「家賃収入にも税金はかかるの？」
「どうやって節税をしたらいい？」
など、家賃収入の税金や節税方法について、詳しく知りたいと思っていませんか。
税金について詳しい知識がないと、同じ家賃収入でも高い税金を支払うことになってしまいます。
その結果、手元に残るお金が少なくなり、資金繰りが悪化する可能性が高くなるでしょう。
そこで本記事では、主に以下3点について、わかりやすく説明しています。
- 家賃収入にかかる税金や計算方法
- 収入や必要経費の項目
- 家賃収入の税金を節税するポイント
この記事を読むことで、家賃収入の税金に詳しくなり、税負担を抑え、多くのキャッシュを手元に残せるようになるでしょう。
１. 家賃収入とは
家賃収入とは、不動産投資物件を賃貸に出して入居者から得る家賃のことです。
仮に、家賃7万円で6室のアパートを所有している場合、満室であれば42万円もの家賃収入を得ることができます。
また、「家賃収入」には家賃以外も含まれます。
礼金や更新料など、返還の必要がないお金についても、家賃収入に含まれるのです。
そのため、家賃収入とは、不動産投資で得る「家賃」や「礼金」、「更新料」などの諸収入を指します。
２. 家賃収入には税金がかかる
賃貸経営で得る家賃収入の一部には税金がかかります。
収入や経費の項目や所得との違いを知ることで、税金の計算ができるようになります。
以下で紹介する項目を覚えると、必要以上に税金を支払うことを回避できるので、ぜひ覚えておきましょう。
２-１. 「収入」と「所得」の違い
家賃収入にかかる税金について覚えておきたいポイントは、家賃収入すべてに税金が課せられるわけではない、ということです。
税金は、収入ではなく「所得」に対してかかります。
所得は、以下の計算方法で算出できます。
- 所得＝家賃や更新料などの家賃収入−必要経費
収入は入ってくるすべてのお金（売上）であり、所得は収入から必要経費を差し引いたものです。
不動産投資に限ったことではありませんが、税金がかかるのは、「収入」ではなく「所得」だということを覚えておきましょう。
２-２. 賃貸経営の収入
ここで紹介する主な収入項目を知ることで、家賃収入への理解が深まり、税金の計算もしやすくなります。
どのような項目が、賃貸経営の収入として扱われるのか、確認していきましょう。
以下は、収入として扱われる主な5つの項目です。
- 家賃
- 更新料
- 礼金
- 管理費（共益費）
- 駐車場代
それぞれの内容について、紹介していきます。
収入１. 家賃
家賃は、賃貸経営の収入における大きな柱です。
入居者がいる以上、毎月一定額の家賃を受け取ることができます。
いかに入居率を高め、多くの家賃を安定して得られるかどうかが、不動産経営の重要なポイントです。
一般的に、築年数が経ち、物件が古くなるほど家賃は安くなります。
収入２. 更新料
更新料とは、契約更新の際に借主が大家に支払う一時金のことです。
一般的には、2年ごとに契約更新となります。
更新料の相場は家賃1ヵ月分です。
更新料については返還する必要がないため、不動産収入として扱われます。
収入３. 礼金
礼金とは、物件を借りる際に大家に対して支払うお礼金のことです。
家賃1ヵ月分が相場とされています。
礼金は敷金のように返還しないため、不動産収入として扱われるお金です。
物件の引き渡し日、もしくは契約の効力発生日に収入として計上をします。
収入４. 管理費（共益費）
管理費や共益費についても、賃貸経営の収入になります。
具体的には、共用部分の水道光熱費や清掃費用に充てる費用をさします。
収入５. 駐車場代
物件に駐車場がある場合は、駐車場代も賃貸経営の収入として扱われます。
金額は物件にもよりますが、1区画5,000円×6室であれば、毎月3万円の収入を得ることが可能です。
1ヶ月の収入はそれほど大きくなくても、長期的な視点で考えれば、駐車場は多額の収入を生み出します。
２-３.賃貸経営の経費
次に、経費の項目も把握をして、所得額を算出できるようにしましょう。
収入から経費を差し引けば、所得額を求めることができます。
家賃収入にかかる税金もイメージしやすくなり、収支のシミュレーションが正確になるでしょう。
