「マンション経営に興味はあるけど、失敗はしたくない」
そう思っていますね？
マンション経営はサラリーマンの方でも始めやすく、管理も比較的楽なため、副業としておすすめの投資手法です。
しかしマンション経営では、失敗例を理解しないまま始める人は100%失敗します。
この記事では、
・マンション経営で失敗する理由・リスク
・マンション経営の失敗事例
・サラリーマンにマンション経営がおすすめの理由
・失敗しないマンション経営の方法
を徹底解説。
この記事を読み、きちんと対策をすれば、マンション経営で失敗することはありません。
ぜひ、マンション経営を始めるときは参考にしてみてください。
１．初心者のマンション経営はなぜ失敗してしまうのか
マンション経営において、リスクを勉強しない人は100%失敗します。
なぜなら、マンション経営では「物件選び・購入・運用・売却」のすべてに、たくさんのリスクがあるからです。
それらを考慮しないままマンション経営を始めてしまうと、突然のトラブルや出費に耐えきれません。
最悪のケースだと「破産」です。
そうならないためにも、しっかりと起こりうるリスクを押さえておきましょう。
以下では、代表的なマンション経営の失敗リスクを4つ紹介します。
①空室によるリスク
②災害によるリスク
③すぐに現金化できないリスク
④人に関するトラブルリスク
それぞれ、順番に見ていきましょう。
①空室によるリスク
マンション経営をする上で、一番重要なのが「空室率を下げること」です。
前提として、購入したマンションに誰も住まないとあなたの収益は0になります。
不動産投資は「買って終わり」ではないため、収益を出すためには、あなたが購入した物件に誰か住んでもらわないといけません。
「想定より空室率が高くて、利益が上がらない…」
「管理会社に任せれば安心だと思っていたのに、実際は入居者が集まらない…」
など、空室による失敗例は山のようにあるのです。
「空室リスク」を避けるための方法は以下の3つです。
・入居希望者が集まりやすい物件を選ぶ
・きちんと入居者を集めてくれる「賃貸管理会社」を見つける
・所有する部屋数を増やして収入を安定させる
マンション経営を始める時には、必ずこの3点を意識しましょう。
②災害によるリスク
地震や火災などでマンションが傷つくと、マンションの資産価値は一気に下がります。
現物資産であるマンションでは、自然災害によるリスクは避けられません。
ただ、以下の3点を押さえることで、災害によるリスクを抑えることが出来ます。
・耐震性の強度基準が義務付けられた、建築基準法(1981年6月1日)以降の物件を選ぶ
・地震、火災保険などに加入する
・災害指定区域か確認する
災害を完全に予測することは難しいですが、出来る限りリスクを避ける努力をしましょう。
③すぐに現金化できないリスク
マンションはすぐには現金化出来ません。
売却するためには2〜3ヶ月かかるのが一般的です。
そのため、経営状況が悪くなった時にすぐに現金にはできないのです。
さらに、ほとんどの人は、物件を購入する時に借入額の上限までローンを組みます。
なので、銀行からお金を借りて対応することも難しいのです。
このようなケースを避けるために、以下の点を覚えておきましょう。
・自己資金を多めに入れて、月々の収支を増やす
・無理なローンを組まない
・家賃収入だけではなく、売却も考えた物件選びをする
マンション経営を始める時には、万が一を考えて物件選びをしましょう。
④人に関するトラブルのリスク
マンション経営では、住民トラブルに特に気を付けましょう。
例えば、物件内で殺人などが起きて、その物件がテレビなどのメディアに取り上げられてしまうと、物件へのマイナスイメージがつきます。
トラブルによっては居住者が退去してしまったり、新しい入居者が見つからないことも。
それでは空室率が上がり、儲からないので不動産投資をする意味がありません。
