住宅ローンの残債があっても売却可能！売却の税金や滞納の解決策まで

「住宅ローンが残っているけど、売却できるの？」

「住宅ローンのある家を売る方法が知りたいな」など住宅ローンが残っている家の売却についてお悩みですね。

住宅ローンが残っていても、売却は可能です。

しかし、住宅ローンを滞納している場合は、早く売らないとローンを滞納して破産する恐れがあります。

本記事では、住宅ローンのある家の売却方法や滞納時の売却について徹底解説！

ぜひ参考にして、住宅ローンがあってもスムーズに売却できるようになりましょう。

１．住宅ローンが残っていても売却できる

住宅ローンが残っていても、次の2通りの方法で売却が可能です。

ただし、住宅ローンが残っている家を売る場合、抵当権を抹消することが前提です。

抵当権とは、購入する土地と建物を担保とする権利のことを言います。

つまり抵当権の抹消をするには、家を売却して住宅ローンを完済しなければならないのです。

ローン返済には、家を売却した代金を充てられます。

住宅ローン残債の返済方法については、本記事の「３．売却しても残った住宅ローンを返済する２つの方法」を参考にしてください。

１－１．家を売却して住み替える場合

住んでいる家を売却して新しい家に住み替える場合、売却先行と購入先行の2通りの方法があります。

売却先行とは、古い家を売ってから新しい家を購入することです。

反対に、購入先行は新しい家を購入してから、古い家を売ることを言います。

それぞれの主なメリットとデメリットは以下の通りです。

住宅ローンが残っている場合、家の売却代金で返済することが多いです。

そのため、売却先行の方が資金面で余裕を得られ、スムーズに住み替えできます。

１－２．買い替え特約を付けよう

住宅ローンが残っていても、購入先行で住み替えすることも可能です。

購入先行で住み替える場合、買い替え特約を付けましょう。

買い替え特約とは、新しい家を購入する際に、古い家が売れなかったら購入契約を白紙に戻せるという特約のことです。

買い替え特約を利用すれば、購入をやめても違約金を取られず、手付金も戻ってきます。

しかし、売り手にとってリスクの大きい特約のため、同意を得られない場合があるのです。

仲介する不動産屋に交渉してもらうと、売り手の同意を得られる可能性が高くなります。

２．住宅ローンが残っている家を売る６ステップ

住宅ローンが残っていても家を売却できますが、家を売る流れを知らないとスムーズに取引できません。

住宅ローンが残っている家を売る場合、次の6ステップを行います。

ステップを一つずつ見ていきましょう。

STEP１．家の評価額と相場を把握する

まず、売却する家の評価額と相場を確認しましょう。

評価額や相場を知っておくことで、安く売ってしまうことを防止できます。

評価額とは、固定資産税評価額のことです。

毎年5月頃に送られてくる「固定資産税・都市計画税（土地・家屋）課税明細書」に、評価額は記載されています。

評価額は売却価格を決める上で基準となるため、分からなければ「固定資産税・都市計画税（土地・家屋）課税明細書」を市役所で再発行してもらいましょう。

また、家の相場はSUUMOなどの不動産情報サイトで、近隣の同規模のマンションを検索すると分かります。

近隣で売り出し中のマンションがなければ、評価額を目安にしましょう。

STEP２．不動産屋に相談する

家の評価額や相場を把握したら、不動産屋に相談します。

住宅売買を得意とする不動産屋を選びましょう。

住宅売買が得意かどうか分からなければ、大手不動産屋を選ぶのも手です。

大手不動産屋だと、多くの経験を積んでいるためしっかり対応してくれます。

ただし、提示された売却価格が評価額や相場よりかけ離れている場合は、他の不動産屋にも相談しましょう。

不動産屋は一括査定を依頼できるサイトを利用すると、素早く探せますよ。

次におすすめの不動産一括サイトを2つ紹介します。

おすすめ不動産屋一括査定比較サイト2選

イエウール

イエウールを利用すると、売却したい家を査定してくれる会社を比較できます。

全国1,600社以上の不動産屋と繋がっていて、一括で査定を依頼できるのです。

大手不動産屋だけでなく、地域密着の不動産屋とも提携していて、地方の家でも査定してもらえます。

HOME4U

