「住宅ローンの支払いが苦しい」
「どうしてこんなに住宅ローン返済が大変なのだろう」
「住宅ローンの負担を軽くしたい」
など住宅ローンの支払いで困って、どうにかしたいとお考えですね。
住宅ローンの支払いが苦しい人は、案外多いです。
本記事では、「なぜ住宅ローンの支払いが苦しいのか」について理由と対処法を徹底解説しています。
住宅ローンの負担を軽減する方法を知らないと、住宅ローンを滞納して破産することになりますよ。
本記事を読んで、住宅ローン返済の問題にしっかり対処できるようになりましょう。
１．住宅ローンで生活が苦しいなら返済計画の見直しを！
住宅ローン返済が苦しいなら、当初立てた返済計画を見直しましょう。
なぜなら、すでにうまくいっていない返済計画を続けても、ゆくゆくは返済を滞納する可能性が高いからです。
住宅金融支援機構のリスク管理債権によると、1.56%の人が住宅ローンを滞納しています。
数字では大きくありませんが、病気や失業で誰でも滞納する可能性があるのです。
もし住宅ローンを滞納したら、最終的に家が競売にかけられて住む場所を失います。
そのため「住宅ローンが苦しい」と感じたら、滞納する前に金融機関など専門家へ相談し、返済計画を見直しましょう。
どのように返済計画を見直せば良いかについては、本記事の「５．住宅ローン負担を軽減するための３つのステップ」で詳しく説明します。
２．住宅ローン返済が苦しくなる３つの理由
そもそも住宅ローンの返済が苦しくなる理由には、次の3つがあります。
- 借りすぎ
- 返済計画が甘い
- 住宅ローン以外の支出の増加
このような理由に当てはまると、当初は支払えていても徐々に住宅ローンが生活を圧迫するのです。
まずは3つの理由について、詳しく見ていきましょう。
理由１．借りすぎ
住宅ローンを借りすぎると、当然返済が苦しくなります。
借りすぎとは、収入に対して返済額の割合が大きいことです。
特に、収入が高いと住宅ローン審査が通りやすく、借りすぎる傾向にあります。
住宅ローンで苦しまないためには、住宅ローンが年収に占める割合を20%に抑えましょう。
返済負担率とは
年収に対する返済額の割合を、返済負担率と言います。
返済負担率は、借り入れをする金融機関によって様々です。
たとえば、フラット35はどの金融機関でも次の返済負担率と決まっています。
| 年収 | 400万円未満 | 400万円以上 |
| 返済負担率 | 30%以下 | 35%以下 |
たとえば、年収400万円なら最大35%の返済負担率で借り入れができます。
つまり、最大融資額は年間140万円、月計算すると毎月約11万7,000円です。
年収400万円 × 返済負担率35% = 140万円/年
140万円 ÷ 12ヶ月 = 11万6,666円/月
このように、年収に対して借り入れられる金額には制限があります。
しかし最大融資額で借り入れすると、年収に対して負担が大きくて住宅ローン返済が苦しくなるのです。
返済負担率は常に最大20%を意識して住宅ローンを組むと、借りすぎを防止できます。
理由２．返済計画が甘い
住宅ローンを借りるときに立てた返済計画の詰めが甘いと、返済が苦しくなる可能性があります。
なぜなら住宅ローンは長い間返済し続けるローンで、その間に失業や病気などで生活が変わって返済できなくなることがあるからです。
そのため万が一の事態を考慮して、保険に入るといった対策をはじめに行わなければなりません。
そして、できる限り短い間で住宅ローンを完済できるよう返済計画を立てましょう。
無理な返済計画はなぜ起こるのか
「なぜ無理な返済計画を立ててしまうのだろう」と思う人もいるでしょう。
無理な返済計画を立ててしまう背景には、近年の住宅価格の高騰にあります。
日本の平均世帯年収と平均住宅価格は以下の通りです。
- 日本の世帯年収の中央値は423万円（平成30年国民生活基礎調査の概況｜厚労省）
- 日本の平均住宅価格は約3,474万円（2018年度フラット35利用者調査｜住宅金融支援機構）
世帯年収の中央値から計算した適正住宅購入価格は、年収の5倍の2,115万円。
