Aさん：
「昨日、突然の転勤辞令が…マンションを購入してから3年しかたっていないのですが、どうするのがベストでしょうか？」
せっかくマンションを購入したのに国内/海外転勤…サラリーマンには避けられない”転勤リスク”。
このような状況に陥った場合、住んでいたマンションにとれる選択肢は大きく分けると以下3つがあります。
- 売却する
- 賃貸に出す
- 空家にする
本記事では今回、家族がいて単身赴任をする場合のことは言及していません。
その場合は、家族がマンションに引き続き住むことになるので選択肢がないためです。
独身の方・家族で一緒に引っ越しをする場合に焦点を当てて、どのような意思決定をするべきか、お話していきます！
しかし、この選択肢からどのような判断基準で選べばいいのでしょうか？
何がベストな選択肢なのかわからず不安な日々が続くと、仕事のパフォーマンスも下がってしまうことになりかねません。
そんな悪循環に陥らないように、本記事では意思決定・決断のポイントを中心にお伝えしていきます！
ベストな選択肢を選べるように、ご自身の状況とあてはめながら読み進めてください。
１．転勤の際マンションはどうする？決断のポイント3つ
転勤に伴って、購入したマンションはどうするべきか？
決断のポイントとして考えるべきポイントを本記事では大きく3つに絞ります。
- 転勤の期間
- 住宅ローン状況
- 購入したマンションの地域
それぞれのポイントを詳しく見ていきましょう
ポイント１．転勤の期間が決まってるか
まず、転勤辞令が出た際に、転勤の期間がある程度決まっているのかを確認しましょう。
転勤期間を知ることで、数年後自分がどの地域にいるかのイメージがつきやすくなるため、意思決定がしやすくなります。
転勤期間としては業種業界によって様々ですが、3～5年が多い印象ですね。
こちらの表をご覧ください。
業界・会社例 移動頻度 国内転勤頻度 海外転勤頻度 建設業・A社
部門で様々 3~4年 5年 不動産業・B社 不定期 平均2年 ― 金属製造業・C社 3~5年 3~5年 3~5年 製造業・D社 原則5年 5年(様々) 3~5年 運輸業・E社 3年目安 3年 4~5年 小売業・F社 3年ごと 3年 3年 金融業・G社 5年めど 5年 5年 保険業・H社 3年 3年 3年 宿泊業・I社 不定期 10年 3~4年 飲食業・J社 不定期 平均3年 不明 旅行業・K社 3年 3年 3年 教育業・L社 不定期 3~4年 不明 介護業・M社 不定期 様々 ー 独立行政法人 労働政策研究・研修機構 、2016年11月、JILPT資料シリーズ『企業における転勤の実態
に関するヒアリング調査』を参考に作成
独立行政法人の労働政策研究・研修機構が2016年に行った調査です。
可能であれば、会社にまずは、転勤の期間について尋ねてみましょう。
また、先輩や同期など、社内で転勤を経験した人がいる場合は、積極的に聞いてみて考える材料にしてもいいですね。
ポイント２．住宅ローンの有無・残債の把握
次に、住宅ローンの有無を確認しましょう。
住宅ローンの残債の金額を知らないと、マンションがいくらで売れるのかを調べてもローンを返せるか残ってしまうか判断することができません。
必ず最新の住宅ローンの残債金額を把握するようにしてください。
残債の把握は、一般的なやり方3つをお伝えします。
- インターネットバンキングを使って調べる
- フラット35の住宅ローン残債を調べる
- 住宅ローン返済予定表で調べる
住宅ローン返済予定表で調べる
住宅ローンを契約した際に送付されている返済予定表があれば、それで確認しましょう。
繰り上げ返済や滞納していない限り、その返済予定表に残債の記載があるので正しい金額が確認できます。
ただし、最新の情報かどうかは定かではないので、返済予定を変更した場合などは、インターネットバンキングで最新の情報を確認した方が良いです。
インターネットバンキングを使って調べる
楽天銀行や住信SBI銀行などで住宅ローンを契約していた場合は、ネットで住宅ローン残債を確認できます。