代表的なトラブルとしては
・住民のゴミ、騒音問題
・ペット問題
・事件問題(強盗、殺人などなど…)
以下のポイントを押さえて、トラブルが起こらないようにしましょう。
・入居者の審査を厳しくする（誰でも入居できないようにする）
・不動産会社に入居者の面接を依頼する
・防犯カメラを設置する
住民トラブルは、不動産自体の資産価値を落としかねません。
上記の3点を参考に、慎重に対策をしましょう。
２．マンション経営で失敗する3つのパターン
ここまで、マンション経営をする上でのリスクについてお話ししてきました。
リスクについて押さえた後は、マンション経営初心者が陥りがちな罠について勉強しておきましょう。
以下では3つのよくある失敗パターンをご紹介します。
①悪い営業マンに引っかかる
②高すぎるローンを組んでしまう
③初心者なのに新築物件を買ってしまう
どれも、マンション初心者が失敗する典型的な例です。
しっかりと意識して失敗を防ぎましょう。
①悪い営業マンに引っかかる
基本的に、不動産の営業マンは疑ってかかりましょう。
悪い不動産の営業マンは、給料に上乗せされる高額なインセンティブのために、劣悪な物件でも売ろうとすることがあります。
「自己資金ゼロで物件が買えますよ。」
「高利回りだからすぐにローンが完済できます。」
など、言葉巧みに粗悪で高額な物件を買わせようとするのが、悪い営業マンです。
そんな悪い営業マンに引っかからないためにも、以下のポイントを意識しましょう。
・営業マンの言葉を鵜呑みにしない
・実際に物件を見せてもらう
・信用できる友人やアドバイザーを付ける
もちろん、有益な情報を持ってきてくれる営業マンもいます。
しかし、全ての営業マンの言うことを素直に聞いてしまうと、相場よりもかなり高い物件を買わされるなどの大損をすることになります。
②高すぎるローンを組んでしまう
マンション経営初心者が、あまりにも高額なローンを組むのは危険です。
マンションを購入する時に、自己資金が少ないからほぼ全額をローンで購入、という方もいらっしゃいますが、初心者の方は絶対にやめましょう。
既に述べた通り、マンション経営では「物件選び・購入・運用・売却」のすべてに、たくさんのリスクがあります。
それらのリスクを理解しないままで高額なローンを組んでしまうと、想定外の事が起こった時に対処しきれません。
例えば、
「購入した部屋に突然、修繕費が必要になった」
「マンションで火災が起こってしまった」
そんな時、手元にキャッシュが無いとローンの返済に困り、最悪の場合は破産します。
収入と返済額のバランスを考え、賢いローンを組みましょう。
③初心者なのに新築物件を買ってしまう
マンション経営の一戸目には、新築物件は避けましょう。
「え、なんで？」と聞こえてきそうですが、それにはちゃんと理由があります。
新築物件の場合、購入時に「プレミア価格」というものが上乗せされています。
例えば2,000万円の物件であれば、約500万円がプレミア価格だと言われています。
そのため、新築マンションを購入した瞬間に、約500万円分が値下がりしてしまうのです。
さらに、新築物件といえども、相場よりも高い家賃が通用するのは1人目の入居者までです。
なので2人目からは実質、中古物件と同じです。
十分な自己資金を持っていて、マンション経営に慣れた人以外は、新築マンションに手を出さない方が良いでしょう。
３．マンション経営の失敗談
マンション経営で最悪のケースは「自己破産」です。
「悪い営業マンにひっかかる」や「高すぎるローンを返済できなくなる」など、マンション経営のトラップはたくさんあります。
そのため、場合によっては莫大な借金を抱えたり、自己破産に追い込まれたりする事も。。
これだけ聞くと、「マンション経営って大丈夫なの？」となりますよね。
しかし実際には、マンション経営で自己破産してしまう割合は約0.2％程度と、かなり低いです。
