「持ち家買ったとたんに転勤辞令が…」
「マイホームのローン残っているのにどうしよう」
持ち家を買ったのに転勤になったら、短期間で家をどうするか決めなければなりませんよね。
転勤になったらその持ち家は
- 売却
- 賃貸
- 空き家
3つの選択肢があります。
子供が大きくなると家族での引っ越しが難しく、単身赴任をする場合は据え置き確定です。
しかし、家族で引っ越しをする場合、どうするのがベストな選択肢なのかなかなか分からないものですよね。
そこで今回は、転勤が決まったときに持ち家はどうするのがベストなのか、お伝えしていきます。
あなたにとって最良な選択肢の判断基準を伝授するので、ぜひ最後までご覧ください。
まず最初に、最初にチェックするべきポイントの確認から始めていきましょう！
１．マイホーム購入後の転勤でまず確認するべき3つのポイント
まず最初に、3つのポイントを確認しましょう。
- 転勤の期間
- 家賃補助の有無
- マイホームの市場価値
これらを調べておくと、転勤の際に持ち家をどうするかを効率よく意思決定できます。
転勤が決まってから実際に引っ越しまでの猶予期間は、長くても1ヶ月と言われているように、ほとんど残されていません。
それぞれの調べ方・調べる目的を以下で確認していきましょう！
ポイント１．転勤の期間
まずは、転勤の期間を把握しましょう。
転勤期間の長さは、持ち家を手放すか置いておくかを決める判断材料にできます。
例えば、1年程度の転勤の場合、
「1年で戻ってくるのに売却するというのはコストパフォーマンスが低いから、家を手放さずに賃貸か空き家にしよう」
といった形で判断していくことができます。
転勤の期間は業種業界や会社ごと、そして職種ごとに異なります。
あくまで参考ですが、以下の独立行政法人の調査によると、3~5年が多いようです。
業界・会社例 移動頻度 国内転勤頻度 海外転勤頻度 建設業A
部門で様々 3~4年 5年 不動産業B 不定期 平均2年 ― 金属製造C 3~5年 3~5年 3~5年 製造業D 原則5年 5年(様々) 3~5年 運輸業E 3年目安 3年 4~5年 小売業F 3年ごと 3年 3年 金融業G 5年めど 5年 5年 保険業H 3年 3年 3年 宿泊業I 不定期 10年 3~4年 飲食業J 不定期 平均3年 不明 旅行業K 3年 3年 3年 教育業L 不定期 3~4年 不明 介護業M 不定期 様々 ー 独立行政法人 労働政策研究・研修機構 、2016年11月、JILPT資料シリーズ『企業における転勤の実態
に関するヒアリング調査』を参考に作成
会社に聞いてみてもいいかもしれませんが、転勤辞令に最初から期間が明記されていることはあまりありません。
「〇年〇月〇日付けで、××への転勤を命ずる」
と赴任の日付のみが記載されていることが多いようです。
会社の人事にまずは相談のような形で聞いてみるか、転勤を経験している同期や先輩に聞いてみて情報収集をしましょう！
ポイント２．家賃補助の有無
家賃補助の有無も、転勤で持ち家を手放すか置いておくかの判断材料になります。
家賃補助があるかないかで、
「住居費を赴任先の家賃と住宅ローンと二重に支払うのか」
「月の出費としては転勤前とあまり変わらないのか」
を把握できます。
住宅手当は福利厚生の一環なので、労働基準法など法的に定められているものではありません。
そのため、支給しないからと言って法律違反になるものではないので、会社によって支給の有無や支給額・支給条件に違いがあります。
相場であれば月に1~2万円補助が出るところが多いようですが、こちらも企業によってまちまちです。
家賃補助に関しては会社の規定で
- 支給条件
- 支給期間
- 支給金額
といったポイントは必ず聞いて把握するようにしましょう！
ポイント３．マイホームの市場価値
最後に、あなたのマイホームの市場価値とローンの残債がいくらになるのかを把握しましょう。
市場価値を把握することで、住宅ローンの残債と比較し、売却可能かを検討できるようになります。
「市場価値なんて。どうやって調べるのー？」
という声が聞こえてきそうですが、インターネットで簡単に調べることが可能です。
特に、複数の不動産会社で同時に査定できる、一括見積もりサービスを使うのがおすすめです。
