始める人は少なくありません。

結論から言えば、節税を目的に不動産投資を始めると、ほぼ確実に損をします。

不動産投資をすれば節税が可能ですが、条件がありますし、節税効果以上にリスクが高いためです。

この記事に辿り着いた方は、不動産投資の節税効果について少なからず疑問を持っていることでしょう。

そんな方のために、ここでは次の3点について解説しています。

この記事を読めば、節税目的の不動産投資がいかに危険かわかります。

既に不動産投資を始めている人に向けた賢い節税方法も解説しているので、参考にしてみてください。

不動産投資を節税目的ですると「ほぼ確実に」失敗する

冒頭でも伝えましたが、不動産投資を節税目的でするとほぼ確実に失敗します。

詳しい理由は後述しますが、次の3つが失敗する理由です。

稼ぐことを目的とした不動産投資であれば、大きな問題はありません。

しかし、節税を目的とした不動産投資であればやる必要性はなく、もっと別の節税方法をするべきです。

繰り返しになりますが、節税目的での不動産投資はほぼ確実に失敗します。

これから詳しい失敗理由や節税の代替案など、説明していきますね。

初心者必見！節税目的での不動産投資が失敗する４つのケース

ここで紹介する失敗ケースを知ることで、節税目的の不動産投資がいかに危険なことか理解できるでしょう。

また、不動産投資を始めた時に失敗するリスクを軽減することができます。

以下は、節税目的での不動産投資が失敗する4つのケースです。

1つずつ、確認していきましょう。

ケース１.ローン返済ができなくなる

節税目的で不動産投資をしてしまうと、ローン返済ができなくなるケースがあります。

不動産投資で節税をするには、不動産所得の赤字が前提です。

不動産所得が赤字になるということは

このどちらか、もしくは両方が原因で収支が回らなくなる状態です。

それでも家賃収入がローン返済額を十分に上回る額で、経費をあえて多く使用している場合は問題ありません。

しかし、単純に家賃収入が少なく赤字になっている場合は、キャッシュフローの確保が難しくなり、ローン返済が滞ってしまいます。

節税のために不動産所得が赤字になる時は、以下2つのどちらかの状態です。

手元現金がマイナスの場合は、節税以上の損失となるため破産につながります。

このように、ローン返済ができなくなったり破産するリスクがあるため、節税だけが目的の不動産投資は危険です。

ケース２.赤字前提で予定を組んでしまう

ケース1と似た事例として、赤字前提で予定を組んでしまうことが挙げられます。

これも、節税目的の不動産投資が失敗する理由になります。

節税のために「どうやって不動産所得を赤字にするか？」を重視してしまうためです。

「赤字であること」を重視するため

を行うようになってしまいます。

経費が高い時期は限られますし、家賃収入を抑えると、十分なキャッシュフローを確保できません。

確かに、赤字経営をすれば、一定の節税効果は見込めます。

しかし、「10万円節税できたが、現金は20万円減った」など、節税以上の痛手を負うことになるでしょう。

不動産投資を始めるのであれば、黒字経営前提で物事を考えることが何より重要です。

ケース３.減価償却費の変化を計算していない

減価償却費の変化を織り込まないと、不動産投資が失敗する確率はグンと高まります。

想定していた経費計上額が、途中から激減してしまうからです。

不動産投資で現金を増やしながら会計上赤字にできる仕組みの一つに、減価償却があります。

減価償却は、不動産などの固定資産を一定期間（法定耐用年数）少しずつ費用計上する仕組みです。

そのため、新築木造アパートを5,000万円で購入した場合、以下の減価償却費になります。

1年間の家賃収入が200万円、経費が30万円だとしたら、上記減価償却費によって不動産所得を赤字にできます。

この場合は、家賃収入で利益を得ているにも関わらず会計上は赤字です。

しかし、減価償却期間が終了すれば170万円の黒字になり、節税どころではありません。

中古物件だと、減価償却期間はもっと短くなります。

減価償却の終わりを考えずに不動産投資を始めると、節税に失敗するでしょう。

ケース４.収支や資産価値を正しく理解せず投資する

節税目的の不動産投資家は、収支や資産価値を正しく理解せずに投資をする方が多いので失敗しやすいです。

収支や資産価値を蔑ろにすると、採算が取れません。

最初は良くても、収支が回らなくなるタイミングが出てきますし、時間の経過とともに資産価値は落ちていきます。