そのため、しっかりと失敗例を学べば、最悪の失敗をすることはまずありません。
ここからは、実際にマンション経営に失敗した人の体験談をご紹介します。
①営業マンに騙され、ダメ物件をつかまされたYさん
②大学周辺物件で大損をしたSさん
2つとも、これまで紹介した典型的な失敗パターンですね。
この2つの失敗事例から、どうすればマンション経営で失敗しないのか学んでいきましょう。
①営業マンに騙され、ダメ物件を購入したYさん
郊外の区分中古マンションを、約400万円で購入したYさん。
高利回りのはずが、気付くと収益はマイナスで、ローンの返済に追われることに…
Yさんは、職場に掛かってきた不動産業者の電話に勧誘され、区分でワンルームマンションを購入しました。
マンションの購入前に
「利回りが13%で、こんなお得な物件はもうない」
「必ず儲かる」
と、営業マンから言われていたものの、現実は違いました。
1年間運用したものの、収益はほぼ0。
それどころか、月によってはマイナスになることも…
慌てたYさんが収支の計算をしたところ、実際の利回りは3.6%。
事前に営業マンから聞いていた13%とは大きく乖離していたのです。
その後、Yさんはその物件を、購入時よりかなり安い250万円で手放しました。
結局手元には１円も残らず、物件価格では150万円の損を…
残ったのは返済義務のあるローンだけだったのです。
どうすれば防げたのか
このケースでは、Yさんが「表面利回り」と「実質利回り」を理解していなかったことが問題となります。
表面利回りとは、年間の家賃収入を購入額で割ったものです。
こちらはマンションの運用に必要な経費や、税金を考慮していないものです。
そして、悪い営業マンや、物件のチラシに書かれているのは基本的にこちらです。
実質利回りとは、上記の表面利回りから税金や、運用に必要となる諸経費、ローンを差し引いたものです。
マンション経営をするときに重要なのは「実質利回り」の方です。
実際より高く見える「表面利回り」だけで判断するのは絶対にやめましょう。
②大学周辺物件で大損をしたSさん
Sさんは40代のサラリーマンで、地元に約1000万円の投資用物件を購入しました。
立地としては郊外でしたが、大型スーパーや飲食店も多く、再開発が進む地域です。
また、周辺には国立大学があるため、Sさんは学生ニーズにより安定した経営ができると考えました。
そこで賃料は6万円、利回りは7％ほどを見込んで購入に踏み切ったそうです。
Sさんの予想は当たり、学生ニーズにより5年間はほぼ満室を保つことができました。
そうして順調なアパート経営を行っていたSさんですが、そこに目をつけたのが大学生協です。
これまで、賃貸仲介のみを扱っていた生協がアパートを建設、賃貸経営に乗り出すことになりました。
なんとその数は十数棟にも及びます。
当然、周辺のアパート大家は反対しますが、大学生協は強行突破したのです。
その影響から、翌年の入居者はほぼ0。
空室が1年間続いてしまい、Sさんは売却を決意しました。
しかし、Sさんのアパートはほとんど人気がなく、結局購入価格の半分以下の値段で買い叩かれることになってしまいました。
どうすれば防げたのか
こちらのケースでは、Sさんが「大学に依存したアパート経営」をしたため、大損をする結果となりました。
失敗を防ぐためには、「特定の大学や企業に依存しない」物件選びをする必要があります。
同様のケースは、企業の工場があるために住宅需要が見込まれる地域などでも起こりえます。
物件を購入する際には、
「交通の便が良い」
「商業施設が充実している」
などの、住みやすく需要が見込める地域を選びましょう。
４．サラリーマンのためのマンション経営のススメ
これだけリスクの多いマンション経営ですが、サラリーマンの副業として人気になっています。
なぜサラリーマンに人気なのか?