しかし、平均住宅価格は適正住宅購入価格の約1.64倍と非常に住宅価格が高いのです。
このように年収に比べて住宅価格が高いため、無理な返済計画を立てなければ住宅を購入できない人が多いと言えます。
世帯年収で住宅ローンを組んではいけない
また、世帯収入で住宅を購入することも、無理な返済計画となる理由の一つです。
近年は共働き世帯も増え、世帯年収で住宅購入を考える人が少なくありません。
しかし世帯年収で住宅を購入すると、パートナーが働けなくなった途端に住宅ローン返済が苦しくなる可能性が高いです。
世帯年収の中央値が423万円の場合、世帯年収を支える人が働けなくなると一気に世帯年収は下がります。
すると、さらに住宅ローンの返済は難しくなり、最悪破産してしまうのです。
そのため住宅ローンを組むときは、世帯年収でなく片方の年収で返済できる金額だけを借りることをオススメします。
借入金を減らすためには、頭金を十分に用意するといった対策をしましょう。
理由３．住宅ローン以外の支出の増加
返済計画をしっかり立てていても、やむを得ない支出で住宅ローンを払えなくなる場合があります。
たとえば、教育費の増加や親の介護費が必要になるなど、住宅ローン以外の支出が増加することがあるのです。
また、家の保持には維持費が必要となります。
修繕費や管理費の上昇も、住宅ローンを払えなくなる理由です。
一時的な支出の増加なら、住宅ローンを組んだ金融機関に相談すると返済を猶予してもらえます。
介護費などいつまで支出が増えるか分からない場合も、対処法を提案してくれるため金融機関に相談しましょう。
このような3つの理由で住宅ローンの返済が苦しくなることは、誰にでも起こりうるということを覚えておきましょう。
３．住宅ローンを滞納すると起こる３つのトラブル
住宅ローン返済が苦しくなる理由を見てきましたが、「実際に住宅ローンを返済できず、滞納するとどうなるの？」と疑問に思う人も多いはずです。
住宅ローンを滞納すると、次の3つのトラブルが起こります。
- ブラックリストにのる
- 一括返済を請求される
- 家が競売にかけられる
それぞれのトラブルを詳しく確認しましょう。
トラブル１．ブラックリストにのる
住宅ローンを滞納すると、ブラックリストにのります。
「ブラックリストにのる」とは、個人信用情報機関の個人情報に滞納した情報が登録されるということです。
ブラックリストにのると、新しい借り入れが最低5年間できなくなります。
クレジットカードも作成できないなど、生活に支障をきたすのです。
ブラックリストへの登録は自分で削除できません。
ブラックリストにのりたくないなら、住宅ローンを滞納しないことです。
トラブル２．一括返済を請求される
住宅ローンを滞納して3ヶ月ほどすると、住宅ローンの残債と遅延返済金を一括返済するよう請求されるのです。
一括返済は、期限の利益の喪失通知という通知に記載されている期日が過ぎると請求されます。
その後は分割払いを申し出ても、認めてもらえなくなるのです。
期限の利益の喪失通知の前に、催告書や督促状が届きます。
一括返済できないなら、催告書を受け取った時点ですぐに金融機関に相談しましょう。
トラブル３．家が競売にかけられる
住宅ローンの滞納が続くと、家が競売にかけられます。
競売にかけられると、家はとても安く売られてしまうのです。
さらに、競売の落札代金でも住宅ローンを完済できなければ、完済するまで支払うか自己破産することになります。
このように住宅ローンを滞納すると、最後には家を失っても返済が続くのです。
住宅ローンの滞納についてもっと知りたい人は、「住宅ローン滞納で破産も！滞納後の流れや解決方法を徹底解説」を参考にしてください。
４．知っておこう！住宅ローンで苦しまないための３つの対策
住宅ローンを滞納すると、最終的に家を競売にかけられて失います。
住宅ローンで苦しまないためには、住宅ローンを組む最初の対策が肝心です。
次の3つを念頭に置いて、住宅ローンを組みましょう。
- 返せる金額を借りる
- 完済時の年齢を考える
- 将来的な支出をイメージする
3つの対策を順番に詳しく説明します。
