離婚でマンションは売却？住み続ける？後悔しない究極の選択の答えはコレ！

「もうあの人と一緒にいるのはウンザリ。離婚よ！
だけど買ったマンションはどうしよう…？」

離婚に至る夫婦だって、マンション購入時は幸せな生活を思い描いていたでしょう。

しかし、離婚に至る夫婦の状況は血も涙もなく、一番問題になるのがお金の問題。

中でも、人生最大の買い物、「住宅」。

離婚の際、すでに買ってしまったマンションは一体どうしたらいいのでしょうか？

売却？賃貸？住み続ける？
ローンは？連帯保証人は？

きちんと事前に計画しないと、負の遺産として離婚後にもモヤモヤが残り続けてしまう…なんてことになりかねません。

離婚後もマンションきっかけで元夫のことを思い出す生活なんて、正直言って、イヤですよね。

今回は、離婚するときに購入したマンションはどうするべきか、3人の事例を紹介しつつ、ベストな解決策についてお話していきます。

あなたに合った対処方法を見つけて、スムーズに新生活の門出を迎えましょう！

１．離婚の際にマンションはどうする？3つの事例

すでに購入済みのマンションは、離婚の際にどうするべきか？

現金のように簡単に半分に分けられるものでもなく、名義や保証人によっても複雑…

ここでは、3組の事例をもとに、あなたの選択肢として何があるのか見ていきましょう。

ケース１．Aさん（32）専業主婦の場合

妻が住み続ける場合、住宅ローンはどうしたか？

話し合いの結果、養育費として、夫が住宅ローンを支払い続けることになりました。

そのため、生活費は私が働きに出て稼ぎ、シングルマザーとして子供を育てていきます。

しかし、私は連帯保証人に入っているままなので、夫がローンの支払いを延滞しないか不安です。

いつも頭の奥の方に住宅ローンの一括請求が来たらどうしようという不安を抱えています。

不安はありながらも、何とか生計を立てて子育てに奮闘中です。

妻が住み続ける場合のリスク

夫のローンの支払いが滞ると、連帯保証人である妻のもとへ一括返済を求められます。

原則、住宅ローンの名義人が家に住んでいないといけないのです。

妻が住み続ける場合、住宅ローンの名義人である夫はその家に住んでいないということになります。

夫婦間での合意があっても、金融機関は認めてくれるわけではありません。

二人とも返済できなくなると、マンションが差し押さえられ、競売にかけられてしまいます。

路頭に子供と二人で迷ってしまう…といった最悪のケースが起こりうることを認識しておきましょう。

ケース２．Bさん（27）会社員の場合

共有名義の場合、住宅ローンはどうしたか？

私はマンションを売りに出して現金化したいと思っていたのですが、ここでも意見が衝突。

夫はマンションに住み続けたいと言い張ったのです。

結果的に、私は離婚を優先し、ローンは夫名義で借り換えて、慰謝料を多く貰う形で話がまとまりました。

共有名義の落とし穴

マンションを売却するときにいちばん揉めてしまう点が共有名義のデメリットです。

共有名義の不動産は、夫婦双方の承諾がないと売却することができません。

一方が売却したくても、一方が住み続けたいと意見が分かれた場合に揉めてしまいます。

借入金額を増やすことができるメリットもありますが、このようなデメリットもあることを頭の片隅にでも置いておいてください。

ケース３．Cさん（38）パートの場合

売却する場合、住宅ローンはどうしたか？

子供はいなかったので、マンションは離婚後に売却してローンの返済に充てることになりました。

ローンの残債は残っていましたが、幸い2000万円で買い手がつき、完済できました。

余ったお金を財産分与し、新生活に向けての準備中です。