HOME4Uは、2001年に国内で初めて一括査定サービスを始めた会社です。

大手不動産屋から中小の不動産屋まで、様々な不動産屋にネットワークを持っています。

長年培ったネットワークから、厳選した不動産屋を紹介してくれるでしょう。

STEP３．買い手を探す

不動産屋に頼むと、不動産屋の持つ情報網を使って幅広く買い手を探してくれます。

もし自分で買い手を探したいなら、最初の相談時に不動産屋に言っておきましょう。

なぜなら、契約形態によっては自分で買い手を見つけても売却できない可能性があるためです。

次のステップの売買契約を結ぶと、買い手を探し直すことができません。

「居住用に売りたい」「投資家や事業者は嫌だ」など買い手の条件についても、最初の相談時に不動産屋に話しておきましょう。

STEP４．売買契約を結ぶ

買い手が見つかると、売買代金や支払日などについて話し合います。

不動産屋が間に入って契約の説明をしてくれるので、しっかり内容を確認しましょう。

売り手と買い手が納得したら、売買契約を結びます。

売買契約は簡単に解除できません。

契約後に買い手とトラブルにならないよう、不明な点があれば契約締結前に解決しましょう。

STEP５．売却代金で住宅ローンを返済する

売買が成立すると、売却代金を受け取ります。

売却代金は、売却した家の住宅ローンの返済に充てましょう。

それでも住宅ローンを完済できない場合、次の2つの方法で完済を目指します。

それぞれの方法については、次章の「３．売却しても残った住宅ローンを返済する２つの方法」で詳しく説明します。

STEP６．売却益が出たら確定申告する

住宅ローンを返済しても売却代金が余ったら、売却益が出たことになります。

売却益が出た場合、譲渡所得税を納付しなければならないため確定申告をしましょう。

税率は、住宅の保有期間によって異なります。

保有期間が5年以下か、5年超かによって、以下の税率になるのです。

具体的な数字を当てはめて、どれくらいの税額になるかイメージしてみましょう。

税金の具体例

たとえば、家を1,000万円で売却したとします。

住宅ローンの残り200万円を返済して800万円の利益を得た場合、以下のような計算になるのです。

今回は簡単に計算しましたが、売却益は売却代金から、売却にかかった費用や控除額を引いた金額になります。

控除や特例を利用して税額を下げられる可能性もあるため、売却益が出たら税務署や税理士に相談しましょう。

３．売却しても残った住宅ローンを返済する２つの方法

家を売却する流れを見てきましたが、売却代金で残りの住宅ローンを返済できない場合があります。

売却代金が住宅ローンの残債を下回ることを、オーバーローン（担保割れ）と言うのです。

オーバーローンの場合、次の2つの方法を検討しましょう。

残った住宅ローンの返済方法を、順番に説明します。

方法１．自己資金で返済する

オーバーローンの場合、預貯金などの自己資金で返済する方法があります。

自己資金で一括返済できれば、住宅ローンの返済から解放されるのです。

一括返済できないなら、分割で支払うことになります。

売却した家の住宅ローンを分割で支払うには、ローンを借り換えなければなりません。

家を売却して住み替えるなら、住み替えローンを利用して残債を支払っていきましょう。

方法２．住み替えローンを利用する

住み替えローンとは、売却する家の住宅ローン残債を、購入する家の住宅ローンに上乗せして返済できるローンのことを言います。

売却した家の住宅ローンの残りを一括で返済できないなら、住み替えローンを利用するケースが多いです。

住み替えローンを利用するには、古い家の売却と新しい家の購入の決済を同日に行う必要があります。

このように家を売却して、住宅ローンの残債を支払うことが可能です。

家を売却する前に、売却代金と住宅ローン残債を必ず計算して、計画的に家を売却しましょう。

４．住宅ローン滞納で起こる３つの問題

ここまで見てきたように、住宅ローンが残っていても家を売却できます。

売却後に残った住宅ローンも、自己資金や住み替えローンを利用して完済できれば問題ありません。

ただし、「家を売却しても住宅ローンを完済できない」と金融機関が考えれば、抵当権を抹消できず家を売却できません。

すると、住宅ローンの返済を滞納してしまう可能性があるのです。