以下は、不動産投資の経費として扱われる8つの主な項目です。
- ローン金利
- 減価償却費
- 修繕費
- 管理委託手数料
- 修繕積立金
- 広告費
- 司法書士や税理士の手数料
- 保険料
1つずつ、内容について紹介してきます。
経費１. ローン金利
不動産投資ローンの金利は、賃貸経営の必要経費として計上することができます。
元金部分については、当然経費計上はできません。
元利均等返済であれば、最初の頃は返済額のほとんどが利息です。
返済期間が進むにつれて、利息の割合が小さくなり、元金の割合が多くなります。
経費２. 減価償却費
減価償却とは、長期使用する固定資産を1度に経費計上するのではなく、耐用年数で計上するものです。
アパートであれば、構造によって以下のように耐用年数が異なります。
- 木造：22年
- 鉄骨造：19年〜34年
- 鉄筋コンクリート造：47年
新築の木造アパートであれば、耐用年数の22年かけて減価償却を行っていきます。
減価償却費も必要経費として計上が可能です。
経費３. 修繕費
築年数が経つと、物件のさまざまな部分が劣化し、修繕が必要になります。
外壁や屋根、室内の設備機器などです。
また、中古のアパートを購入した場合は、最初に多額の修繕費がかかるでしょう。
修繕費も必要経費として計上ができます。
経費４. 管理委託手数料
管理委託手数料とは、物件の管理を管理会社に委託する際に支払う手数料です。
相場は、家賃収入の5%程度になります。
管理会社に委託するメリットは、以下の作業の手間がいらないことです。
- 清掃
- 入居・退去の手続き
- 家賃回収
- トラブル・クレーム対応…etc
管理委託手数料が必要経費になることを知らない人は多いので、覚えておきましょう。
経費５. 修繕積立金
マンションで賃貸経営をする場合は、修繕積立金の支払いが必要になります。
修繕積立金は、大規模修繕に備えて毎月積み立てをしていくお金のことです。
賃貸経営においては、修繕積立金も必要経費として計上できます。
経費６. 広告費
広告宣伝費も、必要経費として計上ができます。
広告宣伝費とは、入居者募集などを目的に、不動産会社に支払う報酬や広告費のことです。
経費７. 司法書士や税理士の手数料
登記や確定申告の依頼で発生する、司法書士や税理士への手数料も経費計上が可能です。
どちらの手数料も、業者によって様々です。
同じ業務でも金額に差がでるので、よく比較検討してから選びましょう。
経費８. 保険料
火災保険料などの損害保険料も、賃貸経営で必要経費として計上ができます。
３. 家賃収入の税金
家賃収入にかかる税金は、所得税と住民税です。
また、所得額が多い場合は消費税や個人事業税もかかります。
かかる可能性がある税金を把握していないと、確定申告も資金計画も立てることもできません。
不動産投資を行う方は必ず把握しておきましょう。
家賃収入にかかる税金①所得税
家賃収入を得て、利益が出ている場合は所得税がかかります。
厳密には、以下の課税所得額が所得税の対象です。
- 課税所得額＝（給与所得＋不動産所得）−各種所得控除
不動産所得は、家賃収入から必要経費を差し引いたものになります。
家賃収入にかかる税金②住民税
賃貸経営で家賃収入を得ると、住民税もかかります。
住民税は、住民の所得額に応じて税金が変わる「所得割」と、所得額に関係なく住民一律に一定額課せられる「均等割」の2つから構成されている税金です。
自治体の行政サービスに使われます。
家賃収入にかかる税金③その他の税金
所得が高く規模が大きい場合は、消費税や個人事業税がかかります。
そこまで規模を大きくする予定はないかもしれませんが、これら2つの税金がかかることも、理解しておきましょう。
その他の税金（１）消費税
家賃収入の課税売上が年間で1,000万円超になると、消費税がかかります。
ただし、すぐに支払うのではなく、課税時期は翌々年からです。
実際に支払うようになるまでタイムラグがありますので、把握しておく必要があります。
その他の税金（２）個人事業税
賃貸経営が一定の規模を超えると、「事業」としてみなされ、個人事業税を支払う必要があります。