実は、見積もり金額は不動産会社によって数百万単位で変わってくることが多々あります。
せっかく調べるならなるべく高く・適正な価格を知りたいですよね。
おすすめの一括見積もりサービスをご紹介しておくので、持ち家の市場価値を調べてみましょう。
簡単にマイホームの価値を調べるならHOME4Uがおすすめ
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1300社以上の不動産会社と提携を結んでいます！
全国の大手企業～地域密着型の小企業まで提携しているので、お住まいの地域に詳しい不動産会社を見つけることができます。
必要最低限の情報だけで査定が可能なので、通勤途中の電車内などの隙間時間を有効活用して査定してみましょう！
住宅ローンの状況を確認しよう
次に、住宅ローンの残債はいくら残っているのかを必ず確認して把握しておきましょう。
住宅ローンの残債を知っておけば、持ち家を査定金額と比較して、売れるか売れないかの判断をすることができます。
必ず最新の住宅ローンの残債金額を把握するようにしておきましょう。
住宅ローンを契約した際に送付されている返済予定表があれば、それで確認してください。
繰り上げ返済や滞納が起きていない限り、その返済予定表に残債の記載があるので正しい金額が確認できます。
ただし、最新の情報かどうかは定かではないので、返済予定を変更した場合は、インターネットバンキングで最新の情報を確認することをおすすめします。
２．売却の選択をするべき人はこんな人
各条件が上記の画像に当てはまる場合、持ち家を持ち続けると経済面のデメリットが大きくなりすぎてしまいます。
売却の選択肢を検討するのがいいでしょう。
持ち家にかかる固定資産税や維持費・住宅ローンは毎月出ていってしまいます。
これに加えて家賃補助がなければ、住宅ローンと合わせて住居費が二倍の出費に…！
毎月固定で大きなお金が出ていくのは一般的なサラリーマンにとっては現実的ではありません。
そういった経済面を考えると、条件当てはまる人は売却を考えてみるのが最善と言えます。
住宅ローンの残債を売却したお金で返済できるなら、持ち家を売却することが可能です。
売却金額 ≧ ローン残債 （売却金額の方が残債よりも大きい場合）→売却可能
３－１．売却のメリット
売却のメリット１．物件の維持や管理が必要ない
売却をすればもう持ち家を管理しなくてよくなるので、後腐れなくスッキリした状態で転勤を迎えられます。
住宅ローンが残っていれば毎月ローンの引き落としがありますし、持ち家を持っているだけで固定資産税や都市計画税などの税金も納めなければなりません。
いつ帰ってくるかわからない家の維持をお金をかけて行うのは大変です。
そういった物件管理のわずらわしさから解放されるのは、持ち家を売却する1つ目のメリットです。
売却のメリット２．売却金が利益になる可能性がある
売却金が住宅ローンの残債を上回ると利益を得ることができます。
売却までの簡単な流れとしては、見積もりサービスを利用した後に不動産会社と契約し、買い手を見つけてもらいます。
高い価格で買い手が見つかり、利益が出ればまとまったお金が入ることになるので、転勤先での生活や引っ越し資金としても使えますね！
売却のメリット３．転勤期間の変更に柔軟に対応可能
持ち家を手放すことで生活拠点を移すハードルが下がります。
転勤期間が未定の場合、転勤期間が長引いたり、別の場所にまた転勤になる可能性がありますよね。
そうなると「いつマイホームに戻れるのか？」といった見通しが非常に立てづらくなります。
もし持ち家があれば、転勤期間が伸びたらその分予想外の出費が必要になる可能性もあります。
転勤に対して柔軟に構えることができるようになるので、そういった面での精神的ストレスはたまりにくいでしょう。
３－２．売却のデメリット
売却のデメリット１．家の売却や購入に費用が発生する
家を売却するときは、大きな費用が発生してしまいます。
買い手を見つけるために不動産会社と契約すると仲介手数料が、家を明け渡すときのハウスクリーニング代や修繕費等が必要になります。
また、転勤が終了し、改めて家を探すとなるとさらに仲介手数料がかかってしまいます。
売却金額でローンの残債を上回っていてもその他の諸費用でマイナスになってしまう可能性もあるので注意してください。
