家を売って家を買うなら必見！住宅ローンや税金についても徹底解説

「家を売って家を買いたいけど、どうすればいい？」

「住宅ローンが残っていても家を売却できる？」

「家の売買における税金の対策ってどんなものがあるの？」

などと家の売買についてお調べですね。

家を売って家を買う場合、高く売ってくれる不動産屋に売買を依頼すると住み替えを成功させられます。

本記事では、家の売買について住み替え方法から税金対策、不動産屋の選び方までくまなく解説！

近所だからと適当な不動産屋を選ぶと、家を安く売ることになります。

家の住み替えについて理解を深め、スムーズに売買できるようになりましょう。

１．家は先に売却しよう！売却先行と購入先行とは

家の住み替えは、次の2通りの方法があります。

どちらの住み替え方法が良いかは、住宅ローンと自己資金の有無に関係があります。

住宅ローンと自己資金の有無について、どのように家を売買すれば良いか確認しましょう。

自己資金が潤沢にある場合を除いて、売却先行をおすすめします。

なぜなら、売却先行ならまとまった資金を用意できるため、家を購入しやすいからです。

自己資金がなく、住宅ローンの残債がある場合は、家を購入する資金を確保するためにも、必ず家を先に売りましょう。

しかし、売却先行にも様々なデメリットがあります。

デメリットを含めて、どのように住み替えるか検討しなければなりません。

2つの住み替え方法に、どのようなメリットとデメリットがあるかを確認しましょう。

住み替え方法１．売却先行

売却先行とは、古い家を売ってから新しい家を買うことです。

売却先行には、次のようなメリットとデメリットがあります。

売却先行は、家の売却と購入の時期がずれると、一度アパートなど賃貸に住むことになります。

すると、引っ越し費用が余分にかかってしまうのです。

そのようなデメリットもありますが、家を先に売るため手元に資金がある状態で物件を購入できるメリットもあります。

まとまった現金を手に入れられることから、自己資金が少ないなら売却先行がおすすめです。

住み替え方法２．購入先行

購入先行とは、新しい家を買ってから古い家を売ることです。

購入先行には、次のようなメリットとデメリットがあります。

購入先行は、引っ越してから買い手を探すため、仮住まいを探す必要がないといったメリットがあります。

しかし、物件の購入時はまだ家を売却していないため、いくらで家を売却できるか分かりません。

売却代金を当てにできず、自己資金を頭金に物件を購入することになります。

そのため、購入先行は自己資金を用意できる人に向いている住み替え方法です。

２．知っておこう！家の売却と購入の流れ

住み替え方法が分かったところで、家の売買の流れを確認しましょう。

家の売買は、家の売却と購入でそれぞれ流れが異なります。

それぞれの流れを知ることで、戸惑うことなくスムーズに取引できるのです。

売却の流れから順に見ていきましょう。

流れ１．売却の流れ

家の売却は、まず家を査定してもらうことから始まります。

査定は、立地や築年数などを考慮して行われるのです。

そして、査定をしてもらった不動産屋と契約し、買い手を探して家を売却します。

家の売却が完了するまでの期間は、2ヶ月～6ヶ月です。

買い手探しが長引くと、売却まで時間がかかります。

そのため、売却を決めたらすぐに査定を申し込みましょう。

流れ２．購入の流れ

家の購入は、気に入った物件を見つけてから進んでいきます。

気に入った物件が見つかれば、1ヶ月程度で購入可能です。

売買契約は、新築ならハウスメーカー、中古物件なら個人の売り手と結ぶことが多いです。

購入申し込み時に住宅ローンの仮審査があり、仮審査に受かると売買契約に進めます。

売買契約後、住宅ローンの本審査に受かれば、晴れて新しい家に住むことができます。

３．住宅ローンが残っていても住み替えはできる

家の住み替えや売却について確認したところで、「家の売却方法は分かったけど、残りの住宅ローンはどうすればいいの？」と疑問に思う人もいるはずです。

家を売る場合、住宅ローンを完済しなければなりません。

住宅ローンの完済には、家の売却代金を充てられます。

それでも完済できない場合は、自己資金で補うのです。

自己資金で住宅ローンを完済できないなら、金融機関からお金を借りて返済することもできます。

住み替え方法によって、どのようなお金の借り方をすれば良いかは次の通りです。

住み替えローンとつなぎ融資について、詳しく確認しましょう。

３－１．売却先行なら住み替えローンを利用しよう

売却先行なら、住み替え（買い替え）ローンを利用しましょう。

