【重要】マンションを高く早く売る方法！売却の流れや税金など解説

「マンションを売るために大切な準備ってなんだろう？」

「マンションを高く売る方法ってあるのかな？」

など、マンションを売却についてお悩みですね。

マンションの売却は、準備と不動産屋の選択が重要です！

下調べなど準備が甘かったり、適当な不動産屋を選んだりするといつまでもマンションを売れません。

本記事では、マンション売却について、売却の流れや費用、税金、不動産屋の選び方などくまなく解説しています。

ぜひ参考にして、マンション売却を成功させてくださいね。

１．マンションを売るには準備と不動産屋の選択が重要

都市圏を中心にマンションの売却件数は増え、条件が良くてもなかなか売れない状況となっています。

マンションが売れなくなっている中、マンションを売るために重要なことは準備と不動産屋の選択です！

「マンションを売りたいから、近くの不動産屋に依頼する」と、マンションがいつまでたっても売れなくて悩むことになります。

売却の準備とは、以下のことを知ることです。

売却の準備を理解しておかないと、マンションが売れなかったり、相場より安く売ることになったりします。

特に、不動産屋の選択は重要。

なぜなら、マンションの売却は不動産屋や担当者の腕に左右されるからです。

マンションの売却を成功させるために、マンション売却の準備と不動産屋の選び方について詳しく見ていきましょう。

２．早く売りたいなら知っておこう！マンションを売る７ステップ

「マンションを売るには、どうしたらいいの？」という人も多いはずです。

売却の流れを知らないと、何をすべきか分からず売却まで時間がかかってしまいます。

マンション売却の流れは、次の7ステップです。

以上の7ステップを知れば、売却前～売却後までスムーズに取引できます。

ステップ1から順に確認しましょう。

STEP１．マンションの相場を知る

マンションを売るためには、まずマンションの相場を知りましょう。

SUUMOやアットホームなどの不動産情報サイトで、近隣で同規模・似た間取りのマンションを検索すると相場が分かります。

相場を知らないと、相場より高く売り出して買い手が付かなかったり、相場より低く売ってしまっって損をするのです。

最終的な売却価格は、築年数や室内の状態などを加味した不動産屋の査定で決まります。

しかし、売却価格が決まる前におおよその値段を知ることで、適正価格で売却できるのです。

STEP２．不動産屋と契約する

相場を調べたら、不動産屋と契約します。

不動産屋は複数社と話して決めましょう。

「近所だから」と適当に不動産屋を選ぶと、マンションを売却できません。

次のような不動産屋をおすすめします。

不動産屋や担当者の腕がマンション売却のカギを握るため、慎重に選びましょう。

不動産屋の選び方については、本記事の「４．マンションを売るなら選ぶべき不動産屋の3つの特徴」で詳しく解説します。

不動産屋と結ぶ契約の種類

不動産屋との契約形態は、一般媒介契約、専任媒介契約、専属専任媒介契約の3種類です。

それぞれに特徴があります。

たとえば、一般媒介契約だと他社とも契約できますが、専任媒介契約や専属専任媒介契約より積極的に売却活動をしてくれない可能性があるのです。

各契約の特徴は、以下の表を参考にしてください。

不動産屋は売り手を独占できるため、専任媒介契約か専属専任媒介契約を勧めてくる可能性が高いです。

しかし、どのように売却活動をしたいかによって向いている契約は異なります。

各契約形態とそれぞれの契約に向いているのはどんな人か、下の表で確認しましょう。

自分でも積極的に売却活動をしたい人は、一般媒介契約や専任媒介契約が合っています。

不動産屋に任せたい人は、専属専任媒介契約だと満足のいく売却を行えるのです。

このように、自分に合った契約を行いましょう。

STEP３．売却価格を決定する

不動産屋と契約し、査定を受けたら売却価格を決定します。

査定でチェックされるところは、築年数、日当たり、騒音、水回りなど室内設備の状態などです。

駅までの時間やスーパー、病院など周辺環境も査定されます。

査定前に室内の状態を整備し、周辺環境を確認しましょう。