２．【結論】離婚でマンションは売却がベスト

離婚の際のマンションの扱いについて、3人の事例を見てきました。

長期的に住宅ローンを背負い続けることを考えると、売却してしまうのがベストな選択だといえます。

幸いにも、一軒家よりもマンションの方が比較的買い手も見つかりやすいです。

「住み続けてきた家だから、売らずにそのまま住み続けたい」
と思う方もいらっしゃると思います。

しかし、離婚してからも同じマンションに住み続けるということは、かなり大きなリスクを背負うことになってしまいます。

具体的には以下のような経済的なリスクがあります。

1. 住宅ローンの残債を一人で払わないといけない
2. 離婚後は売却がしづらくなる

順番に見ていきましょう。

リスク１．住宅ローンの残債を一人で払わないといけない

離婚後もマンションに住み続ける場合、夫婦どちらか一方が住む形になります。

原則、住居人と住宅ローンの名義人は同一でないとなりません。

すなわち、住む人が住宅ローンを支払わないといけないのです。

例えば、離婚で家を出た夫が養育費として、妻子供の住むマンションのローンを代わりに払い続けるということは、金融機関には認められません。

そのため、1人で支払っていくとなると負担が増えてしまい、支払い滞納のリスクが高まります。

離婚後の収入源を相手に依存する場合、離婚してもズルズルと関係が続くことに…。

支払いの義務はローン名義人と同様に連帯保証人にも課せられます。

「自分のいつ支払い請求がきてもおかしくない！」という状況で新しい生活を始めるのを不安に思う人も多いです。

リスク２．離婚後は売却がしづらくなる

離婚後もマンションに住み続けた場合、状況が変わってマンションを手放したくなっても、売却しづらくなるというリスクもあります。

なぜなら、マンションを売却するためには、全ての名義人の承認が必要だからです。

例えば、物件の名義人が共有名義だった場合、夫婦両方の承諾があって初めて売却が可能になります。

離婚のタイミングを逃してしまうと、相手と音信不通になり連絡が取れなくなってしまうケースも多いです。

マンションを売却することもできず、身動きが取れなくなってしまうって考えると怖いですよね。

ライフスタイルの変化に伴い、子育てが終われば小さな家に住み替えるこどなどよく聞く話。

そんな中、離婚から期間を空けて相手に売却の承諾のために連絡しにくくなるでしょう。

そういった意味で、一生このマンションに住み続ける気がないのなら、離婚のタイミングでマンションも手放す方がリスクは少ないです。

繰り返しになりますが、「離婚時にマンションをどうすれば良いのか？」という疑問に対する答えは、『マンションを売却してしまうのがベスト』です。

そうは言っても、マンションを売却するのはそんなに簡単なことではありません。

ここからはどうやってマンションを売却すればいいのか、具体的なアクションを3つのステップに分けてお伝えしていきます。

３．離婚でマンション売却するための3ステップ

離婚の時にマンションを売却するには、以下の3つのステップが必要になります。

1. 名義関係（権利関係）の確認
2. 住宅ローンの残債の確認
3. マンションの物件価格の確認

それでは名義の確認から具体的に説明していきます。

ステップ１．ローンの名義を確認する

マンションの住宅ローンの名義を改めて確認しておきましょう。

住宅ローンを契約している金融機関（銀行など）に問い合わせて確認するのが一番確実です。

金融機関が分からない場合でも、住宅ローンに関する書類や郵便が毎年送られてくるはずなので、家に取っていないのかを見て、その書類を持って銀行窓口にいけば対応してくれるでしょう。