事業とみなされる目安は、住宅5棟以上、区分所有10室以上です。
把握していないと申告漏れで余計な税金を払うハメに。
規模が大きくなる場合には、個人事業税がかかることを覚えておきましょう。
４. 法人として事業化している場合にかかる税金
家賃収入の規模が大きくなる場合は、法人化を視野に入れた方がいいでしょう。
ここでの内容を知れば、なぜ法人化するのか、そのメリットや法人でかかる税金を理解できます。
４-１. 法人化するメリット
家賃収入の課税所得が600万円〜900万円を超えると、法人化した方がメリットが大きいとされます。
理由は、この規模を超えると個人よりも法人の方が税率が低くなるためです。
個人と法人の所得額に応じた所得税や住民税、法人税や法人住民税などを合わせた税率は、以下のようになります。
▪️個人
- 所得額300万円：17.2%
- 所得額400万円：21.0%
- 所得額500万円：23.8%
- 所得額600万円：25.8%
- 所得額700万円：27.2%
- 所得額800万円：28.6%
▪️法人
- 所得額300万円：24.8%
- 所得額400万円：24.3%
- 所得額500万円：24.3%
- 所得額600万円：24.5%
- 所得額700万円：24.6%
- 所得額800万円：24.6%
※個人、法人ともに表面税率で所得控除は考慮していません。
※地域により若干異なります。
上記のとおり、所得額が600万円以下の場合は個人の方が税率が低いですが、600万円を超えると法人の方が税率が低くなります。
よって、所得額が600万円を超えた場合は、税負担を減らすためにも、法人化を検討した方がいいでしょう。
４-２. 法人化した際にかかる３つの税金
法人化すると、法人税、法人事業税、法人住民税の3つの税金がかかることになります。
それぞれの内容について、見ていきましょう。
法人にかかる税金１. 法人税
法人税は、株式会社など法人にかかる税金です。
個人の場合は、所得に対して所得税を支払いますが、法人の場合は利益に対して法人税を支払います。
所得税は、所得額が増えるほど税率が高くなる累進課税です。
しかし、法人税率は、会社の規模によって決まっており、中小企業の場合は以下のようになっています。
- 800万円以下の部分：19%
- 800万円超の部分：23.2%
法人化した場合は、所得税とは異なることを理解しておきましょう。
法人にかかる税金２. 法人事業税
法人事業税は、法人の所得に対してかかる地方税のことです。
そのため、国税である法人税とは異なり、各地方自治体に納付をします。
法人事業税の税率は、各自治体によって異なるため、事前に確認しておくようにしましょう。
法人にかかる税金３. 法人住民税
法人住民税は、法人の所在地である都道府県と市町村に納付
をします。
税率については、法人事業税同様、自治体によって異なるため事前に確認をしましょう。
５. 家賃収入の税金計算方法
所得税や住民税の計算は、決して難しくありません。
ここで紹介する内容を見れば、すぐに計算できるようになるでしょう。
既に不動産経営を始めている方は、損をしないために所得税や住民税のシミュレーションを必ず行いましょう。
５-１. 所得税の計算方法
所得税を計算するためには、不動産所得の算出方法や総合課税などを理解しておく必要があります。
不動産所得の算出方法は次のとおりです。
- 不動産所得＝家賃収入−必要経費
不動産所得は、給与所得や配当所得、雑所得などを合計し、各種控除をした金額（課税所得額）に対して税金がかかる総合課税になります。
仮に、不動産所得以外に給与所得がある場合、課税所得額の算出方法は以下のとおりです。
- 課税所得額＝（給与所得＋不動産所得）−各種所得控除
各種所得控除には、次のようなものがあります。
- 基礎控除：38万円
- 配偶者控除：38万円
- 扶養控除：38万円〜63万円
- 医療費控除
- 社会保険料控除
- 地震保険料控除 など
そして、算出された課税所得額に課せられる税率は、次のとおりです。
- 195万円以下：税率5% 控除額なし
- 195万円超330万円以下：税率10% 控除額9万7,500円