周辺環境は不動産屋も網羅できないので、査定でアピールすればプラスになる可能性があります。

査定の結果を踏まえ、不動産屋と話し合って売却価格を決めましょう。

STEP４．売却活動をする

売却価格が決定したら、買い手を探します。

不動産屋にも買い手探しを依頼している場合、不動産屋が物件を不動産情報サイトに登録しているかをチェックしてください。

なぜなら、不動産情報サイトは買い手が手軽に物件を検索できるので、登録していないと売却が遅れるからです。

物件が登録されていないなら、不動産屋に指摘しましょう。

また、内覧ではしっかり購入希望者をもてなすことを心がけます。

内覧前の掃除はもちろん、スリッパの用意や部屋が明るく見えるよう全ての部屋の電気を点けておきましょう。

そうすることで、購入希望者の購買意欲を上げて成約できるのです。

STEP５．買い手と売買契約する

買い手が見つかったら、いよいよ買い手と売買契約を結びます。

売り手と買い手が売買代金、支払日、所有権の移転などについて納得してから、契約締結に進みましょう。

仲介した不動産屋が説明してくれるので、不明な点があればすぐに聞いてください。

なぜなら、契約したら簡単に契約解除できないからです。

そのため、契約前に分からないところはしっかり理解しましょう。

STEP６．マンションを引き渡す

売買契約を締結したら、売り手、買い手、不動産屋、司法書士が集まって決済の手続きを行います。

引き渡し日までに、以下の内容のものを用意しておきましょう。

売り手は、マンションの代金（固定資産税、管理費、修繕積立金など）を日割り計算し、合算した代金を銀行振込で受け取ります。

振り込みを確認できたら、所有権移転登記を司法書士が作成し、売り手と買い手が署名、捺印を行うのです。

不動産屋や司法書士への報酬を、その場で支払う場合もあります。

買い手に鍵を渡し、引き渡し確認書に署名すればマンションの引き渡しは完了です。

STEP７．売却報告や確定申告をする

引き渡し後、マンションの管理組合に売却報告を忘れず行ってください。

報告を怠ると、管理組合とトラブルになり買い手が住みづらくなります。

最後まで気持ちよく取引できるように心がけましょう。

また、マンションを売却して利益が出たら翌年の確定申告で手続きしなければなりません。

売却益に応じて、譲渡所得税を納付することとなります。

確定申告で必要な書類は、次の通りです。

確定申告の日まで時間があっても、売却益が出たら必要書類を集めておきましょう。

以上で、マンションの売却が完了です。

３．マンションを高く早く売るための３つのポイント

マンションを売る流れを理解したところで、マンションを高く早く売るためのポイントをチェックしましょう。

マンションを高く早く売るポイントは、次の3つです。

順に詳しく説明します。

ポイント１．高く売れる時期を見極める

マンションを高く早く売りたいなら、売り出す時期が重要となります。

マンションの需要が高まる時期は、次の2つの時期です。

特に、3月は物件を探す人が多いため売れやすいです。

ただし、3月は競合相手も多く、価格競争が起こりやすい時期でもあります。

競合相手に勝つためには、価格以外に室内をきれいにするなど売り手の努力が必要です。

ポイント２．室内をきれいにする

マンションを売るなら、室内の状態をきれいにしましょう。

特に、玄関や水回りなど内覧時に目の付きやすい場所は、内覧前に徹底的に掃除すべきです。

ハウスクリーニングを利用すると、時間がなくてもプロが掃除をしてくれます。

必要なら部分的にリフォームもしましょう。

壁紙や水回りをリフォームすることで、部屋全体の印象が良くなります。

ハウスクリーニングやリフォームの費用については、本記事の「６．マンションを売るために必要な6つの費用」を参考にしてください。

ポイント３．３ヶ月間を目安に売却活動を行う

マンションを高く売るためには、売り出してから3ヶ月を目安にしましょう。

なぜなら、マンションの平均販売期間が3ヶ月だからです。

3ヶ月売れないと、「何か問題がある物件なのかも」と買い手が不安に思います。