メガバンクや地方銀行でもインターネットバンキングに対応している金融機関であれば、手続きをすれば照会が可能です。
スマホでも簡単に確認できるので、まずはこちらのやり方を試してみましょう。
フラット35の住宅ローン残債を調べる
フラット35でローンを組んでいる場合、取り扱いの金融機関もしくはコールセンターに連絡することで照会できます。
お客さまコールセンター 専用ダイヤル（電話：0120-0860-16）
コールセンターで照会を求める場合は、返済引き落とし口座の口座番号を本人確認のために聞かれます。
事前に準備をして電話するようにしましょう！
ポイント３．マンションを購入した地域
最後に、マンションを購入した地域を確認しましょう。
地域をポイントに置いたのは、賃貸かどうかを検討する際の指標になるからです。
東京などの都市部であればもちろん賃貸需要は高いですし、田舎の地域であれば賃貸需要は低くなる傾向があります。
可能であれば、地域とともに賃貸需要を不動産のポータルサイト等で調べてみましょう！
3つのポイントを踏まえて意思決定をしよう！
意思決定のポイント
- 転勤の期間
- 住宅ローン状況
- 購入したマンションの地域
以上3つのポイントは、意思決定をする際に参考になる条件です。
これを踏まえたうえで、転勤の際に購入しているマンションはどうするべきかを見ていきましょう。
２．こんな人はマンションを売却すべき！
以下に当てはまる人は、マンションの売却を検討しましょう。
意思決定のポイント
- 転勤の期間：全く分からない・決まってない人
- 住宅ローン状況：残債を完済できそう
- マンションの地域：賃貸需要が少ない
1つ1つ詳しく見ていきます。
（１）転勤の期間：全く分からない・決まっていない
転勤の期間が決まっておらず、元の場所に戻ってこれるかわからない場合は売却を考えるのがベストでしょう。
仮にいったんは空家にしておいてそのあとにやっぱり売却するとなると、無駄な出費になりかねません。
人事異動による転勤の期間は業界や会社、あるいは職種によって大きく変わってきます。
基本的に、転勤辞令に最初から期間が明記されていることはあまりないことが多く、
「〇年〇月〇日付けで、××への転勤を命ずる」
と赴任の日付のみが記載されていることが多いようです。
同期や先輩で転勤を経験している人がいれば聞いてみてもよさそうですが、人によって状況は変わります。
転勤の期間が決まっていない場合は売却を検討するのがベストです。
（２）住宅ローン状況：残債を完済できそう
家を売却した時の金額を査定して、住宅ローンの残債よりも高く売れそうな場合は売却の選択肢を考えましょう。
売却金でも住宅ローンの残債が完済できない場合、ローンが残ってしまうので売りたくても売ることができません。
住宅ローンを完済できると、新たな赴任先でマンションの購入も検討できますし、選択肢の幅も広がります。
住宅ローンを完済できるかどうかを把握するには、マンションを売ったらいくらの値段になるのかを調べなければなりません。
インターネット上の見積もりサービスを利用すると、簡単にマンションの売却価格を査定できるのでおすすめです。
例えば、HowMaというサービスは、スマホで完結の査定サービスで、手軽に物件価格を知りたい人に利用されています。
全国のマンションに対応しており、物件の情報のみ・個人情報不要で査定が可能です。
こういった査定サービスを利用し、売却価格と住宅ローンの残債を比較して売却可能かどうか検討しましょう！
（３）マンションの地域：賃貸需要の少ない
賃貸需要の少ない地域のマンションは、売却を検討するべきです。
賃貸に出して家賃収入を得ようと思っても、賃貸需要がないと空家状態になる可能性が高くなります。
固定費が出ていく一方になってしまうと考えると冷や汗が止まりませんよね。
不動産会社に聞き込みを行ったり、ポータルサイトで賃貸需要を調べたりしてみましょう。
お持ちのマンションと似た物件の需要があるのかどうかを探すのがポイントです。