住み替えローンとは、古い家の住宅ローンを完済できない場合に、住宅ローンの残債分と新しい家の購入資金をまとめて貸してくれるサービスです。

たとえば、住宅ローンを400万円残して、3,000万円の家に住み替えたい場合、3,400万円でローンを組ませてもらえます。

住み替えローンは、自己資金がなくても住み替えできることがメリットです。

しかし、住み替えローンを利用する場合、家の売買の決済を同じ日に行う必要があります。

そのため、家の購入に時間をかけられないことがデメリットです。

また、住み替えローンは家を売却しても住宅ローンが残る人が対象のため、購入先行だと利用できません。

３－２．購入先行ならつなぎ融資を利用しよう

購入先行なら、つなぎ融資を利用しましょう。

つなぎ融資とは、一時的に資金を得るためのローンです。

住宅ローンと異なり、期限が来たら一括で返済します。

たとえば、家の購入資金に3,000万円借りたら、返済期限までに一括返済しなければなりません。

購入先行の場合、家を売却していないので購入資金に困ることがあります。

そこでつなぎ融資で資金を得て、家を売却できたら借入金を返済するのです。

つなぎ融資を利用すると、売却を待たずに気に入った物件を購入できます。

４．家を住み替えるための６つの費用

住宅ローンだけでなく、家の住み替えには他にも費用を用意しなければなりません。

たとえば、2,000万円の家を売って家を買う場合、約100万円の費用がかかります。

家を先に売れば、売却代金で賄えるため全て自己資金で用意する必要はありません。

自己資金は、購入する家の20%～30%用意すると良いでしょう。

家の住み替え費用は、主に次の6つに分けられます。

それぞれの費用に、どれくらいかかるか確認しましょう。

費用１．仲介手数料

不動産屋に家の売買の仲介を依頼した場合、仲介手数料が必要となります。

仲介手数料は、不動産屋の売買活動費用や成功報酬のために支払う料金です。

不動産屋に仲介を依頼しなければ、仲介手数料はかかりません。

不動産屋との契約前に、仲介手数料がどれくらいになるかを必ず計算してもらいましょう。

仲介手数料の計算

仲介手数料は、家の売却と購入のどちらも同じ計算式で算出されます。

仲介手数料の計算式は、次の通りです。

仲介手数料の報酬料率は、次の通りです。

報酬料率の割合をどれくらいに設定するかは、不動産屋に任せられているのです。

不動産屋によって割合が異なるため、仲介手数料が半額や無料の不動産屋もあります。

もし自分で仲介手数料を計算したいなら、速算式を覚えておくと便利です。

仲介手数料の速算式を覚えておこう

仲介手数料の速算式を覚えておくと、仲介手数料を簡単に算出できます。

仲介手数料の速算式は、次の通りです。

たとえば、家の売却価格または購入価格が2,000万円の場合、仲介手数料は以下のような計算で求められます。

このように2,000万円の売買価格なら、仲介手数料は72万6,000円となります。

ただし、不動産屋によっては仲介手数料を割引していることがあるため、正しい仲介手数料は不動産屋に確認しましょう。

費用２．印紙代

印紙代（印紙税）は、行政に対する手数料の支払いに用いられるものです。

令和4年（2022年）3月31日までの不動産売買は、印紙代が軽減されています。

売買価格によりますが、家の売買の場合は1,000円～6万円（軽減後）です。

印紙は、売買契約書に貼り付けなければなりません。

家を売って買う場合、2つの売買契約書ができるため印紙もそれぞれ必要です。

印紙を忘れると、過怠税といって追加で税金を支払うことになります。

費用３．住宅ローン完済のための費用

売却する家の住宅ローンを完済するための費用が必要です。

住宅ローンを一括返済するなら、繰越返済手数料を支払います。

繰越返済手数料は、0円～3万円程度が相場です。

他にも、住宅ローンが残っているなら抵当権抹消費用が必要となります。

自分で抵当権抹消を行うなら、3,000円～5,000円程度で済みます。

司法書士に抵当権抹消を依頼するなら、1万円程度が報酬として必要です。

費用４．新しく住宅ローンを組むための費用

住宅ローンを新しく組む場合、金融機関や不動産屋への手数料が必要です。

手数料は、金融機関や不動産屋によりますが3万円～5万円ほどとなります。

他にも、ローン保証料を支払わなければなりません。

借入金の金額や金融機関によりますが、ローン保証料は0円～数十万円となります。

ネット銀行だと、無料の場合が多いです。

支払いは一括の他、住宅ローンに上乗せして返済することもできます。