不動産投資で利益を稼ぐには、綿密な収支シミュレーションを行い、将来の資産価値も考慮した上で物件選びや資金準備、計画を立てることが重要です。

厳しい目線で収支や資産価値をチェックしていないと、長期的に安定運用することはできません。

収支や資産価値を正しく理解せずに不動産投資をすると、失敗してしまうため注意してください。

ケース５.相続税対策が内輪もめで裏目にでる

相続税対策で不動産投資を始めることも、失敗するケースの1つです。

相続人のために対策をしたつもりでも、相続人に良い結果をもたらすとは限りません。

現金に比べて不動産は格段に相続税が低いため、お得に感じる方は多いですが要注意です。

不動産は1円単位で分けることができないため、内輪揉めの原因になることもあります。

また、共有名義になっている場合は、1人の判断で売却を決めることもできません。

相続税対策が必ず良い影響を与えるとは限らず、内輪揉めによる家庭・親族関係崩壊のリスクもあることを覚えておきましょう。

被害者続出！悪質な不動産営業の３つの手口

悪質不動産営業の手口を知ることで、営業マンから騙されるのを防ぐことができます。

また、不動産投資のデメリットやリスクについても、理解を深められるでしょう。

以下は、悪質な不動産営業がよくやる3つの手口です。

このような手口に騙されないようにしてください。

手口１.「節税になりますよ」

悪質な不動産営業でよくある手口が、「不動産投資をすれば節税になる」と勧めてくるものです。

「不動産投資をすれば、今支払っている所得税や住民税が20万円以上節税できる。と言われて不動産投資を始めたが、節税以上にお金が減って資金繰りに困っている」

という内容の体験談はたくさん見られます。

たしかに不動産投資での節税は可能です。

しかし、不動産投資の節税は不動産所得が赤字であることが前提になります。

そのため、節税以上に損失が生じ、お金が減る可能性が高いです。

「節税になりますよ」というのは悪質な不動産営業の常套句と言えます。

節税の部分だけを強調し、節税に伴うデメリット（赤字やキャッシュ減）はほとんど説明をしません。

収益が出ない不動産投資をすれば、破産をして数千万円もの借金だけが残ります。

このような手口には騙されないようにしましょう。

手口２.「保険がわりになる」

「保険がわりになる」と勧めてくることも、悪質な不動産営業がよく使う手口です。

以下のように騙された方の体験談は多々あります。

「不動産営業マンが「万が一の時は生命保険がわりになるので残された家族も安心」と言ってきたので、保険がわりに不動産投資を始めた。しかし、こんな借り手がいない物件を家族が引き継いでマイナス面はないのか心配」

不動産投資ローンには団体生命保険が付いているため、契約者が死亡・高度障害状態になった時は保険金が支払われ、ローン残債は0円になります。

そのため、残された家族はローンがない物件で家賃収入を得ることができます。

ただし、これはあくまでも良い物件の話です。

立地が良く、賃貸需要が高い物件であれば、家賃収入を得ていくことができるでしょう。

しかし、賃貸需要が低い物件だと、家賃収入がない上に維持管理費を支払い続けなくてはいけません。

管理委託手数料や修繕費、管理費、固定資産税など、さまざまなコストがかかります。

「ローンはないけど、維持費が高い。売りたいけど買い手が見つからない」

と、家族に負担を強いることになりかねません。

通常の生命保険の方が、家族が喜ぶ可能性は高いです。

「保険がわりになる」という言葉に騙されないようにしてください。

手口３.「海外不動産がおすすめです」

海外不動産を勧めてくるのも、悪質な不動産営業の手口です。

カンボジアやマレーシアなどの東南アジアやアメリカなど、さまざまな国の物件を勧めてきます。

以下のような海外不動産の勧誘に関する体験談は、徐々に増えています

「フィリピンやマレーシアの経済成長が見込めるので投資をした方がいい。今なら資産価値の大幅上昇も見込める。と営業マンに言われ、マレーシアの物件に投資をしました。ローンの予定でしたが、ほとんど使えなかったので、貯金＋親族に借り、多額の自己資金を投じて始めました。現地に物件を見に行くのも難しい上に、情報も少なく、東南アジアはカントリーリスクもあります。海外の金融機関はローン金利も高いなど不安がいっぱいです。しかも、まだ借り手が見つかっていないそう。今後が心配でたまりません。」

