知らないと確実に失敗する！？マンション経営を破滅に導く6大リスク

「マンション経営詐欺」の手口とその特徴とは？事例を用いて対処法までご紹介！「マンション経営詐欺」の手口とその特徴とは？事例を用いて対処法までご紹介！「マンション経営のリスクを知りたい」と思っていますね？

マンション経営は、リスクさえ押さえればまず失敗しません。

管理が楽で収入が安定して入ってくるので、サラリーマンにおすすめの投資手法と言えるでしょう。

しかし、リスクをきちんと理解せずにマンション経営を始めると、間違いなく失敗します。

そこで今回は、マンション経営で代表的な6つのリスクを紹介！

さらに、各リスクの対処法や、失敗事例も豊富に紹介しているので、参考にしてくださいね。

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マンション経営で失敗したら…？

結論から言えば、アパート経営で破産するケースは稀です。

アパート経営では、初心者が間違えやすいポイントや、基本的な知識を抑えれば失敗することはありません。

「住宅金融支援機構 平成29年度決算」によると、自己破産してしまうマンション経営者は0.7％程度。

マンション経営で破産する割合は、限りなく少ないのです。

しかし、勉強不足だったり、マンション経営を甘く見ていると確実に失敗します。

なぜなら、

「悪い営業マンにひっかかる」

「高すぎるローンを返済できなくなる」

など、マンション経営のトラップはたくさんあるからです。

特に初心者の人は、失敗するリスクをしっかり確認して、確実に利益が出るマンション経営を行なっていきましょう

マンション経営で押さえるべきリスク6選

アパート経営には押さえるべきリスクがあり、これらを学ばないとほぼ100%失敗します。

しかし、逆に言えば「これらを押さえておけば大丈夫」なのです。

今回は

の6つの代表的なリスクをご紹介します。

実際にアパート経営を始める時には、しっかりとこれらを意識して、失敗しないアパート経営をしましょう。

①空室によるリスク

アパート経営をする上で、一番重要なのが「空室率を下げること」です。

前提として、購入したアパートに誰も住まないとあなたの収益は0になります。

不動産投資は「買って終わり」ではありません。

収益を出すためには、あなたが購入した物件に誰か住んでもらわないといけません。

「想定より空室率が高くて、利益が上がらない…」

「管理会社に任せれば安心だと思っていたのに、実際は入居者が集まらない…」

など、空室による失敗例は山のようにあるのです。

「空室リスク」を避けるための方法は以下の3つです。

アパート経営を始める時には、必ずこの3点を意識しましょう。

②災害によるリスク

地震や火災などでアパートが傷つくと、アパートの資産価値は一気に下がります。

現物資産であるアパートでは、自然災害によるリスクは避けられません。

ただ、以下の3点を押さえることで、災害によるリスクを抑えることが出来ます。

災害を完全に予測することは難しいですが、出来る限りリスクを避ける努力をしましょう。

③すぐに現金化できないリスク

アパートはすぐには現金化出来ません。

売却するためには2～3ヶ月かかるのが一般的です。

そのため、経営状況が悪くなった時にすぐに現金にはできないのです。

さらに、ほとんどの人は、物件を購入する時に借入額の上限までローンを組みます。

なので、銀行からお金を借りて対応することも難しいのです。

このようなケースを避けるために、以下の点を覚えておきましょう。

アパート経営を始める時には、万が一を考えて物件選びをしましょう。

④人に関するトラブルのリスク

アパート経営では、住民トラブルに特に気を付けましょう。

例えば、物件内で殺人などが起きて、その物件がテレビなどのメディアに取り上げられてしまうと、物件へのマイナスイメージがつきます。

トラブルによっては居住者が退去してしまったり、新しい入居者が見つからないことも。

それでは空室率が上がり、儲からないので不動産投資をする意味がありません。

代表的なトラブルとしては

・住民のゴミ、騒音問題
・ペット問題
・事件問題(強盗、殺人などなど…)