（さらに詳しいやり方は別の記事で解説しますのでご覧ください。）
３．こんな人はマンションを賃貸で出すべき！
次にご紹介する条件に当てはまる人は、マンションを賃貸に出すことを検討しましょう！
- 転勤の期間：3年以内には戻ってくる
- 住宅ローン状況：残債を完済できない
- マンションの地域：賃貸需要が多い
それでは意思決定の軸になる条件を1つずつ具体的に見ていきましょう。
（１）転勤の期間：3年以内には戻ってくる
転勤が決まっても、3年以内で戻ってくることが分かっている場合、マンションを賃貸に出す選択肢が有力です。
3年以内で戻ってくるのに売却してしまうと、また家を探して買ったりすると損をしてしまいます。
しかし、賃貸で出すといっても、戻って来た際に前の住居人が出ていってくれない状況になってしまうと本末転倒ですよね。
それを防ぐために、「契約期限がきたら必ず退去してくださいね」という契約形態をとることもできます。
「定期借家契約」と呼びます。
一般的な「普通借家契約」で出してしまうと、入居者は法律で協力に保護されるので、本人の意思で出ない限り、基本的には契約が更新されてしまいます。
「オーナーが再び住みたい」という理由では入居者を退去させることはできないのです。
一方、「定期借家契約」で貸せば、契約更新がありません。
そのため、契約が終了したら必ず退去してもらうことができます。
今の住まいが気に入っていて転勤期間が3年以内程度で決まっているならば、賃貸を検討しましょう。
しかし、転勤期間の条件だけで賃貸に出すことを決めるのではなく、以下2つの条件も含めて考えるようにしてください。
（２）住宅ローン状況：残債を完済できない
残債を完済できないと、売却自体ができないので賃貸の選択肢をとりましょう。
住宅ローンがまだ残っている場合、契約している銀行に相談が必要です。
住宅ローンは、原則として借りている人が自分で住むためのものなので、一般的な借り入れよりも低い金利に優遇されているものです。
家を勝手に賃貸に出してしまうと、契約違反になってしまい、ローンの金利が上がってしまう可能性があります。
それを防ぐために、あらかじめ銀行に相談しておけば、転勤の期間だけの賃貸であれば住宅ローンのままでも認められることがあります。
「短い期間だしばれないだろう」といった考えはご法度です。
きちんと事前に相談するようにしましょう！
（３）マンションの地域：賃貸需要が多い
マンションの賃貸需要が多い場合、賃貸に出す選択肢を強気で取ることができます。
都市部であれば人の入れ替わりが多いため、短期間でも借りたいという需要は地方に比べると多くなります。
通常、「定期借家契約」で借り手を探す場合は相場の家賃よりは下がってしまうことが多いです。
しかし、賃貸需要が多い地域であれば、毎月のローン収支を家賃収入で賄えたり、場合によっては家賃収入になる可能性だってあります！
都市部にお住まいの方は、不動産ポータルサイト等でマンションの需要を調べてみることから始めてみましょう！
４．こんな人はマンションを空き家で置いておくべき！
「今のマンションは気に入って買ったから手放したくない！！」
そんな人は、転勤が短い期間に決まっている場合に限って空き家で置いておくことも選択肢として考えられます。
- 転勤の期間：1年以内に必ず戻ってくる
- 住宅ローン状況：関係なし
- マンションの地域：関係なし
（１）転勤期間：1年以内に必ず戻ってくる
転勤期間が1年以内で戻ってくる場合、マンションは空家にしておいておく選択肢が良いです。
1年という短い期間だと賃貸で出しても借り手を見つけることは難しいです。
また、見つけったとしても入居前の準備やハウスクリーニングなどでまとまった出費が必要になります。
なので、1年以内に戻る予定があるならばそのまま空家にしておくのが良いでしょう。
（２）住宅ローン：関係なし
「お気に入りのマンションを手放したくない！」
という理由で空き家で置いておくのは、経済面だけで考えるとコスパは悪いです。