海外の不動産投資がすべて悪いわけではありませんが、怪しい物件や不動産会社は少なくありません。

また、海外の不動産投資は融資額が少ない上に金利が高く、カントリーリスクや為替リスクが伴います。

確かに、アメリカなど不動産価格の成長率が高い国はありますが、リスクを考えると初心者が手を出すべきではありません。

怪しい物件や悪質な業者があることも念頭に置き、安易に海外不動産投資を始めたり、セミナーに参加しないようにしましょう。

【節税シミュレーション】給与所得800万円サラリーマンの場合

ここでは、給与所得800万円のサラリーマンが節税目的で不動産投資をした場合のシミュレーションを紹介してきます。

まずは、所得税と住民税の求め方からです。

で算出できます。

課税所得が800万円で不動産投資をしていない場合の税金は、次のようになります。

もし、節税目的で不動産投資を行い、不動産所得が30万円の赤字の場合、税金は以下のとおりです。

不動産所得で30万円の赤字が出たことで、所得税は-6万9,000円、住民税は-3万円、合計-9万9,000円の節税ができています。

実際には所得税と住民税で基礎控除が異なり、住民税は自治体によって変わりますが、10万円近い節税結果になりました。

節税目的で不動産投資をするのはやめよう

上記のシミュレーションを見てもわかるとおり、不動産投資による節税効果はそれほど高いものではありません。

確かに毎年10万円近い節税はできますが、数千万円の投資資金が必要ですし、空室やローン返済、金利上昇などさまざまなリスクが伴います。

節税だけを考えてこれらのリスクを背負うのは危険です。

破産をすれば、本人だけでなく家族にもいろんな悪影響を及ぼすことになります。

不動産投資は、あくまでも収益・利益を出すことを第一目的として始めるべきです。

節税を第一に考えた不動産投資は危険なのでやめましょう。

ここから紹介するような、不動産投資以外の方法で節税はできます。

サラリーマンで節税をしたい方は、ぜひ参考にしてみてください。

やらなきゃ損！税金に悩むサラリーマン向けおすすめ節税１０選

本記事では、節税目的の不動産投資は失敗するということをお伝えしました。

「それじゃあサラリーマンは節税できないの？」

そう思ってしまうのも無理はありません。

ですが、実際には不動産投資以外にもサラリーマンができる節税方法はいくつもあります。

そこで今回は、いえらぼ編集部が厳選した「税金に悩むサラリーマン向けおすすめ節税１０選」をご紹介します。

サラリーマンが使える節税方法を知り、不動産投資以外の方法で所得税や住民税を軽減させましょう。

更にここで紹介する節税方法は、不動産投資のようにさまざまなリスクを背負う必要がありません。

誰でもできるものがほとんどなので、ぜひ試してみてください。

以下は、税金対策におすすめな10の方法です。

それぞれの方法について順番に解説していきますね。

１.医療費控除

サラリーマンにおすすめの節税方法の1つが、医療費控除の活用です。

医療費控除とは、本人や家族が支払った年間の医療費が10万円を超えた場合に、所得から控除できる制度です。

控除額は、所得額に応じた次の2通り。

医療費控除のメリットは、家族が支払った分も対象になることです。

虫歯の治療や歯列矯正、入院時の部屋代や食事代なども医療費の対象になります。

ただし、医療費控除は年末調整ではできないため、確定申告が必要です。

２.ふるさと納税

節税をするために、ふるさと納税を活用しましょう。

ふるさと納税は、地方自治体へ寄付をすることで、税額控除を受けられる制度です。

お肉やお米など、寄付した地域の名産品や特産品をもらうこともできます。

控除額は、1万円寄付した場合は8,000円です。

つまり、2,000円の自己負担で、8,000円の節税+寄付金の3割相当のお礼品を受け取ることができます。

ワンストップ特例制度を利用すれば、確定申告をする必要もありません。

サイトやクレジットカード独自のポイントも貯まります。

最近はふるさと納税が一般的になり、選べるお礼品が増えています。

この機会にぜひふるさと納税を試してみてください。

３.iDeCo(個人型確定拠出年金)