そのため3ヶ月を過ぎたら、一旦売却をやめるなど対応が必要です。

売り出してから3ヶ月はあっという間のため、売り出す前に下調べをして部屋を掃除するといった準備が重要となります。

マンションが売れないなら、「マンションが売れない７つの理由を解説！準備や不動産屋の選択がカギ」を参考にマンション売却を見直しましょう。

４．マンションを売るなら選ぶべき不動産屋の3つの特徴

マンションを売りたいなら、準備と同様に不動産屋の選択が非常に大切です。

適当に不動産屋を選ぶと、マンションが売れず3ヶ月、6ヶ月、9ヶ月と時間が過ぎてしまいます。

本気でマンションを売りたいなら、次の3つが当てはまる不動産屋を選びましょう。

それぞれの特徴を順に見ていきましょう。

特徴１．担当者と相性が良い

マンションを気持ちよく売るためにも、担当者との相性は重要です。

いくらマンション売却に強い担当者だとしても、上から目線や言葉遣いの悪い担当者だと自分の物件を任せられません。

ただし、感じの良い担当者であっても、次のことができないなら担当者か不動産屋を替えた方が良いです。

このような担当者だった場合、マンション売却のための良いパートナーになりません。

マンションを売るために、担当者との相性も重視しましょう。

特徴２．マンションの売却実績が豊富

マンションの売却実績が豊富な不動産屋に依頼しましょう。

実績が豊富ということは、不動産屋にマンション売却のノウハウがあり、経験豊富な担当者に当たる確率も高くなります。

実績がある分、買い手を見つける情報網も持っていてマンションを売りやすくなるのです。

このような不動産屋の多くは大手会社となります。

なぜなら、大手の不動産屋は社員をしっかり育てる環境や売り手や買い手をサポートする体制が整っているからです。

地域密着型の不動産屋だと、マンション周辺の事情に詳しいということが長所と言えます。

しかし、全国から買い手を募集する売り手の場合は、あまりメリットを得られません。

「どこの不動産屋に頼めば良いか分からない」という人は、大手の不動産屋に頼んでみるのも良いでしょう。

特徴３．査定額や契約の説明が丁寧

査定内容や結果、契約の種類などについて、しっかり説明してくれる不動産屋を選びましょう。

マンションの売却は一生に何度もありません。

必ず分からないことが出てくるはずです。

そのとき、不明な点を根気よく説明してくれるような不動産屋だと信頼できます。

早口で、了解を得ずにどんどん話を進めていくような担当者や不動産屋との契約は避けましょう。

以上が、選ぶべき不動産屋の特徴です。

このような基準で不動産屋を選べば、マンション売却を行いやすくなります。

５．ローンが残っていてもマンションを売ることは可能

ローンが残っている場合でも、マンション売却を行えます。

ただし、ローンが残っているマンションを売るなら、残っているローンを完済して抵当権抹消を行うことが前提です。

抵当権とは、住宅ローンなどでお金を借りるときに、購入する土地と建物を担保とする権利のことを言います。

つまり、マンション売却を行えるものの、残っているローンは返済しなければならないということです。

ローン返済には、マンションの売却代金を充てることができます。

しかし、売却してもローンが払いきれない場合、何らかの対応をしなければなりません。

続いて、売却代金でローンの残債を払いきれない場合の対応を説明します。

５－１．売却してもローンが払いきれない場合

マンションを売却してもローンが払いきれないことを、担保割れと言います。

担保割れする場合、次の3つの方法でローンを返済することが可能です。

それぞれのローン返済方法を確認しましょう。

①自己資金で補う

担保割れの場合、預貯金などの自己資金で返済できます。

自己資金で補う場合の選択肢は、ローンを支払い続けるか、一括完済するかの2つです。

ローンを払い続けられるなら、次の「②住み替えローンを利用する」を利用できます。

もし自己資金で一括完済できないなら、続いて説明する「➂任意売却する」こととなるのです。

自己資金でどれくらい補えるかを、マンション売却前に確認しておきましょう。

②住み替えローンを利用する