以下のポイントを押さえて、トラブルが起こらないようにしましょう。

住民トラブルは、不動産自体の資産価値を落としかねません。

上記の3点を参考に、慎重に対策をしましょう。

⑤値下がりによるリスク

アパート経営では、購入の段階で売却も考えましょう。

高値で売却をするためには、物件の収益性を高めることが最優先です。

不動産の価格は、その物件が今後あげそうな収益によって決定します。

そのため、物件の収益性が非常に重要になるのです。

また、前提としてアパートには値下がりがつきものです。

値下がりの原因としては以下の2点が挙げられます。

・管理不足
・空室が続く

つまり、きちんと管理をして、満室での経営を続ければ物件は高値で売れる、ということです。

そのために必要なのは以下の2点です。

この2点さえ守っていれば、空室も回避できますし、収益性も問題ありません。

アパートを購入する際には、必ず売却を考慮した物件選びを心がけましょう。

⑥修理が必要になるリスク

アパート経営では、予想外の修繕費を忘れてはいけません。

いくら立地が良い物件でも、建物そのものに欠陥があると、余計な出費をすることになります。

特によくあるケースは、修繕の出費がかさんでしまうケースです。

売りに出されるアパートのなかには、きちんとリフォームが行われていないものがあります。

購入前に確認することが前提ですが、特に押さえておくべきポイントは以下の3つです。

空室が続くアパートの場合だと、入居者がいない間に物件が痛んでいる可能性が高いです。

必ず上記の3点をチェックしましょう。

マンション経営での実際の失敗談

ここまでマンション経営での代表的な6つのリスクを見てきました。

「リスクはもう覚えたし大丈夫！」と思っていませんか？

実はマンション経営には、初心者がハマりやすい落とし穴がたくさんあるのです！

以下では、実際に2つの失敗事例を見ていきましょう。

リスクをわかったつもりになっていると危険です。

失敗事例を押さえて、確実に利益のでるマンション経営をしていきましょう。

Case１．大学周辺物件で大損をしたSさん

Sさんは40代のサラリーマンで、地元に約1000万円の中古アパートを購入しました。

立地としては郊外でしたが、大型スーパーや飲食店も多く、再開発が進む地域です。

また、周辺には国立大学があるため、Sさんは学生ニーズにより安定した経営ができると考えました。

そこで賃料は6万円、利回りは7％ほどを見込んで購入に踏み切ったそうです。

Sさんの予想は当たり、学生ニーズにより5年間はほぼ満室を保つことができました。

そうして順調なアパート経営を行っていたSさんですが、そこに目をつけたのが大学生協です。

これまで、賃貸仲介のみを扱っていた生協がアパートを建設、賃貸経営に乗り出すことになりました。

なんとその数は十数棟にも及びます。

当然、周辺のアパート大家は反対しますが、大学生協は強行突破したのです。

その影響から、翌年の入居者はほぼ0。

空室が1年間続いてしまい、Sさんは売却を決意しました。

しかし、Sさんのアパートはほとんど人気がなく、結局購入価格の半分以下の値段で買い叩かれることになってしまいました。

どうすれば防げたのか

こちらのケースでは、Sさんが「大学に依存したアパート経営」をしたため、大損をする結果となりました。

失敗を防ぐためには、「特定の大学や企業に依存しない」物件選びをする必要があります。

同様のケースは、企業の工場があるために住宅需要が見込まれる地域などでも起こりえます。

物件を購入する際には、

「交通の便が良い」

「商業施設が充実している」

などの、住みやすく需要が見込める地域を選びましょう。

Case２．300万円も!?修繕費で予想外の出費をしたOさん

Oさんは40代、東京勤務のサラリーマンでした。

地方での不動産投資に興味があったOさんは、セミナーで出会った営業マンから、ある地方物件を紹介されます。

その物件はRC造のマンションで利回りは11%。

東京ではなかなか無い、高利回りの物件だったのでOさんはすぐに購入を検討しました。

Oさんは毎日仕事が忙しく、実際に地方に出向いて物件の現地確認をしていませんでしたが、不安はありませんでした。