- 330万円超695万円以下：税率20% 控除額42万7,500円
- 695万円超900万円以下：税率23% 控除額63万6,000円
- 900万円超1,800万円以下：税率33% 控除額153万6,000円
- 1,800万円超4,000万円以下：税率40% 控除額279万6,000円
- 4,000万円超：税率45% 控除額479万6,000円
このように、まずは不動産所得を出してから課税所得額を算出し、該当する税率・控除額をもとに所得税を求めることができます。
５-３. 住民税の計算方法
住民税は所得割と均等割の2つによって構成されていますが、計算方法は、所得税と似ています。
課税所得額を求め、道府県民税4%と市町村民税6%の合計10%を掛ければ、所得割を算出可能です。
均等割は、所得額によって変わるものではなく、課税額は一律です。
標準税額は、道府県民税1,000円、市町村民税3,000ですが、自治体によって若干異なりますので、事前に確認をしましょう。
６. 家賃収入にかかる税金の確定申告方法
ここから、確定申告方法について紹介します。
ここで紹介する内容を確認すれば、確定申告の基本的な知識を得ることができるでしょう。
時期や必要書類を知っていないと、期日に間に合わず、ペナルティを課せられることになります。
確定申告の時期や必要書類、ペナルティについて見ていきましょう。
６-１. 家賃収入税金の確定申告をする時期
毎年1月1日〜12月31日までの1年間で得た所得にかかる税金を、翌年2月16日〜3月15日までの間に確定申告が必要です。
また、確定申告をした所得税については、3月15日までに納付しなくてはいけません。
もし、3月15日までに確定申告や納税ができない場合は、以下のペナルティが課せられる可能性があります。
- 無申告加算税：期日内に申告をしなかった場合のペナルティ。納税額に対して15%〜20%の加算税がかかる。ただし、税務署調査前に自主的に申告をすれば5%に軽減されます。
- 延滞税：期日内に納税しなかった場合のペナルティ。課せられる税率は年分ごとに異なります。参考までに平成30年分の延滞税は年8.9%です。
- ほ税：故意に申告をせず、さらに納税を免れる意思があった場合は、5年以下の懲役もしくは500万円以下の罰金、ないしは両方が課せられます。仮に納税を免れる意思がなかったとしても、1年以下の懲役または50万円以下の罰金です。
必ず、期日内に申告と納税を終えるように、早くから準備に取りかかりましょう。
６-２. 家賃収入税金の確定申告で必要な書類
人により確定申告に必要な書類は異なります。
以下は、必要書類の具体例です。
- 確定申告書B
- 不動産売買契約書
- 不動産収支内訳書
- 源泉徴収票
- 借入金の返済予定表
- 修繕の請求書や領収書
- 生命保険や地震保険の控除証明書
- 青色申告決算書（青色申告をする場合） など
得ている所得の種類などによっても、必要書類が変わってきます。
また、書類を揃えるのに時間がかかることもあるため、早めに手配するようにしてください。
６-３. 家賃収入税金の確定申告の提出方法
青色申告でも白色申告の場合でも、どちらも以下の方法で提出をします。
- e-Tax
- 郵送
- 持参
e-Taxは電子申告・納税システムのことです。
郵送の場合は所轄税務署に送付し、直接持参して提出することもできます。
青色申告…65万円控除と10万円控除の2種類がある。65万円控除は複式簿記、10万円控除は単式簿記。白色申告よりも控除額が大きく損失繰越もできるが、帳簿づけが面倒で提出書類が多いのがデメリット。青色申告をするには事前申請が必要。
白色申告…事前申請なしで申告でい、単式簿記。帳簿づけが簡単で、提出書類も少なくなる。ただし、控除がなく、損失繰越や家族への給与を経費にすることができない。
７. 確定申告を行わないといけない主な３つのケース
ここでは、確定申告を行わないといけない3つのケースを紹介します。
確定申告が必要になるケースを知っていないと、本当は不要なのに確定申告をしてしまう事もあります。
主な3つのケースについて、見ていきましょう。