「一括返済は難しいが、ローンを支払い続けられる」なら、新居の住宅ローンに上乗せして完済を目指す方法もあります。

新居のローンに前の住居のローン残債を上乗せして支払える仕組みを、「住み替え（買い替え）ローン」と言うのです。

ただし、上乗せできる金額や利用条件が金融機関によって異なります。

住み替えローンを利用したいなら、各金融機関の条件を調べて自分に合った金融機関を選びましょう。

➂任意売却する

ローンを完済できず、支払い続けることもできないなら任意売却を不動産屋に相談しましょう。

任意売却とは、ローンが返済できない場合に、ローンを借りている金融機関の合意を得て抵当権を外してもらって売却することです。

ローンを延滞すると抵当権が発動されて、マンションは競売で安く売却されます。

任意売却なら、相場より低くても競売より高く売れる可能性があるのです。

任意売却をしても残ったローンは、金融機関と相談して返済方法を決めます。

このように担保割れした場合でも、ローン返済方法はいくつかあるのです。

不動産屋や金融機関と相談して、状況に合った方法でローンを返済しましょう。

６．マンションを売るために必要な６つの費用

マンションを売る場合、ローン返済以外にも必要な費用があります。

マンション売却に必要な費用は、次の6つです。

6つの費用の目安を確認しましょう。

費用１．仲介手数料

不動産屋へ支払う仲介手数料は、不動産屋がマンションの売却活動にかけた費用や成功報酬を含んだ料金です。

仲介手数料は、売却額に報酬料率と消費税を掛け合わせた金額となります。

仲介手数料の報酬料率は以下の通りです。

ただし、仲介手数料は不動産屋によって半額など割引をしていることもあります。

正しい仲介手数料は、不動産屋に計算してもらいましょう。

仲介手数料の計算例

仲介手数料を具体的な数字を当てはめて、計算してみましょう。

たとえば、1,200万円でマンションが売れたとします。

すると、次のような計算になるのです。（報酬料率は最大で計算します。）

このように売却額が1,200万円の場合、仲介手数料は最大46万2,000円となります。

仲介手数料の速算式

不動産売買の仲介手数料計算には、簡単に計算できる方法もあります。

以下の計算式に数字を当てはめて、計算するのです。

たとえば、売却額が1,200万円なら次のような計算になります。

このように報酬料率を固定して、調整額を足すことで、簡単に計算することができます。

ただし、不動産屋によって報酬料率が異なるため、詳しい仲介手数料は不動産屋にたずねましょう。

費用２．司法書士への報酬

司法書士への報酬の相場は、5～10万円程度です。

マンションを売るとき、不動産登記の名義変更が必要となります。

司法書士は、登記事項の変更を行ってくれるのです。

不動産屋が基本的な売却手続きを行ってくれる場合、司法書士への報酬を低く抑えられます。

司法書士が登記の変更に必要な資料を集め申請までする場合、報酬も高くなるのです。

費用４．繰越返済手数料

マンションを売却する際、ローンを一括返済するなら繰越返済手数料が必要です。

繰越返済手数料の相場は、0円～3万円程度となります。

固定金利だと変動金利より倍以上高くなることも、繰越返済手数料の特徴です。

繰越返済手数料は、ローンを借りている金融機関とネット経由か窓口や電話経由かにより異なります。

ネット銀行やネット経由なら手数料無料の場合が多いため、繰越返済するならネット経由にしましょう。

費用５．インスペクション料金

マンションのインスペクション（住宅診断）料金の相場は、5万円程度です。

インスペクションでは、マンションの耐震性や部屋の状態をプロが診断します。

所要時間は2～3時間ほどです。

インスペクション自体は任意ですが、不動産屋は勧めてくるでしょう。

なぜなら、2018年4月からインスペクション結果の説明などが不動産屋に義務化されているからです。

不動産屋の勧めがなくても、買い手の不安を解消して売れやすくなるため、マンションを売るならインスペクションを行いましょう。

費用６．ハウスクリーニング料金

ハウスクリーニング料金は、どこを掃除してもらうかによって異なります。