住宅ローンの返済を滞納してしまうと、次のような3つの問題が起こります。

それぞれどのような問題か確認しましょう。

問題１．家が競売にかけられる

住宅ローンの滞納を続けると、家を競売にかけられます。

競売にかけられると、相場より安く売却され、所有権を買い手に移転することになるのです。

所有権を移転すると、家に住む権利がなくなるのです。

滞納を始めて、約1年で家に住めなくなります。

家を手放したくないなら、競売で落札される前に金融機関に相談しましょう。

問題２．ブラックリスト入りする

住宅ローンの滞納が3ヶ月以上続くと、ブラックリスト入りします。

「ブラックリスト入りする」とは、信用情報機関が管理する滞納や破産の情報リストに登録されるということです。

信用情報機関とは、個人の支払い能力を判断するための情報（信用情報）を管理する機関のことを言います。

ブラックリストに入ると、新しいクレジットカードの作成や新しいローンを組むことができません。

新しいローンが組めないと住み替えもできないため、ブラックリスト入りする前に金融機関に相談すべきです。

問題３．破産する

滞納を続けると延滞金も積み重なり、ゆくゆくは自己破産することになるのです。

自己破産すると、住宅ローンの支払いを免除されます。

ただし、住宅ローン返済の代わりに、次のようなデメリットがあるのです。

このように、財産を持てず生活が不自由になっても良いという場合は、自己破産も再出発の手段です。

しかし、自己破産は最終手段として考えることをおすすめします。

住宅ローンを滞納した人は自己破産をする前に、続いて紹介する任意売却を考えてみてください。

５．住宅ローンを滞納したら任意売却がオススメ

住宅ローンを滞納すると、家を競売にかけられて住む場所も財産も失ってしまいます。

しかし、任意売却をすれば家に住み続けられる可能性があるのです。

任意売却とは、住宅ローンを滞納したときに、ローンを組んだ金融機関の合意を得て家を売却することを言います。

任意売却には、次のようなメリットがあるのです。

このようなメリットを得られるため、住宅ローンを滞納したら任意売却をおすすめします。

しかし、任意売却についてもっと知らないと「なぜおすすめなのか」判断できないはずです。

任意売却について、特徴やデメリットを詳しく確認しましょう。

５－１．任意売却の３つの特徴

任意売却は、一般売却と異なり次のような特徴があります。

それぞれの特徴は、売り手にとってメリットですが、買い手にとってはリスクです。

なぜなら、任意売却は売り手のために行われる特殊な売却方法だからです。

そのため売り手が少し有利な条件で売却できます。

売り手のメリットと、それによって買い手にどんなリスクがあるか順番に説明します。

特徴１．売却代金が一気に支払われる

任意売却の場合、手付金がなく売却代金を一括で受け取れます。

なぜ手付金がないかというと、任意売却をする売り手は経済的に困窮していることも多く、手付金を渡すと使ってしまうリスクがあるからです。

そのため、任意売却は売買契約と物件の引き渡しを同日に行います。

一般売却だと、買い手は手付金を支払ってから、別の日に引き渡しを行うことが多いです。

また、手付金支払い後に買い手は引き渡しまでに購入を取りやめることができます。

しかし、任意売却は売買契約と引き渡しが同日ということもあり、途中で購入をやめられません。

このように、任意売却は買い手にとって資金面と契約面でリスクのある売却方法なのです。

特徴２．瑕疵担保責任は免責される

任意売却の場合、瑕疵担保責任は全て免責されます。

瑕疵とは、雨漏りやシロアリなど住宅の品質を欠くような一見分からない欠陥のことです。

瑕疵担保責任は、売り手が家を売却後、一定期間内に見つかった瑕疵に対して責任を負うことを言います。

一般売却だと、一般的に1ヶ月～3ヶ月程度の瑕疵担保責任を売り手が負うのです。

しかし、任意売却の場合は買い手によって瑕疵を発見されても売り手の責任は問われません。

なぜなら、任意売却を行う売り手は経済的に瑕疵の責任を負えないと考えられるためです。

このように買い手は瑕疵を見つけても、自身で補修することしかできないといったリスクがあります。

特徴３．白紙解約条項が付いている

任意売却には、白紙解約条項が付いています。