７-１. 給与所得以外の所得が２０万円超で確定申告が必要
給与所得以外の所得が20万円を超える場合は、確定申告が必要になります。
本業で給与を得ながら、副業で所得を得たり、家賃収入の不動産所得を得ているケースです。
年間で20万円なので、1ヵ月あたり1万7,000円以上の所得を得ている場合は、確定申告が必要になります。
７-２. 給与所得が２,０００万円を超える
家賃収入の有無に関わらず、本業の給与所得が2,000万円を超える場合は確定申告が必要になります。
年末調整は年収2000万円以上の方に適用されません。
本業でしっかりと稼いでいる場合は、確定申告が必要になることを覚えておきましょう。
７-３. ２か所以上から給与を受け、年末調整が行われない方の給与が年間20万円を超える
2か所以上から給与所得を受け取っており、かつ、年末調整が行われない方が20万円を超える場合も確定申告が必要です。
いわゆるダブルワークをしている方は、該当する可能性があるため、気をつけてください。
８. 家賃収入の税金を節税する３つのポイント
ここで紹介する節税ポイントを知っていれば、税負担を軽減でき、より多くのお金を手元に残せるようになるでしょう。
節税ポイントを知らないと、無駄に多くの税金を支払うことになり、手元のキャッシュが少なくなります。
以下は、家賃収入の税金を節税するための3つのポイントです。
- できるだけ多くの必要経費を計上する
- 不動産所得が赤字の場合は損益通算をする
- 節税メリットが大きい青色申告をする
それぞれの節税ポイントについて、1つずつ見ていきましょう。
節税ポイント１. できるだけ多くの必要経費を計上する
家賃収入の税金を少しでも節税するために、できるだけ多くの必要経費を計上しましょう。
必要経費が多くなるほど、不動産所得が減り、課税所得額も安くなるため、税金が少なくなります。
ローン金利や減価償却費、修繕費や損害保険料、管理委託手数料など、経費計上が認められるものは、確実に計上をしましょう。
「金額が安いから、経費計上しなくてもいいか」などしていては、もったいありません。
少しでも多く経費を計上し、節税ができれば、手元に残せるお金が増えます。
ただし、経費として認められないものを計上してはいけません。
節税ポイント２. 不動産所得が赤字の場合は損益通算をする
不動産所得が赤字の場合は、損益通算によって節税することができます。
損益通算とは、不動産所得のマイナス分を他の所得と合算することです。
たとえば、不動産所得が50万円の赤字で、給与所得が300万円であれば、損益通算をすることで合計所得は250万円になります。
所得額が減るため、かかる税金も安くなるのが特徴です。
不動産所得が赤字になった場合は、損益通算をして節税しましょう。
節税ポイント３. 節税メリットが大きい青色申告をする
少しでも節税をしたいのであれば、確定申告は節税メリットが大きい青色申告を選びましょう。
青色申告をすれば、最大65万円の特別控除を受けられるためです。
また、青色申告は、赤字を翌年以降に繰り越することもできますし、専従者給与として家族に支払った給与を経費にできます。
白色申告の場合は手続きが簡単ですが、控除額は0円です。
65万円もの控除がある青色申告を選んだ方が、税負担を遥かに減らすことができます。
ただし、青色申告をする場合は「所得税の青色申告承認申請書」を事前に提出し、会計処理は複式簿記で行うことが必要です。
会計ソフトなどを利用すれば、専門知識がなくても青色申告で確定申告ができます。
まとめ
ここでは、家賃収入にかかる税金や計算方法、節税するためのポイントなどについて紹介しました。
最後にもう1度、大切なポイントをまとめると、以下の4点です。
- ローン金利や礼金、減価償却費などは経費として計上できる
- 家賃収入の規模が大きくなったら法人化を検討した方が良い
- 確定申告や納税が遅れてしまうとペナルティが課せられる
- 節税をするために、必要経費をしっかりと計上して、損益通算や青色申告を活用する
これから、不動産投資を始める方は、資金繰りにも関係するため、税金についても内容を理解しておきましょう。