転勤期間は、住宅ローンと転勤先の住居費の二重負担になってしまうからです。
（会社負担で赴任先の家賃を出してくれる場合はそこまで問題なさそうです）
ただ、他人に貸さないので汚されたりする心配もありませんし、いつでも戻れるという安心感もあります。
全てコスパだけで考えてしまうと、精神的な人生の楽しみや仕事のモチベーションを損なってしまいかねません。
マンションは自分の人生に本当に必要なものなのか、転勤はそこを考えるきっかけを与えてくれます。
ぜひこの機会に一度、自分の中で考えてみてはいかがでしょうか？
（３）マンションの地域：関係なし
空き家で置いておく場合は、マンションの地域は関係ありません。
ただ、空き家のままにしておく場合に注意しなければならないことが2つがあります。
- 家が傷む
- 防犯上の問題
1つ目は、家が傷みやすくなってしまう点です。
人が住んでいない家は、空気の入れ替えがないため傷みやすくなってしまいます。
特にマンションだと、密閉された空間になっていることが多いので人がいないと寒気ができません。
数か月に1度は空気を入れ替えるのが理想です。
2つ目は、防犯上の問題です。
放火や不審者が侵入してしまうリスクがあります。
長期間滞在しない家だと空き巣が住み着いてしまう可能性もなきにしもあらずです。
赴任先から通える場合は数か月に一度、通えない場合は知人にお願いするなどして定期的な見回りは行うようにしましょう！
それでも悩む人はまずはマンションの査定をしてみよう！
ここまで
- 売却してしまう
- 賃貸に出す
- 空家で据え置き
それぞれどんな人がとるべき選択肢なのかをお話してきました。
「とはいっても決め切れない！」
「…もうちょっと考えたい。」
「売却したい気はするけどまだ不安…」
と思って決め切れない方は、まずはお持ちのマンションがいくらで売れるのかを査定してみましょう！
自分のマンションの価値がいくらあるのか、ローンの残債がいくら残っているのかを把握することで、決断しやすくなります。
人間、分からないことが多い状態だと意思決定するのは難しいものです。
マンションの価格を把握してから、売却するか、賃貸に出すか、空家で維持するか決めても遅くはありません！
マンションの金額を手軽に査定できる、おすすめのサービスを2つご紹介しておきます。
おすすめ１．HowMa
上でも少しご紹介しましたが、スマホで完結できる不動産価格査定サービスです。
全国のマンションに対応しているので、マンションの価格を手軽に知りたい人に利用されています。
物件の情報のみの入力なので、個人情報不要で査定が可能です。
通勤時間などの隙間時間にでも、気軽にマンションの価格を調べてみましょう！
おすすめ２．マンションマーケット
マンション売却を専門にするネット不動産会社です。
従来にはなかった、仲介手数料の定額制を導入しており、新しい形でサービスを展開しています。
都市部のマンションは比較的価格が高くなりやすいので、従来の変動制の仲介手数料だと払う金額が多くなりがちです。
本格的にマンションを売却しようか迷っている方は一度問い合わせをしてみるといいでしょう。
6．まとめ
本記事の内容を簡単に表にまとめてみました。
| 売却する | 賃貸に出す | 空き家で維持 | |
| 転勤の期間 | 1年以内 | 3年以内 | 未定 |
| 住宅ローン状況 | 売却金で残債を完済できる | 売却金で残債を完済できない | ー |
| マンションの地域 | 賃貸需要の少ない所 | 賃貸需要の多い所 | ー |
マンションの購入後に転勤になったら、誰でも何からしたらいいのか分からず不安になるものです。
その不安は、どんな選択肢があってどのように意思決定の軸をしていくのかが分かれば大きく軽減されていきます。
本記事であなたに合ったケースは見つかりましたか？
あなたの意思決定の手助けができていたら、うれしく思います。
後悔のないベストな選択をしてください！
それではまた別の記事でお会いしましょう！