対策１．返せる金額を借りる
第一に、返せる金額を借りることです。
返せる金額の目安は、返済負担率と年収倍率で考えられます。
本記事の「２．住宅ローン返済が苦しくなる３つの理由」で説明した通り、返済負担率は年収の20%に抑えましょう。
年収倍率とは、購入する住宅の価格が年収の何倍に相当するかを算出したものです。
適正な住宅購入価格は、年収倍率4～5倍となります。
返済負担率や年収倍率を考慮せず住宅ローンを組むと、返済がどんどん苦しくなるのです。
返済負担率と年収倍率から適正な住宅購入価格をしっかり考えて、借入金を設定しましょう。
適正な借入金額の考え方
返済負担率と年収倍率を考慮して、具体的に適正な借入金額を考えてみましょう。
たとえば、年収400万円の人が無理なく返せる金額がいくらなのか計算してみます。
年収400万円の返済負担率20%は、年間80万円です。
年収400万円 × 返済負担率20% = 80万円/年
さらに、年収400万円の年収倍率5倍は2,000万円となります。
年収400万円 × 年収倍率5倍 = 2,000万円
つまり、2,000万円の住宅を年間80万円ずつ返済するように、住宅ローンを組むと住宅ローン返済で苦しまないのです。
対策２．完済時の年齢を考える
住宅ローンの完済時の年齢は、65歳までに設定しましょう。
なぜなら、定年後の収入が減った状態で住宅ローンを返済し続けると、返済が苦しくなる人が多いからです。
約8割の会社で定年は60歳のため、5年間は節約して住宅ローンを返済するといったことを最初に決めましょう。
完済時の年齢から逆算して返済計画を立てることも、住宅ローン返済で苦しまないための対策です。
たとえば先述の例で言うと、2,000万円の住宅を年間80万円ずつ返済する場合、返済期間は25年となります。
完済時の年齢を65歳と設定すると、40歳で住宅を購入すると無理なく住宅ローンを返していけると考えられるのです。
このように返せる金額と完済時の年齢を設定すると、購入しやすい住宅が分かり、返済計画を立てやすくなります。
住宅取得時の平均年齢と完済時の年齢
国交省の平成30年度住宅市場動向調査によると、家を初めて購入する平均年齢は40.5歳です。
たとえば、40.5歳から35年ローンを組むと、完済時の年齢は75.5歳となります。
多くの金融機関は完済時の年齢を80歳未満としているので、年齢制限に引っ掛かりません。
しかし、40歳で35年ローンを組むと15年も定年後の支払いになるのです。
退職金で繰り上げ返済という手もありますが、退職金を住宅ローン返済に使うと老後資金を失うなど得策ではありません。
また、老後はけがや病気もしやすく、定年までと同じように収入を得ることが難しくなります。
そのため、できる限り65歳までに住宅ローンを完済できるよう返済計画を立てましょう。
対策３．将来的な支出をイメージする
将来的な支出を住宅ローンを組むときに、イメージしておくことも大切です。
たとえば、子どもの教育費や親の介護費は、今分からなくても、将来必要になるかもしれません。
将来のことを想像して住宅ローンを組むことはとても難しいです。
しかし、住宅ローンで苦しまないためには、必ず将来の可能性を考慮して返済計画を作成しましょう。
以上の3点を考えて住宅ローンを組むと、返済を滞納することは少なくなります。
住宅ローンの組み方については、「滞納でやばいことに！住宅ローンの基本から滞納の解決方法まで解説」を参考にしてください。
５．住宅ローン負担を軽減するための３つのステップ
住宅ローンで苦しまないための対策をしても、住宅ローンが苦しくなるときがあります。
実際に住宅ローンが苦しくなったときは、次に示す順番で対応しましょう。
- 家計の見直し
- 金融機関に相談
- 不動産屋・弁護士に相談
それぞれのステップを順に詳しく見ていきましょう。
STEP１．家計の見直し
住宅ローンの負担を軽減したいなら、まずは家計を見直しましょう。
1ヶ月～3ヶ月の収支を細かくつけてみると、何が家計を圧迫しているか分かるはずです。