その答えは、副業でこそマンション経営は”オイシイ”からです。
まず前提として、マンション経営においてサラリーマンは有利です。
特に上場企業など大手の社員であれば、安定性が高いと判断されるので、銀行からの融資は取り付けやすいのです。
また、マンション経営のメリットの1つは、管理会社を上手く使うことで、手間なく安定して収入を得られることです。
マンション経営が軌道に乗って、十分に資産を増やすまでは会社員としてのメリットを最大限に活かすように考えましょう。
ここからは「サラリーマンが本当にマンション経営ができるのか」についてお伝えします。
副業としてマンション投資を始める時の、参考にしてみてください。
マンション経営は本当に副業でできるの？
結論としては、サラリーマンがマンション経営で収益を出すことは、十分に可能です。
マンション経営を副業で始める時に、多くの人が気になるポイントは2つ。
「会社の副業規定に違反しないか」や「忙しくて本業に支障をきたさないか」ということです。
まず、副業規定に関しては基本的に違反することはありません。
『たまたま親が所有していた不動産を譲り受けた』というサラリーマンも多く、それによって会社の副業規定に反することになると、会社側からしても面倒です。
もちろん、会社ごとの副業規定に違いがありますが、多くの会社では、マンション経営は副業規定内におさまるケースが多いでしょう。
また、マンション経営は本業に支障をきたさない範囲で始めることができます。
マンション経営というと
「入居者とのやりとりや不動産業者と交渉したりと、面倒なことが多いのでは？」
と思うかもしれませんが、実際はそうではありません。
面倒な仕事は、管理業者に一括でお任せすることができるのです。
そのため仕事終わりの帰宅後や、休日にでも取り組むことができます。
５．副業でマンション経営をするメリット
副業でマンション経営をするメリットは、大きく4つあります。
①融資を取り付けやすい
②安定した副収入が手に入る
③時間をかけなくていいから楽
④節税になる
それぞれ詳しくみていきましょう。
メリット１．融資を取り付けやすい
前提として、サラリーマンは融資を受けやすいです。
特に、上場企業で一定の年数勤務をしている方は、安定度が高いと判断され、銀行からの借り入れがしやすくなります。
融資額は、だいたい年収の7〜10倍程度は受けられることが多いです。
そのため、年収が600万円であれば融資限度額は6,000万円程度まで。
金利2%で、返済期間20〜35年のローンを組むことが可能ということになります。
会社員の肩書きを上手く利用して、賢いマンション経営をしましょう。
メリット２．生活に余裕が生まれる
マンション経営は、入居者さえいれば長期間・安定して収益が入ります。
毎月、本業に加えて決まった分のお金が入ってくるのは、会社勤めの方にとってかなり嬉しいですよね。
また、物件のローンを返済し終われば、売却して老後の資金にすることも可能です。
もちろん、空室になった時のリスクはあります。
ですが、部屋数を多く持つなど、リスクに対してきちんと対策すれば収入は安定しやすくなります。
マンション経営の大きなメリットとして、安定した収入の確保と、老後対策になることを意識しておきましょう。
メリット３．時間をかけなくていいから楽
マンション経営では、物件の購入後に、管理を全て業者に任せることができます。
マンション経営といえば、清掃や補修・入居者の募集に家賃の集金など、面倒な仕事が多いイメージもあるかもしれません。
ですが、これらの面倒なお仕事も、一括で管理会社に委託することができるのです。
マンション経営は「本業に支障がない程度に行いたい」という方にぴったりの投資手法なのです。
メリット４．節税になる
不動産投資は節税になります。
ふつう、サラリーマンだと節税の余地はありません。
なぜなら、サラリーマンの場合には、給与から税金が源泉徴収として天引きされるからです。
ただ、不動産投資の場合は「必要経費」が認められるため、経費として計上できる部分が多ければ多いほど節税効果が見込めるのです。
また、不動産投資をすると「相続税」を抑えることもできます。
現金や株式だと、税金の計算をする際に、時価で計算されますが、建物は購入価格の50%ほどで計算されます。
その分、遺産相続の際にかかる税金を少なく抑えることができるのです。
〜マンション経営で毎月約20万円の副収入を得るOさんのケース〜
Oさんは現在、2棟の不動産を所有し、マンション経営によって、毎月20万円以上の収益をあげています。
サラリーマンのOさんがマンション経営に興味を持ったきっかけは、40歳を超えて、自分の将来に危機感を持ったことです。