（→不動産の売却にはどのくらいの費用がかかるのかを知りたい方は「」の記事をご覧ください。）
売却のデメリット２．家探しの手間がかかる
転勤が終了して再度家を探すとなると、また手間がかかってしまいます。
初めてのマイホームって強い思い入れがあるものですよね。
手放してしまうとその家には戻れないので、また一から探すとなると億劫な気持ちになってしまいます。
再び家探しの手間が必要になる点は多くの人にとってデメリットと言えますね。
売却のデメリット３．ローン状況によっては売却自体ができない
売却金額よりも住宅ローンの残債の方が多い場合（売却してもローン完済ができない場合）、売却すること自体ができません。
売却金に加えて預貯金等で住宅ローンの残債を完済できるならば問題ありませんが、住宅ローンが残ってしまうと家は売れません。
買い手の立場に立った時に、ローンがまだ残っている家を買おうとはなかなか思わないですよね。
あなたの家は売れるか売れないか、まずは査定をして確認してみましょう。
こういったデメリットが受け入れられない場合、持ち家を賃貸に出すという選択肢もあります。
３．賃貸の選択をするべき人はこんな人
転勤期間が３年以内と決まっている場合、その３年のために売却してしまうのは手間もコストもかかってしまうため、損してしまう可能性が高くなります。
また、売却金額が住宅ローンの残債よりも下回る場合、売却自体ができないので賃貸をとるほか選択肢がありません。
売却金額 ≦ ローン残債 （売却金額で残債を完済できない場合）→ 売却不可能
売れなかったからと言ってそのまま空家で置いておくのもコストがかかりすぎます。
例えば、毎月１０万円住宅ローンを支払う必要があったとすると、
１０万円×１２ヶ月×３年＝３６０万円
単純計算で、ローンだけでもこれだけの金額の出費になります。
空家で置いておくよりは他人に貸して家賃収入としてローン返済相殺するのが賢明です。
メリットデメリットを踏まえたうえで、上記条件に当てはまる人は賃貸に出すことを検討しましょう！
４－１．賃貸のメリット
持ち家を賃貸に出す場合、やはり経済的な面でのメリットが大きいです。それでは具体的に見ていきます。
賃貸のメリット１．家賃収入が入る
賃貸に出すと、入居者から賃料を支払ってもらうことができるため、家賃収入を得ることができます。
家賃収入が入ると、住宅ローンの返済をそのお金でまかなうことができるので、経済的な負担は一気に軽くなります。
また、住宅ローンの月々の返済額以上の値段で賃料を設定できれば、利益をとることも可能です。
住宅ローンの残債が完済できずに売却できない場合、賃貸として家賃収入を得るのが優先度の高い選択肢になりますね。
賃貸のメリット２．物件の維持も兼ねることができる
物件の維持も賃貸に出すことによって同時に行うことができる点もメリットの一つです。
持ち家は、空き家のまま放置してしまうと空気の入れ替えが起きないため傷んでしまいます。
賃貸に出すことで、入居者が生活するので自然と換気が行われたり、掃除などもやってもらえます。
物件に異変があっても住んでいる人がいると早急な対応ができることが多いので、その点はメリットと言えるでしょう
４－２．賃貸のデメリット
賃貸に出す場合、他人が自分の家に住むことになるので、精神的な面ではデメリットになります。
賃貸のデメリット１．他人に家を使われてしまう
自分が住んでいたマイホームを他人に貸してしまうのは、なんだか気が進まないものですよね。
使うだけならまだしも、家具を壊されてしまったり、床が傷ついているなど、細かい部分で損傷してしまう可能性だってあります。
経済面でのコスパをとるなら賃貸、精神面の負担を軽くするなら空き家というのが判断のポイントです。
賃貸のデメリット２．途中で売却しづらい
途中で「やっぱり売却したい」と思っても、賃貸に出していると簡単に売却できません。
賃貸に出している間は、「収益物件」として扱われるためです。
収益物件は、投資家向けに売却することになります。
ファミリー向けの賃貸物件はワンルームマンションよりも収益性が低くなることが多く、買い手が付きづらくなります。
そのため、売却できても価格は低くなりやすいですし、そもそも売却自体が難しくなってしまいます。
賃貸のデメリット３．入居者が出ていってくれない可能性がある