なぜなら、業者から受け取った物件写真と、Google Mapなどで現地周辺の確認をしていたからです。

その後、Oさんは多忙を理由に、実際に下見をしないまま物件を購入してしまいました。

そして賃貸経営を始めてから3年後、トラブルは起こります。

Oさんの元に突然、管理会社からの電話が入りました。

内容は「3階の入居者から雨漏りのクレームが入った」とのことです。

慌てたOさんは、すぐに業者に連絡し、雨漏りの発生箇所の修繕と屋上全域の防水工事を行いました。

総額はなんと300万円超！

この修繕費によって、Oさんの積み上げてきた収益は全て消えてしまったのです。

どうすれば防げたのか

物件を購入する際には、必ず現地まで足を運んで物件を確認しましょう。

このケースでは「現地確認をしなかったこと」が原因で、多額の修繕費を支払うハメになりました。

最近では、インターネットを利用することで手軽に情報を集めることができます。

ですが、防水工事の有無や、外壁の痛み具合など、実際に物件を確認しないとわからないこともあるのです。

失敗したくない方は、絶対に自分の目で物件の状態を確認するようにしてください。

騙されないで！初心者が失敗してしまう３つのパターン

パターン１．お得そうな「家賃保証」に騙される

まず、「家賃保証」をうたう業者には注意しましょう。

こういった業者は

「万一の空室があった場合も、家賃を定額で保証」

「30年一括借り上げで安心」

のように、一見空室のリスクを0にすることができてお得に見えます。

しかし、その裏側には多くの危険があるのです。

こういった契約の場合、2,3,5年のスパンで契約内容の見直しが入ることがあります。

そのタイミングで賃料保証が大幅に削減されることも…

そもそも、一括借り上げを行うハウスメーカーの場合は「建てるまで」で勝負はついているのです。

なぜなら、多くの場合では物件を建てる際に、建築費を余分に高く請求しているからです。

そのため、オーナーが賃料保証の減額を理由に、サブリース契約を破棄したところで痛くもかゆくもありません。

家賃保証やサブリース契約は、上手に使えば空室リスクを押さえ、収入を確保する有効な手段です。

しかし現実には悪質な業者も多数存在します。

しっかりと事前に調べ、賢いマンション経営をしましょう。 　

パターン２．新築ワンルームを買ってしまい大損する

極端な言い方をすれば「新築を買った瞬間に貧乏」になります。

新築の物件は、買った途端に価格が低下するからです。

新築志向の強い日本では、購入後に新築物件の価格は10〜30％低下します。

仮に、割高な新築ワンルームマンションを、ローンを組んで購入したとします。

あなたの手元に残るのは、家賃から以下を引いた金額です。

• 管理費
• 修繕積立金
• 固定資産税
• 借入金利
• 所得税
• 住民税
• 借入元本

などなど…

実際に手元に残るのは、ごくごく僅かです。

それどころかマイナスになるケースも少なくありません。

巷では「節税対策」として、あえて収入がマイナスになる物件を勧める業者もいます。

上記を意識して、物件は慎重に選びましょう。

パターン３．営業マンからの電話に騙される

いきなり職場に不動産会社からの電話が掛かってきたことはありませんか？

そういった電話をかけてくる営業マンは、絶対に相手にしてはいけません。

そういった営業マンは、

「節税になります、将来の年金代わりになります」

「こんなにいい物件はすぐに売り切れてしまいます」

などと様々なセールストークで営業をかけてきます。

悪質なケースだと、電話の後に複数人で自宅に押しかけてくることもあります。

しかし、よく考えてみてください。

そんなにいい物件ならば、わざわざ手間のかかる営業電話をかけなくとも売れるはずです。

全ての業者が悪い業者ではありませんが、いきなりの電話セールスにはくれぐれも要注意です。

マンション経営をはじめる３大メリット

ここまで、マンション経営のリスクや、初心者が失敗しがちなパターンを紹介してきました。

リスクの多いマンション経営ですが、副業としてとても人気ですよね。

なぜマンション経営が人気なのか?