社内では一定のポジションを手に入れたものの、いつリストラされるかもわからず、子供の教育費もかかり出す頃でした。
「これでは将来が不安定すぎる」
そう考えたOさんは資産運用を始めることを決意しました。
当時、リスクの大きい株などの金融資産取引を始めるのは危険、と感じたOさんは、不動産投資を始めることを決意。
初めはワンルームのマンション経営からスタートし、順調に満室で稼働させた後に、4000万円のアパートを購入しました。
それらの物件から得た家賃収入は、必要経費を除くと年間で200万円を超えています。
また、Oさんはサラリーマンですので、もちろん本業もあります。
ですが、マンション経営での面倒な業務は、管理業者に一括で任せることでクリアしています。
重要な指標だけ自分でチェックすることで、本業との両立を見事に成立させ、給与所得の何倍もの利益をあげているのです。
もちろん融資への返済があるため、実際に手元に残る金額はそれほどではありませんが、それでも毎月20万円近い副収入を手にしています。
６．失敗しないためのマンション経営とは
マンション経営では、基本的なルールをきっちりと守ればまず失敗しません。
巷にはマンション経営について書かれた良著や、優良な不動産投資サイトも多くあります。
そこには、マンション経営で失敗しないための方法が数多く述べられており、それらを全て実践すれば失敗しようがありません。
しかし、それでもマンション経営で失敗する人は後を絶ちません。
そこで以下では、絶対に押さえておきたいポイントを3つご紹介します。
①まず小さな物件から始める
②12%以内の利回りを狙う
③「売れる物件」を選ぶ
これらをきっちりと意識していれば、マンション経営で大きな失敗をすることはありません。
ぜひ参考にしてみてください。
ポイント①まず小さな物件から始めよう
マンション経営の初心者が、いきなり高額なマンション1棟買いから始めると、ほぼ確実に失敗します。
物件選びから契約、賃貸の運営や売却まで、マンション経営では勉強しなければいけないことがたくさんあります。
それらをきちんと学ばないまま、高額でリスクの高い1棟買いは避けましょう。
そのため、マンション経営初心者におすすめの物件は小さな区分マンションです。
上記の手順を経験し、一通り学び終わった時に、さらに大きな物件へとチャレンジしましょう。
ポイント②12％以上の利回りを狙おう
初めてのマンション経営では、利回り12%以上出せる物件を選びましょう。
ここでの利回りとは「表面利回り」を指します。
なぜ12%以上かと言うと、経費や税金、空室リスクを考慮した時に、手元に利益を残しやすい利回りだからです。
例えば、利回り5％程度の物件だと赤字になる危険があります。
マンション経営では、空室が続いたり、急遽修繕費が必要になるリスクもあるため、最低限12%は欲しいところです。
また、初心者の方に気をつけて欲しいポイントとして、「利回りが高い物件はリスクも大きい」ということがあります。
利回りが高いということは、物件の価格が安いか、家賃が高いかのどちらかです。
そのため、入居者が集まりにくかったり、転売しづらい場合があるのです。
マンション経営を始める時には、利回りのこともよく考えた上で物件を選びましょう。
ポイント③「売れる物件」を選ぼう
初めての物件を選ぶ際には、売却時のことも考慮して、必ず「売れる物件」を選択してください。
マンション経営は、投資である以上、購入すれば当然売却も考える必要があります。
例えば初心者が陥りがちなケースとして、
「マンション経営が想像していたものと違うから辞めよう」
「急病にかかって急に現金が必要になった」
という場合に、物件を売却できずに苦しむという例があります。
では、「売れる物件」選びのポイントをお教えします。
重要なのは2点、「立地」と「管理状態」です。
購入する段階で、立地を考慮し人気のエリアで選んだ上で、きちんと管理をする。
たったこれだけで、売却に困ったり、大損をすることは無くなります。
また、いくらで売れるかで最終的な利益が決まるため、物件を購入する時には、必ず「売れる物件」を選びましょう。
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おわりに
マンション経営は、リスクに対して適切に対処すれば失敗することはありません。
失敗する人のパターンは決まっているので、記事や書籍、セミナーで知識を蓄えましょう。
また、マンション経営と一口に言っても多種多様な投資手法があります。
それぞれの長所と短所を理解した上で、あなたにぴったりのマンション選びを行ってください。
また、具体的なマンション経営の始めたいと思っている人は、まずは物件選びから始めましょう！