白紙解約条項とは、売り手の債権者が任意売却に同意しなかった場合、無条件で売買を白紙に戻せるという条項です。

白紙解約条項は、売り手の債務不履行防止のために契約に盛り込まれます。

なぜなら、任意売却であっても売り手は債務不履行となり違約金が発生するからです。

売り手は金銭的余裕がないため、違約金を支払うことは難しいでしょう。

買い手にとっては、債権者の同意が得られず、売却が遅れたり、購入後に白紙に戻ったりするリスクがあります。

５－２．任意売却に関する３つのデメリット

任意売却の特徴を見て、任意売却は一般売却より売り手に有利な売却方法ということが分かったはずです。

しかし、任意売却にも次の3つのデメリットがあります。

任意売却のデメリットについて順番に確認しましょう。

デメリット１．半年ほど滞納しなければならない

任意売却は、住宅ローンの滞納が半年ほど続かないとできません。

なぜなら、保証会社が代位弁済した後でないと、ローンを組んだ金融機関は任意売却に応じないからです。

代位弁済とは、保証会社がお金を借りている人に代わって、金融機関に借金を一括返済することを言います。

代位弁済は住宅ローンの滞納が、およそ半年続いたときに行われるのです。

そのため、任意売却するまでに住宅ローンの延滞金が積み重なることになります。

デメリット２．連帯保証人に迷惑をかける

任意売却をする際、連帯保証人の同意が必要となります。

決済への同行や書類への署名をしてもらわなければなりません。

そのため、連帯保証人に黙って任意売却することはできず、必ず連帯保証人への連絡をすることになります。

また、任意売却後に残った住宅ローンの残債についても、滞納が続くと連帯保証人に支払い義務が生じます。

デメリット３．売却に時間をかけられない

任意売却は、競売で落札される前に売却しなければなりません。

また、任意売却を行える期間も決まっているため、一般売却のように時間をかけられないのです。

具体的に言うと、代位弁済通知書が届いてから競売が終了するまでの半年ほどしか、任意売却を行える期間はありません。

任意売却をスムーズに行うためには、住宅ローンを滞納し始めたらすぐに金融機関や不動産屋に相談することです。

５－３．任意売却を認めてもらえない可能性がある

住宅ローンを滞納して、任意売却を行える期間であっても、任意売却ができないことがあります。

任意売却には債権者である金融機関の同意が必要ですが、金融機関に任意売却を認めてもらえない場合があるのです。

次のようなケースの場合、任意売却を認めてもらえない可能性があります。

「任意売却後の返済も滞納するだろう」と金融機関は考えるため、住宅ローンを組んで3年未満だと任意売却を認めてもらえない可能性があります。

また、住宅ローンを組むときに収入や自己資金を多く見せるなど、金融機関とトラブルになっていると任意売却を認めてもらえません。

このように任意売却にもデメリットはあります。

ただし、任意売却は自己破産をするよりもずっとメリットのある方法です。

住宅ローンを滞納したら、まず任意売却を検討しましょう。

６．任意売却は銀行と不動産屋に相談しよう

ここまで任意売却について見てきましたが、「任意売却はどこに相談すればいいかよく分からない」という人もいるはずです。

任意売却は、住宅ローンを組んだ金融機関と不動産屋に相談しましょう。

金融機関の同意を得るためにも、住宅ローンを滞納したらすぐに返済期間や返済額について金融機関に相談します。

そうすることで「返済に積極的である」と判断してもらえ、その後の任意売却も認めてもらえる可能性が高くなるのです。

また、相談する不動産屋は任意売却専門業者だと、金融機関との交渉や取引をスムーズに進めてくれます。

任意売却専門業者は、次のような条件に合うところがオススメです。

どうしても自分で判断できなければ、金融機関に紹介してもらうことも可能です。

任意売却を成功させるためにも、信頼できる任意売却業者に依頼しましょう。

まとめ

住宅ローンが残っていても、次のような方法で家を売却できます。

もし住宅ローンを滞納しているなら、任意売却がオススメです。

任意売却することで、競売より高く売れて住宅ローン残債を減らすことができます。

家を売却して残った住宅ローンについては、しっかりと返済計画を立てて返していきましょう。