自己資金の程度によって、返済方法を選択しましょう。

費用５．火災・地震保険料

新しく住宅を購入すると、保険に入らなければなりません。

火災保険料は、10年契約で2万円～20万円が相場となります。

地震保険料は、地域や住宅構造によって1万円～十数万円と幅広いです。

また、地震保険は火災保険とセットで、別々で加入することはできません。

支払いは、火災保険に上乗せして支払います。

料金と補償を考慮し、複数社を比較してから保険に加入しましょう。

費用６．引っ越し費用

住み替えの場合、引っ越し費用を準備しましょう。

引っ越し料金は、距離や荷物量によります。

たとえば、50km未満の範囲で3人家族が引っ越ししようとすると、料金は8万円程度です。

繁忙期（3月～4月）は、11万円程度と高くなります。

引っ越しは相場を理解した上で、見積もりしてもらってから依頼しましょう。

５．重要！家の売買を依頼する不動産屋の選び方

ここまで、家の売買の住宅ローンや費用について確認してきました。

住み替えはお金のことも重要ですが、不動産選びが非常に重要となります。

なぜなら、適当な不動産屋を選ぶと家を安く売ることになるからです。

家を適正価格で売るためにも、不動産屋の選び方について、次の項目を見ていきましょう。

不動産屋について正しく知って、家の売買を成功させましょう！

５－１．家を売買する場合の３種類の契約を知ろう

家の売買で不動産屋に仲介を依頼する場合、次の3つの契約の種類があります。

家を購入する場合、通常は一般媒介契約を結びます。

家を売却する場合、複数社に仲介を依頼したいなら一般媒介契約を選びましょう。

売却を全面的に不動産屋に任せたいなら、専任媒介契約がおすすめです。

専属専任媒介契約を結ぶと買い手を自分で探せないため、契約には注意しましょう。

3つの媒介契約の特徴

それぞれの媒介契約にどのような特徴があるか、以下の表で詳しく確認しましょう。

家の売却を不動産屋に依頼する場合は、それぞれの契約のメリットとデメリットを考慮して依頼しましょう。

５－２．初めて住み替えるなら不動産屋は１社に任せよう

媒介契約の種類が分かったものの、「家の売却と購入の不動産屋は別の会社に依頼した方が良い？」と疑問に思う人もいるはずです。

初めて住み替えをするなら、家の売買を1社の不動産屋に任せましょう。

1社の不動産屋に任せるメリットは、次の通りです。

まずは家を高く売ってくれる不動産屋を選び、家の購入もその会社に依頼しましょう。

５－３．家の売買を成功させてくれる不動産屋の特徴を知ろう

不動産屋を1社に任せると言っても、「どんな不動産屋を選んだら良いか分からない」という人も多いはずです。

次のような特徴を持つ不動産屋なら、家の売買を成功させてくれます。

このような特徴が揃っていれば良いですが、確認しづらい人もいるでしょう。

依頼すべき不動産屋が分からないときは、大手の不動産屋を選ぶのも一つの手です。

大手の不動産屋は、家の売買実績が豊富なためスムーズに売買してくれるでしょう。

５－４．不動産屋は一括査定を利用しよう

大手の不動産屋も複数あるため、「結局、どの不動産屋が一番良いか分からない」ことも多いです。

不動産屋は、複数社を比較してから選んだ方が失敗しません。

不動産屋の比較には、一括査定サイトを利用しましょう。

一括査定サイトとは、売却したい家の所在地や築年数などから、複数の不動産屋が家の売却価格を見積もってくれるサイトです。

一括査定サイトを利用すると、直接不動産屋に出向くことなく、家で手軽に査定結果を知ることができます。

査定結果から、家を高く売ってくれる不動産屋を選べるのです。

家を売却したいなら、ぜひ一括査定サイトを利用しましょう。

おすすめ不動産一括査定サイト

一括査定サイトには、次のようなサイトがあります。

ネットを上手に活用して、効率よく不動産屋を選びましょう。

イエウールについてもっと知りたい人は、「イエウールは営業がしつこい？実態を評判と口コミから徹底調査」を参考にしてください。

おすすめの一括査定サイトは、「【絶対に迷わない】本当におすすめの不動産一括査定サイトはコレだけ！」でさらに詳しく説明しています。

６．住み替えに関する４つの疑問

ここまで家の売買について、住み替え方法から不動産屋の選び方まで確認しました。

最後に、よくある4つの住み替えの疑問を見ておきましょう。

4つの疑問の答えを順番に確認しましょう。

Q１．どんな物件を購入したら良い？

A.価値が下がりにくい物件が良いでしょう。

価値が下がりにくい物件とは、立地や築年数など条件が良い物件のことです。