住宅ローン以外の支出が多い場合は、住宅ローンを見直さなくて良い可能性があります。
自分で何が家計を圧迫しているか分からなければ、ファイナンシャルプランナーに相談しましょう。
ファイナンシャルプランナーに相談すると、家計全体の支出についてアドバイスをくれます。
ただし、ファイナンシャルプランナーは住宅ローンの専門家ではありません。
家計を見直しても、やはり住宅ローンが占める割合が大きいなら、住宅ローンを組んだ金融機関に相談しましょう。
STEP２．金融機関に相談
住宅ローンを組んだ金融機関に、住宅ローンの返済について相談するとリスケジュールや売却といった提案をしてくれます。
リスケジュールとは、返済条件を変更して返済の負担を軽減する対応です。
また、家を売却した代金で住宅ローンを支払うといった売却を勧められることがあります。
どのような対応をするにしろ、債権者である金融機関には必ず相談しましょう。
なぜなら、リスケジュールや売却など金融機関の許可がなしに行えないからです。
金融機関に早めに相談することで、住宅ローンを滞納してからの相談に比べて親身に対応してくれます。
STEP３．不動産屋・弁護士に相談
金融機関に相談して、家を売却することになったら不動産屋に相談しましょう。
相談する不動産屋は、不動産売買に強い会社を選んでください。
なぜなら、不動産屋の交渉や経験が、家の売却価格を大きく左右するからです。
また、住宅ローンを支払っていけず自己破産を考えている場合は、弁護士や司法書士にも相談しましょう。
なぜなら、破産手続きは専門的な内容もあり、弁護士などの専門家に手伝ってもらう必要があるからです。
このようにまずは家計の見直し、次に金融機関への相談、そして不動産屋などへの相談と段階を踏むことで、自分に合った解決方法を見つけやすくなります。
６．滞納前に！苦しい住宅ローンを脱出する４つの方法
住宅ローンが苦しいなら、まず家計を見直してから金融機関など専門家に相談しましょう。
専門家が状況に応じた様々な対処法を提案してくれます。
たとえば、住宅ローンを滞納する前に相談すると、主に次の4つの方法を紹介してくれるのです。
- リスケジュール
- 住宅ローンの借り換え
- 貸し出す
- 一般売却
どのような方法か順番に確認しましょう。
対処法１．リスケジュール
リスケジュールとは、金融機関に返済の条件を変更や緩和してもらうことです。
リスケジュールには、次の2つの方法があります。
- 返済期間の変更
- 返済の猶予
たとえば返済期間の変更なら、返済期間を延長して毎月の返済額を減らせます。
他にも、一定期間利息のみ返済することで、毎月の負担を軽減するといった返済に猶予を持たせてもらう方法もあるのです。
リスケジュールは金融機関に早めに相談すると応じてもらいやすいため、返済が苦しいならまずはじめに検討しましょう。
対処法２．住宅ローンの借り換え
住宅ローンを現在借りている金融機関から別の金融機関へ借り換えると、返済額を減らせる可能性があります。
なぜなら、借り換えることでより安い金利に変更できるからです。
ただし、住宅ローンの借り換えはローン保証料が新たに発生するため、費用がかかるというデメリットがあります。
ローン保証料は借入金額によりますが、数十万円必要です。
住宅ローン借り換えの際は、借り換え先の金融機関の説明をよく聞き、損しないようしっかり計算しましょう。
対処法３．貸し出す
家を貸し出して、家賃を住宅ローン返済に充てることもできます。
特に50歳以上なら、マイホーム借り上げ制度を利用すると金融機関の許可を得て、家を貸し出しやすくなります。
マイホーム借り上げ制度とは、50歳以上を対象にJTI（一般社団法人 移住・住みかえ支援機構）が家を借り上げ、子育て世代などに貸し出す制度です。
JTIが貸主と借主の間に入るので、安定した家賃収入を得ることができます。
50歳未満でも急な減収などで住宅ローン返済が厳しくなった人は、再起支援特例でマイホーム借り上げ制度を利用可能です。
ただし、住宅ローンが残っている家を貸し出すためには、金融機関の承認が必要となります。
まずは金融機関に家の貸し出しについて、相談してみましょう。