それは、リスクさえ押さえれば、マンション経営はかなり”オイシイ”投資だからです。

以下では、マンション経営を始めるべき3つのメリットを紹介します。

それぞれ詳しくみていきましょう。

メリット１．生活に余裕が生まれる

マンション経営は、入居者さえいれば長期間・安定して収益が入ります。

毎月、本業に加えて決まった分のお金が入ってくるのは、会社勤めの方にとってかなり嬉しいですよね。

また、物件のローンを返済し終われば、売却して老後の資金にすることも可能です。

もちろん、空室になった時のリスクはあります。

ですが、部屋数を多く持つなど、リスクに対してきちんと対策すれば収入は安定しやすくなります。

マンション経営の大きなメリットとして、安定した収入の確保と、老後対策になることを意識しておきましょう。

メリット２．時間をかけなくていいから楽

マンション経営では、物件の購入後に、管理を全て業者に任せることができます。

マンション経営といえば、清掃や補修・入居者の募集に家賃の集金など、面倒な仕事が多いイメージもあるかもしれません。

ですが、これらの面倒なお仕事も、一括で管理会社に委託することができるのです。

マンション経営は「本業に支障がない程度に行いたい」という方にぴったりの投資手法なのです。

メリット３．節税になる

不動産投資は節税になります。

ふつう、サラリーマンだと節税の余地はありません。

なぜなら、サラリーマンの場合には、給与から税金が源泉徴収として天引きされるからです。

ただ、不動産投資の場合は「必要経費」が認められるため、経費として計上できる部分が多ければ多いほど節税効果が見込めるのです。

また、不動産投資をすると「相続税」を抑えることもできます。

現金や株式だと、税金の計算をする際に、時価で計算されますが、建物は購入価格の50%ほどで計算されます。

その分、遺産相続の際にかかる税金を少なく抑えることができるのです。

失敗しないマンション経営のはじめかた

マンション経営のメリットについてはわかりましたか？

サラリーマンの方なら、副業としてこんなにおトクな投資は他にありませんね。

そして、ここからは「どうすれば失敗しないマンション経営ができるのか」についてお伝えしていきます！

ポイントは以下の3つ。

3つとも、かなり基本的ですが重要です。

ぜひマンション経営を始める時の参考にしてみてくださいね。

ポイント１．しっかりと知識を蓄えよう

マンション経営を成功させるために1番大切なこと、それは知識を得ることです。

マンション経営では、「物件の選択・購入・運用・売却」というフローの中で、やるべきことが山のようにあります。

それらをきちんと学ばないと、初心者は確実に失敗するでしょう。

今は書籍やブログ、Youtubeなど、初心者が気軽に情報を集めることができます。

また、知識を体系的に学ぶためには「資格取得」もおすすめです。

「アパート経営　資格」を参考に検討してみてください。

ポイント２．自分の目で物件を選ぼう

マンション経営では、立地が良く人気のある物件を選びましょう！

これは当然ですが、とても重要です。

マンション経営で一番怖いのは入居者が集まらないこと。

では入居者が集まりにくい物件とは？

それが、立地が悪くて人気のない物件なのです。

自宅を購入する場合ですと、多少の不便さには目をつむることもありますが、賃貸を利用する人は「利便性」を求めます。

そのため、不便な物件には入居者が集まりにくいのです。

人気のない不便な物件の例としては

といったものが挙げられます。

マンションを購入する際には、「自分が住みたい物件か」も含めて検討してみてくださいね。

ポイント３．不動産業者をフル活用しよう

優良な物件を手に入れるためには、不動産業者をフル活用しましょう。

なぜなら、物件検索サイトだけでは、あまりにも情報が多く特定の物件に決め切ることが難しいからです。

また、本当に良い物件の場合は情報サイトには載せず、業者が信頼する優良な顧客にしか情報を与えないこともあります。

ではどうすれば不動産会社にとって「優良な顧客」になれるのでしょうか？

それは「情報を開示する」ことです。

勤務先や現在の年収、購入したい物件の情報などを開示しましょう。

この場合、注意しないといけないことが2点あります。

「ありえない条件を伝えないこと」と「すぐにレスポンスすること」です。

不動産業者側は、本気で物件を買う気が無い客には、良い情報を与えません。

そのため、これらをしっかり押さえると、不動産業者から「この人は本気で買う気がある」と感じてもらうことができます。

実際に物件を選ぶ際には、優良物件を買うためにも、不動産業者を存分に活用しましょう。

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「不動産投資の始め方」や「不動産の市場状況」などを図解でわかりやすく解説！

これを読むだけで不動産投資の概要を理解できます。

また、今どんなマンションがおすすめなのかを不動産投資のプロから無料でアドバイスをもらえる特典も！

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おわりに

マンション経営は、リスクさえ押さえれば失敗しません。

今回ご紹介した、マンション経営のリスクと対処法を、しっかりと意識しましょう。

不動産投資には、マンション経営以外にもアパート経営や土地活用などの種類があります。

不動産投資に失敗する人には共通点があり、なぜ失敗するのかを知ることは、マンション経営で稼ぐために必要です。

以下の記事でどんな人が失敗をしやすいかを紹介したので、合わせて読んでみてください。