部屋全体を掃除してもらうなら、間取りによりますが2万円～10万円程度です。

部分的に掃除してもらうなら、8,000円～2万円程度となります。

特にハウスクリーニングをすべき水回りは、次の表を参考にしてください。

ハウスクリーニング業者のサービス内容と料金を比較して、必要な掃除をしてもらいましょう。

ダスキンは全国どこでもハウスクリーニングを行っています。

料金シミュレーションもあり、他社の料金と比較しやすいですよ。

費用７．リフォーム料金

マンションを売る前にリフォームをする場合、フルリフォームだと500万円～1,000万円程度かかります。

部分的にリフォームをするなら、次の表の費用を目安にしてください。

しかし、汚れや破損がひどくない場合は、ハウスクリーニングで十分です。

７．マンションを売る場合にかかる３つの税金

マンションを売ると、税金も発生します。

マンション売却に関わる税金は、次の3つです。

税金について順番に見ていきましょう。

税金１．印紙税

印紙税とは、不動産売買契約書にかかる税金のことです。

契約書に印紙を貼り付けて納付します。

令和2年3月末までは、以下の税額です。

マンションを1,200万円で売却した場合、契約書に印紙1万円を貼り付けます。

もし貼り付けなかったら、過怠税として印紙税の3倍を徴収されるのです。

不動産屋でなく自分で印紙を契約書に貼る場合は、しっかり確認しましょう。

税金２．登録免許税

登録免許税とは、登記手続きをする際に納付する税金のことです。

マンションを売却した場合は、評価額の2%を納めます。

評価額とは、固定資産税評価額のことです。

毎年5月ごろに送られてくる「固定資産税・都市計画税（土地・家屋）課税明細書」に記載されています。

令和2年3月末までは軽減措置が取られていて、評価額の0.3%です。

たとえば、評価額1,000万円なら登録免許税は3万円となります。

登録免許税は一般的に買い手が納付しますが、売り手と折半する場合もあるのです。

どちらが納付するかは、買い手と話し合いましょう。

税金３．所得税・住民税

マンションを売却して売却益が出たら、確定申告をして税金を納付しなければなりません。

税率は、マンションの保有期間で異なります。

具体的に考えてみましょう。

所得税と住民税の税額

たとえば、マンションを1,200万円で売却して利益が出たとします。

計算は以下のようになるのです。

税額は高いですが、特別控除や軽減税率の適用を受けられる可能性があります。

売却益が出たときは、確定申告と控除の申請を忘れず行いましょう。

８．マンションを売るときの３つの注意点

ここまでマンション売却の流れや費用、税金を詳しく確認し、理解したと思います。

最後に、マンションを売るときの注意点を確認しましょう。

マンション売却の注意点は、以下の3つです。

順番に説明します。

注意点１．書類を揃えておく

マンション売却には、複数の書類を必要とします。

不動産屋に依頼する前に、次のものを揃えておきましょう。

これらを揃えておくだけで、スムーズにマンションを売却できます。

注意点２．安易な値下げはしない

マンションを売り出したら、安易に値下げしないようにしましょう。

簡単に値下げすると、買い手が「何か悪いことが見つかったのかも」と不安になります。

早く売りたくても、売り出して3ヶ月は値下げせずに様子を見ることです。

マンションの売却は焦らず、3ヶ月を目安に対策していきましょう。

注意点３．買取も考えておく

マンションが必ず売れるとは限りません。

そのため、不動産屋に買い取ってもらうことも考えておきましょう。

不動産屋の買取だと相場の6割程度の売却額になりますが、マンションを早期に手放すことができます。

マンション売却を急いでいる場合は、初めから買取してくれる不動産屋に売却を依頼しましょう。

まとめ

マンションを売るなら、準備が大切です。

売却の流れ、費用、税金などを知り、スムーズに取引できるようにしましょう。

また、不動産屋選びも非常に重要です。

次の特徴を持つ不動産屋を選ぶと、満足のいくマンション売却ができます。

不動産屋任せにせず、積極的に動いてマンションを高く早く売りましょう！