入居者は法律で守られており、契約も基本的に自動更新になります。
そのため、入居者が出ていかなくても強制退去させることができません。
戻って来てもマイホームに住めないとなると本末転倒ですよね。
そのため、期限付きで賃貸に出す際は「契約期限がきたら必ず退去してくださいね」という定期借家契約を結ぶようにしましょう！
しかし、定期借家契約を結んでも、入居者が出ていってくれなくてトラブルになるケースも存在します。
「そんなリスクは取りたくない！」
「金銭的には少し余裕がある。」
という方は、空き家にして据え置きにする選択肢もあります。
４．空き家にするべき人はこんな人
転勤期間が１年以内だと、売却するのももったいないし賃貸に出しても借り手が見つかりづらいです。
一軒家に1年だけ住むと決まっている人ってあまり多くはなさそうですよね。
会社からの家賃補助がある場合、発生する住居費はもともとと変わらないので、空き家の選択肢をより取りやすくなりますね。
また、空き家にしておいておく場合、住宅ローンやマイホームの市場価値はそこまで問題になりません。
５－１．空き家のメリット
空き家にして置いておくメリットとしては、主に精神面でのメリットが大きいです。
空き家のメリット１．他人に使われる心配がない
空き家にしておく大きなメリットは、他人に使われる心配がないことです。
「他人が自分の家で生活するなんて考えられない！」
といった考えの人にはピッタリです。
物を壊されたりする心配が一切ないのも大きなメリットですよね。
ただ、住んでいない期間が長くなると空き巣が入ったり防犯上の問題が発生する可能性があります。
定期的な見回りは必要になってくる点は押さえておきましょう。
空き家のメリット２．転勤から戻ってきたときにすぐに住める
転勤期間が1年以内と決まっている場合、家を新たに探す手間なく帰ってこれるものメリットですよね。
売却してしまうとまた新居探しをしなければなりませんし、賃貸に出していると退去のやり取りなどで手間がとられてしまいます。
空き家にしておくと、そういった時間を新たにかける必要がない点がメリットです。
５－２．空き家のデメリット
主に経済面から見た際に費用が多くかかる点がデメリットと言えます。
空き家のデメリット１．税金などの維持コストがかかる
固定資産税や都市計画税の税金をはじめ、家のメンテナンスなどを行うための費用がかかってしまいます。
空き家のまま家を放置してしまうと、室内の空気が循環しないので、床や壁が損傷してしまいます。
2~3か月に1回は定期的な換気などのメンテナンスをすることが好ましいです。
赴任先から足を運べる距離や、知人が近くに住んでいる場合は定期的な見回りが可能です。
しかし、どちらも難しい場合は空き家管理を業者に委託しなければならないのでそこでも費用が掛かってしまいます。
空き家のデメリット２．家賃補助がなければ二重支払いになる
転勤先の住居の家賃補助が出ない場合、住宅ローンと家賃と住居費を二重に支払わないといけない状態になります。
単純に固定費が2倍になると考えると、家計を圧迫してしまいます。
空き家として維持するのは、精神面で考えるとメリットだと考えられますが、経済面で考えるとデメリットになってしまう選択肢と言えます。
転勤期間が短く、比較的お金に余裕がある方は空き家を検討してみてはいかがでしょうか？
５．【裏技】転勤まで時間がない！という方は売却＆賃料同時査定一択！
「転勤辞令には1週間後に赴任するように記載が！！もうじっくり検討している時間がない…」
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査定を申し込んでから本記事を読み、どの選択肢が良いか検討しつつ査定結果を待つ方が有効に時間を使えます。
まとめ
売却か、賃貸か、空き家にしておいておくか、貴方にとってのベストな選択肢は見つかりましたか？
あらためて判断基準とメリット・デメリットをまとめておきます。
【判断基準】
【メリットデメリット】
まだ選択肢に迷っている人も、まずは転勤期間や住宅ローン、そしてマイホームの市場価値を確認することからはじめていきましょう！
どれが正解の選択肢と一概に言うことはできません。
あなたにとっての最適解を見つける手助けになれば幸いです。