住宅ローンの名義と同時に、連帯保証人の名義の確認も必要です。

一番多いケースは夫名義で住宅ローンを借りており、妻が連帯保証人になっているケース。

自分が連帯保証人になっているかどうかは、金融機関や信用情報機関（CICやJBAなど）に問い合わせて調べることも可能です。

信用情報機関に自分で問い合わせ、申請を行うことで誰でも簡単に信用情報を取り寄せることができます。

ステップ２．住宅ローン残債を確認する

次に、住宅ローンの残債を確認しましょう。

残債がいくらかを把握していないと、マンションを売却した時の金額でローンをどれくらい返済できるのかが分かりません。

3つほど、一般的なやり方をお伝えします。

• 住宅ローン返済予定表で調べる
• インターネットバンキングを使って調べる
• フラット35の住宅ローン残債を調べる

住宅ローン返済予定表で調べる

住宅ローンを契約した際に送付されている返済予定表があれば、それで確認しましょう。

繰り上げ返済や滞納していない限り、その返済予定表に残債の記載があるので正しい金額が確認できます。

ただし、最新の情報かどうかは定かではないので、返済予定を変更した場合などは、インターネットバンキングで最新の情報を確認した方が良いです。

インターネットバンキングを使って調べる

楽天銀行や住信SBI銀行などで住宅ローンを契約していた場合は、ネットで住宅ローン残債を確認できます。

メガバンクや地方銀行でもインターネットバンキングに対応している金融機関であれば、手続きをすれば照会が可能です。

スマホでも簡単に確認できるので、紙が見当たらない方はこちらのやり方を試してみましょう。

フラット35の住宅ローン残債を調べる

フラット35でローンを組んでいる場合、取り扱いの金融機関もしくはコールセンターに連絡することで照会できます。

お客さまコールセンター 専用ダイヤル（電話：0120-0860-16）

コールセンターで照会を求める場合は、返済引き落とし口座の口座番号を本人確認のために聞かれます。

事前に準備をして電話するようにしましょう！

ステップ３．専門業者に物件価格を査定してもらう

ローン残債も確認できたら、実際に物件がいくらで売れるのかの査定をしてみましょう。

「売却しようと本格的に準備をしたのに、そもそもマンションの値段が全然つかなかった..。」ということも考えられます。

そのため、売却準備をする前に、ある程度の金額感を知っておくように専門業者に物件価格の査定をしてもらいましょう。

ネットで簡単に査定してもらえるサービスもあるので、それを活用すべきです。

具体的にどんなサービスが良いのか分からない人も多いと思いますので、初めての人でも安心して使える一括見積もりサービスを紹介していきます。

ポイントは、複数の業者に一括査定を行ってもらうことです。

複数合い見積もりをとってもらうからこそ、物件価格の相場が見えてくるのです。

業者によっては、100万円単位で最終的な売却金額が変わってくる例も存在します。

売却するなら損をしないように、なるべく高く売りたいですよね。

さらに高く売る方法を詳しく知りたい方は、以下の記事で解説しているのでご覧ください！
→知らなきゃ損する！離婚で家を売るうえで知っておくべき4つのポイント

複数の業者に一括査定できるサイトを3つご紹介するので、まずはマンションがいくらくらいで売れるのかを調べてみましょう！

おすすめの見積もりサービス3選

マンションの売却を行う際に、おすすめの一括見積もりサービスを3つご紹介します。

いずれも複数社に一括査定できるサイトですので、一度マンションの売却価格をざっくりとでもいいので把握できます。

簡単に査定額を教えてくれるので、一度試してみてください。

おすすめ①LIFUL HOME’S

個人情報の入力が不要で、簡単に見積もりをすることが可能です。

→LIFUL HOME’Sで査定してみる

サイト独自の掲載基準を設けており、基準をクリアした不動産会社のみが掲載されています。

提携会社数1800社以上あり、会社の特色や意気込みが分かる情報が豊富に掲載されているので比較して選ぶことができるんです。

運営会社の一部上場企業の株式会社LIFULなので、セキュリティ面も安心できますね！

おすすめ①マンションマーケット

→マンションマーケットで査定してみる

マンション売却を専門にするネット不動産会社です。

従来にはなかった、仲介手数料の定額制を導入しており、新しい形でサービスを展開しています。

マンションを売却使用と考えている方は一度問い合わせをしてみるといいでしょう。

おすすめ②すまいVALUE

→すまいVALUEで査定してみる

東急リバブルや住友不動産販売など、不動産業界の大手6社が共同で運営を行っている不動産のポータルサイトです。

大手だからこその安心感ってやっぱりありますよね。

マンションの売却査定もページがありますのでそこから無料で査定を行ってみましょう！

４．離婚でマンションを売却する際のたった一つの注意点

マンションの売却を進める上で注意すべき点は、『売却金額で住宅ローンを返済できるのか』ということです。

例えば、マンションが2000万円で売れたとしても、住宅ローンが2,500万円残っていた場合は、住宅ローンを返しきれないので、500万円のローンだけが残ってしまいます。