対処法４．一般売却
住宅ローン返済が苦しいなら、家を一般売却する方法もあります。
一般売却とは、不動産屋に仲介に入ってもらい、主に個人に家を売却する売却方法です。
一般売却は非常に条件の良い物件でなければ、買い手を見つけるまでに時間がかかります。
しかし、まとまった資金を得られて、住み替え費用にできるメリットがあるのです。
住宅ローンが残っている家を売却するには、金融機関の許可が必要となります。
不動産売買の実績が豊富な不動産屋なら、金融機関との交渉も慣れていることが多いです。
家を売却したいなら、金融機関へ住宅ローン返済について相談すると同時に、家の売却を不動産屋に相談しましょう。
７．住宅ローンを滞納したときの２つの対処法
住宅ローンを滞納する前なら、リスケジュールや貸し出しなどいくつかの方法を検討できます。
しかし、住宅ローンを滞納してしまったら、次の2つしか対処法はありません。
- 任意売却
- 自己破産
住宅ローン滞納時の対処法について、詳しく説明します。
対処法１．任意売却
任意売却とは、住宅ローンを組んでいる金融機関の同意を得て家を売却する方法です。
任意売却は住宅ローンを滞納し、競売で落札されるまでの間しか行えません。
一般売却に比べて任意売却の売却価格は安いですが、競売より高く売却できます。
仲介手数料など費用がかかるものの売却代金で費用を支払えるため、任意売却の費用は実質無料です。
費用面からしても次に紹介する自己破産より、任意売却はおすすめの対処法。
住宅ローンを滞納して任意売却をしたいなら、任意売却専門業者に相談しましょう。
リースバックで家に住み続ける
「家を売却しても住み続けたい」という人の願いを、任意売却は叶えます。
なぜなら、リースバックといって、売却後も家賃を支払うことで同じ家に住み続ける制度を利用できるからです。
リースバックは家から引っ越さずに済むため、引っ越し費用がかからないというメリットがあります。
しかし、支払う家賃は相場より高いというデメリットもあるのです。
リースバックを利用したいなら、リースバック実績のある任意売却専門業者に相談しましょう。
対処法２．自己破産
住宅ローンを滞納した場合、自己破産も再出発する一つの手です。
自己破産のメリットは、住宅ローンを含む借金の返済を免除されることにあります。
しかし、自己破産しても税金は免除になりません。
また、自己破産は弁護士費用や予納金などで40万円程度の費用がかかります。
そのため、ある程度の資金がなければ自己破産は難しいのです。
さらに、自己破産すると家などの財産を持てず、警備員や士業など就けない職業も多くあります。
このように自己破産のハードルは決して低くありません。
自己破産は最終手段として、覚えておきましょう。
自己破産は任意売却後にすべき理由
どうしても自己破産をする場合、任意売却後に行いましょう。
任意売却をしてから自己破産をすると、次のようなメリットがあります。
- 家を処分しているため、手続きが簡単になる
- 手続きが簡単のため、弁護士に頼らず自己破産を行える
- 弁護士費用が浮く
- 売却代金で税金を支払える
家という財産があると、破産手続きは複雑になり、手続きする費用も高くなります。
さらに、破産手続きが煩雑なため、弁護士に頼らなくてはなりません。
しかし、家を処分すると破産手続きは簡単になり、費用も格段に安くなります。
弁護士に頼らず手続きできるため、手続き費用だけで自己破産できるのです。
このように任意売却してから自己破産すると、費用面で非常にメリットがあります。
まとめ
住宅ローンの返済が苦しくなったら、次のステップを踏みましょう。
- 家計の見直し
- 金融機関に相談
- 不動産屋・弁護士に相談
金融機関などへ相談すると、リスケジュールや売却など住宅ローン返済のための対処法を提案してくれます。
決して住宅ローンが払えないからといって、滞納してはいけません。
住宅ローン滞納すると、最後は自己破産して家を失うのです。
「ちょっと住宅ローン返済が苦しいな」と感じたら、すぐに金融機関に相談して対処しましょう。