たとえば、駅近や築浅は人気が高く、売ることになっても高値で売却できる可能性があります。

また、住んだ後に住みにくさを感じないためには、住んだ時のイメージを持って物件を探すことです。

Q２．家が売れないときはどうすれば良い？

A.買取を利用しましょう。

買取とは、不動産屋に直接家を買ってもらうことです。

築古など条件の悪い物件でも、素早く売却できます。

不動産屋が直接買い取ってくれるため、仲介手数料も必要ありません。

ただし、個人に売るときに比べて、売却価格は安くなることがデメリットです。

どうしても家が売れないなら、買取を検討しましょう。

買取会社を選べるサイト

買取を依頼するなら、次のような買取専門のサイトを利用しましょう。

このようなサイトを利用し、まずは買取価格を確認しましょう。

Q３．高値で売却するためにリフォームした方が良い？

A.フルリフォームは必要ありません。

リフォームをして高く売れるとは限りません。

リフォーム代を上乗せした金額だと、家はなかなか売れないのです。

何もせずリフォーム可能物件として売り出す方が、売れやすい場合もあります。

もし家を修繕するなら、水回りなど部分的に行えば買い手に好印象を与えられるでしょう。

Q４．自己資金はどれくらい用意すれば良い？

A.購入物件の20%～30%が望ましいです。

家を購入する場合、頭金や諸費用など自己資金が必要となります。

自己資金は、購入する物件価格の20%～30%を用意しておくと安心です。

たとえば、2,000万円の物件なら最低400万円は用意しましょう。

家の売却代金を頭金に充てられるなら、自己資金は少なくても家を購入しやすいです。

７．【補足】住み替えで使える４つの税金軽減措置

最後に、家を売却したときの税金について確認しておきましょう。

家を売却して、売却益が出たら税金を支払わなければなりません。

反対に、売却損が出たら税金を繰越控除できるのです。

売却益は譲渡所得といって、次の計算式で算出されます。

以下が、家の売買で利用できる特別控除と繰越控除です。

それぞれの税金の軽減措置を詳しく見ていきましょう。

軽減措置１．3,000万円の特別控除

3,000万円の特別控除とは、家を売却して売却益が出たときに譲渡所得から最高3,000万円まで控除できる特例です。

以下が、3,000万円の特別控除を受けられる主な要件となります。

売却益が出た場合は、3,000万円の特別控除をぜひ利用して節税しましょう。

軽減措置２．住宅借入金等特別控除（住宅ローン控除）

住宅借入金等特別控除（以下、住宅ローン控除）は、住宅ローンを利用して家を取得した場合に利用できる特別控除となります。

住宅ローン控除の主な要件は、次の通りです。

住宅ローン控除は、3,000万円の特別控除と併用できません。

どちらが得になるか自分で分からなければ、税理士や税務署に相談して確認しましょう。

軽減措置３．居住用財産の買換え等の場合の譲渡損失の繰越控除　

居住用財産の買換え等の場合の譲渡損失の繰越控除とは、家を売却して新たに家を購入した場合、売却損をその年の所得から控除できます。

控除しきれなかった売却損についても、翌年以降3年以内に繰り越して控除できるのです。

以下が、居住用財産の買換え等の場合の譲渡損失の繰越控除の主な要件となります。

居住用財産の買換え等の場合の譲渡損失の繰越控除は、3,000万円の特別控除と併用できません。

しかし、住宅ローン控除と併用可能です。

売却損が出た場合は、このような繰越控除を利用して税金の支払いを抑えましょう。

軽減措置４．特定居住用財産の譲渡損失の繰越控除

特定居住用財産の譲渡損失の繰越控除とは、住宅ローン残債のある家を住宅ローン残債を下回る価格で売却して売却損が出た場合に利用できる繰越控除です。

控除しきれなかった売却損についても、翌年以降3年以内に繰り越して控除できます。

特定居住用財産の譲渡損失の繰越控除の主な要件は、次の通りです。

特定居住用財産の譲渡損失の繰越控除は、3,000万円の特別控除と併用できません。

しかし、住宅ローン控除と併用可能です。

また、新たに家を購入しなくても利用できます。

まとめ

家の住み替えは、売却先行をおすすめします。

なぜなら、家の売却代金を住宅ローンの返済や新しい家の購入資金に充てられるからです。

自己資金が少なくても、売却先行なら家を購入しやすくなります。

また、住み替えを成功させたいなら、不動産屋選びが重要です。

適当な不動産屋を選ぶと、家を適正価格より安く売る可能性があります。

不動産屋は一括査定サイトを利用し、複数社を比較して選びましょう。