この場合、この500万円の住宅ローンをすぐに返済しなければならないので、売却してお金が残るところか、逆にまとまったお金が必要に..。

そうならないためにも、一括査定サービスなどを活用して、売却金額と住宅ローンの残債を常に意識しながら、マンションの売却を進めていきましょう。

もちろん、この住宅ローンを払うことでマンションの問題をすっきりとさせるのも一つ手段です。

実際にマンションを売りたくても全員がスムーズに売却できて、離婚協議もうまくいくなんてことは正直言って少ないです。

「こんな時はどうしたらいいの？」

となりやすそうなパターンについて、注意点をご紹介します。

注意点：売却をしても住宅ローンが残るケース

売れなかった場合とは、どのような場合でしょうか？

結論、売却した金額よりも住宅ローンの残債が大きい状態だと売却することができません。

オーバーローンとも言います。

この場合でも、預貯金や親族からお金を借りて残り分のローンを一括で返済できれば売却は可能です。

買い手の気持ちを考えても、借金の残った家なんて買おうと思わないですよね…

売却できない場合に取りうる選択肢は何があるのか見ていきましょう。

どちらか一方が住み続ける

どちらか一方が住み続ける場合は、住宅ローンの名義人・連帯保証人が問題になることが多いです。

夫が住むにせよ、妻が住むにせよ、連帯保証人の関係は切れることはありません。

例えば、夫が住宅ローンの支払いをするとなっても住宅ローンを完済しない限り、妻は連帯保証人から外れることができません。

仮に夫が住み続けた場合でも、住宅ローンの支払いが滞れば妻の方に一括返済を求められます。

その金銭的リスクを生追い続けながら離婚後も生活しなければなりませんが、選択肢としてはとることができます。

しっかりとした話し合いのうえでの合意が必要ですね。

任意売却を行う

住宅ローンの残債が残ってしまう場合でも売却できる方法が任意売却です。

金融機関の承諾が必要なので、ハードルは高いものですし、正直言っておすすめはできません。

任意売却は本来、失業したり等で住宅ローンが支払いたくても支払えなくなった人に対する救済措置です。

給与が変わらない人の任意売却は難しいでしょう。

任意売却のリスク

しかも、かなりのデメリットが任意売却には伴うんです！。

一番は、銀行のブラックリストに載ってしまうこと。

任意売却のするための条件として、数か月の住宅ローン滞納が必要になります。

銀行の個人信用情報に「事故歴」が残ってしまうので、今後数年間の借り入れやできなくなってしまいます。

任意売却については、本当にどうしようもない場合の最終手段くらいに考えておくのがよさそうですね。

５．離婚時のマンション問題に関してよくある疑問・質問

Q1．離婚後に連帯保証人を外れることはできますか？

A1．結論から言うと、かなり難しいというのが現状です。

金融機関からすると、離婚しようがしまいが関係ないというスタンスになります。

住宅ローンとして貸し出したお金をきちんと返済してもらえるように連帯保証人を設定するのです。

可能性としてはかなり少ないですが、とれる選択肢としては以下の2つがあります。

1. 別の連帯保証人を立てる提案をする
2. 別の金融機関でローンを組みなおす

どちらもハードルは高い選択肢になってはしまします。

離婚後、相手方とは何年も連絡を取らないことになったとしても、連帯保証人としての責任はついて回ります。

離婚前にしっかりと話し合いをしておきましょう！

Q2．住宅ローンの借り換えってできる？

A2．絶対にできるかはわかりませんが、可能性はあります。

より良い条件でローンを借り換えられる可能性もあるので、一度試してみる価値はあるでしょう！

まず、新たに借り換えをしたい金融機関に相談に行ってみましょう！

1つの銀行にこだわらず、複数の銀行に相談して条件を比較するようにしてください。

Q3．マンションを賃貸に出すのってあり？

A3．結論、可能性としてはあります。

しかし、意識改革に加えて、おそらく想定よりも資金が必要だという点は押さえておいてください。

マンションを他人へ貸すことは、貸室賃貸業という立派な事業です。

そのため、事業主・経営者としての自覚を持たなければなりません。もちろん責任も伴います。

賃貸として貸し出す場合のリスクとして代表的な物は、空き室や物件の修繕の負担など。

物件の大規模な修繕は数年~十数年に一度くらいは行わないといけないことになるので、思わぬ大きな出費が将来的に続いてしまいます。

そういったリスクは伴うため、選択肢としてとる人は少ないです。

まとめ

離婚に際してマンションはどのようにすればいいのか？についてお話してきました。

今回のポイントをまとめると以下の3点です。

1. 離婚でマンションは売却がベスト
2. まずは名義や権利関係の確認を行おう
3. 複数の不動産会社に査定してもらい比較しよう

住宅ローンの金銭的負担を考えると、やはり売却がベストな選択肢だと言えるでしょう。

どちらか一方が住み続ける場合、連帯保証人などの関係をどうするのか、ローンはだれが払うのかなど、きっちりと話し合わなければなりません。

ともあれゴールは、双方が納得し、新しい人生に向かって進んでいくことです。

夫婦だけで離婚話を前に進めるのは難しいことも多いので、抱え込んでしまわずに専門家に相談するなどしてみましょう。

本記事があなたのお役に立てば幸いです！