iDeCoを利用すれば、老後資金をつくりながら節税ができます。

公的年金の補完的な役割を担うのがiDeCoで、60歳にならないと引き出すことはできません。

しかし、毎月の掛け金がすべて所得控除になるため、課税所得額を下げることで節税ができます。

また、投資信託など多くの金融商品は利益に対して約20%の税金がかかりますが、iDeCoで得た運用益は非課税になります。

つまり、iDeCoを使えば毎月の所得から非課税かつ、効率よく投資をすることができるのです。

さらに、受け取りの際も、退職所得控除や公的年金控除があるなど、税負担が軽減されるのが特徴です。

iDeCoであれば、老後資金の準備と節税を同時に行えます。

４.住宅ローン控除

マイホームを所有しているサラリーマンであれば、住宅ローン控除で節税ができます。

住宅ローン控除は、一定要件を満たしていれば年末のローン残高に応じて税金が還付される制度です。

具体的には、年末のローン残高の1%が最長13年間所得税から控除されます（最大控除額400万円）。

これまでは最長10年間でしたが、消費税引き上げに伴って期間が13年に拡充されました。

初めて住宅ローン控除を申請する場合は確定申告が必要ですが、翌年以降は年末調整で対応が可能です。

５.年金の遡り納付

学生期間等で年金免除があった方は、遡り納付、いわゆる「追納」で節税ができます。

国民年金は、納付期限から2年以内であれば追納ができます。

たとえば、年金を納付していなかった5ヶ月分を追納した場合、その年度の確定申告で社会保険料控除に反映することが可能です。

「1ヶ月の国民年金保険料16,410円×5ヶ月＝82,050円」となり、8万円以上も控除ができます。

年金を遡って納付をすることで、節税にもなり、老後資金の準備にもつながるためおすすめです。

６.副業をする

サラリーマンは基本的に給与所得のみですが、副業をすれば事業所得などが生じます。

そして、副業の所得が赤字の場合は損益通算による節税が可能です。

基本的には不動産投資による節税と同じ仕組みですね。

ただし、あくまでも赤字所得が前提の方法です。

副業の所得が黒字の場合は、より多くの税金を支払うことになるので注意しましょう。

７.特定支出控除

特定支出控除とは、サラリーマンが特定の支出をした際に受けられる控除です。

「特定の支出」とは、以下の費用が該当します。

たとえば、会社への通勤費や資格取得のための費用、仕事に関連する本代、仕事で着用するスーツ代なども対象です。

ただし、特定の支出が給与所得控除の2分の1を超える必要があるため、使用のハードルは比較的高いと言えます。

もし、特定支出控除を利用する場合は、領収書等が必要になるため、保管をしておきましょう。

８.投資

不動産投資のように、投資で節税をすることもできます。

たとえば、株取引で損が出た場合は配当所得と損益通算することが可能です。

また、FXで出た損失は雑所得と損益通算ができます。

不動産投資の赤字は給与所得と損益通算ができるなど、投資による節税も1つの方法です。

ただし、投資は取り扱うモノによっては大きなリスクを伴います。

慎重に行いましょう。

９.開業費・創立費

これから、フリーランスへの転身や起業を考えているサラリーマンであれば、開業費や創立費の節税も覚えておくといいでしょう。

開業費とはフリーランスが登記完了〜営業を開始するまでに必要な費用で、創業費とは法人登記するまでにかかった費用のことです。

開業費や創立費は繰延資産として償却でき、5年間経費として計上（均等償却）することもできます。

また、後年まとめて計上する任意償却も可能です。

長期的な節税効果が期待できるため、フリーランスや起業をする前に覚えておきましょう。

１０.青色申告特別控除

サラリーマンで確定申告が必要な方は、青色申告特別控除を活用しましょう。

青色申告特別控除とは、青色申告をすると受けられる65万円の控除のことです。

提出書類が多くなるので確定申告作成の手間はかかりますが、控除額0円の白色申告よりも高い節税効果が期待できます。

会計ソフトを利用すれば、確定申告の作成も簡単です。

尚、青色申告をするには事前に届け出が必要になります。

「節税」がしたいなら不動産投資以外の手段を検討しよう

これまで紹介したように、節税目的で不動産投資を始めるのは賢い方法とは言えません。

節税をするために赤字を出さないといけませんし、投資金額の大きさなど、リスクに見合った節税効果が期待できないためです。

節税をしたいのであれば、他にもたくさんの方法があります。

ここで紹介した10の方法は、不動産投資のようなリスクを負わなくても節税が可能です。

節税をしたいなら、不動産投資以外の手段を検討しましょう。

そして、不動産投資をするのであれば、節税ではなく稼ぐことを目的にして始めてください。