離婚するなら共有名義の家は売ろう！名義変更やローンについても解説

「共有名義の家は、離婚したときどうやって分ければ良いの？」

「離婚したから単独名義にしたいけど、できる？」

などと離婚時に共有名義の家をどうすれば良いかお悩みですね。

結論から言うと、共有名義から単独名義への変更は難しいため、共有名義の家を分けたいなら家の売却を検討すべきです。

家を売却すれば売却代金が手に入り、現金なら財産分与しやすいというメリットがあります。

しかし、「家を残したい」ならば、共有名義を単独名義に変更して残すことも可能です。

本記事では、共有名義の家を離婚時に名義変更する方法や家の売却について解説！

共有名義のまま離婚すると、自分のタイミングで家を売却できないといったトラブルに見舞われます。

離婚後に家のことでトラブルにならないよう、本記事を参考に家を財産分与しましょう。

１．離婚で共有名義の家を財産分与するための２つの対処法

「離婚したら共有名義の家をどうすれば良い？」と疑問に思っている人も多いでしょう。

家は生活に大きく関係するため、離婚時の話し合いで避けて通れない課題です。

共有名義の家ならなおさら、双方が納得する方法で対処しなければなりません。

離婚における共有名義の家の対処法は、次の2つです。

2つの対処法がどのような方法か、詳しく確認して選択しましょう。

対処法１．家を売る

共有名義の家を売って、売却代金を分けるという方法があります。

家を現金にするため、財産分与しやすいことがメリットです。

住宅ローンが残っている場合は、売却代金を住宅ローン返済に充てます。

売却代金で住宅ローンを完済できなければ、残債を分けるか一方が負担することになるのです。

住宅ローンの残債を分ける場合、話が折り合わない可能性があります。

負債の分割でもめることがあっても、家の売却は離婚後に住宅ローンでトラブルになりにくい方法のためおすすめです。

対処法２．家を単独名義にする

共有名義の家を単独名義にして、家を所有し続ける方法もあります。

単独名義にする場合、資産として家を残すことができることがメリットです。

もし子どもがいれば、家を残していると将来相続することもできます。

しかし共有名義から単独名義への名義変更を、住宅ローンを借り入れている金融機関は簡単に認めてくれません。

なぜなら、住宅ローンの審査が共有名義で行われている場合、単独名義にすると返済が難しくなると金融機関は考えるからです。

家を単独名義にしたいなら、住宅ローン借り換えといった方法を取りましょう。

名義の種類

家に関する名義は、家自体と住宅ローンの2種類があります。

家の名義と住宅ローンの名義は、基本的には同じ人です。

家の名義変更は登記手続きだけのため簡単ですが、住宅ローンの名義変更は容易ではありません。

しかし、住宅ローンの名義変更をしなければ、離婚しても双方に住宅ローンの支払い義務が発生する可能性があります。

たとえば、実際に住宅ローンを支払っているのは1人だけだとしても、その人が住宅ローンを滞納するともう1人に請求が行くのです。

離婚しても自動的に単独名義にならないため、共有名義なら名義変更が必須となります。

家の共有名義

家の共有名義は、持ち分が決まっています。

家の持ち分とは、家の所有権の割合のことです。

たとえば、2,000万円の家の持ち分が夫と妻で1:3なら、夫は500万円、妻は1,500万円の不動産を保有していると考えます。

ただし、持ち分の割合が異なっていても、離婚時の財産分与では2分の1が原則です。

住宅ローンの共有名義

住宅ローンの共有名義は、夫婦がペアローンや連帯債務型で住宅ローンを組んでいたりすることを指します。

どちらにせよ片方が返済できなくなると、もう1人が返済義務を負うのです。

このように家の名義は2種類ありますが、問題となるのは住宅ローンの名義となります。

続いて、共有名義の住宅ローンだと何が問題になるか詳しく見ていきましょう。

２．離婚後に共有名義の住宅ローンが陥る４つの問題

共働き世帯が増えたことから、ペアローンなど住宅ローンを共有名義で借り入れる世帯も多いです。

借り入れるときは「一緒に返済していこう」と離婚を微塵も考えず、共有名義で住宅ローンを組むでしょう。

しかし離婚をするとき、共有名義の住宅ローンは非常に厄介となります。

共有名義の住宅ローンがなぜ厄介なのかと言うと、次の4つのような問題があるからです。

離婚時に共有名義の住宅ローンが原因で発生する4つの問題について、順番に見ていきましょう。

問題１．名義変更できない

住宅ローンの名義変更を、金融機関はほとんど認めないのです。

特に共有名義を単独名義にすることは、収入面から認められません。

なぜなら、共有名義の住宅ローンを単独名義にする場合、2人分の支払いを1人で支払っていくことは不可能と判断されるからです。

2人分をカバーできるほど収入が高ければ、名義変更を認めてもらえる可能性があります。

しかし多くの場合、共有名義から単独名義への名義変更はできません。

問題２．相手の同意なしに売却できない

住宅ローンを共有名義のまま離婚すると、離婚後に家の売却を決めても相手の同意がなければ売却できません。

たとえば、離婚後に2人分の住宅ローンを1人で支払っていたものの、支払いが苦しくなって家を売却しようとしても、相手の同意がなければ売却できないのです。

もし相手の連絡先が分からなければ、いつまでも売却できず、住宅ローンを滞納する可能性があります。

住宅ローンを滞納し続けると、家は競売にかけられ、自己破産することになるのです。

離婚後に家の売却ができるように、共有名義の住宅ローンは単独名義に切り替えておきましょう。

問題３．売却したときに残債でもめる

共有名義の住宅ローンだと、家を売却したときの残債でもめることが多いです。

住宅ローンが残る家を売却して、売却代金で完済できなければ負債が残ります。

共有名義の場合、負債を2人で分けられれば良いですが、すんなりと分けられるケースは少ないです。

もともと単独名義ならば、売却後の残債を納得して引き受けることができるでしょう。

しかし共有名義だと、もめた結果、住宅ローン残債を片方が引き受けることになるのです。

問題４．配偶者の再婚相手に相続権が発生する

住宅ローンを共有名義のまま離婚すると、家の名義も共有名義のままのはずです。

共有名義のままだと、相続時にトラブルが発生します。

たとえば、共有名義のまま元配偶者が再婚して亡くなった場合、再婚相手や再婚相手との子どもに相続権が発生するのです。

そうなると、家を売却しようとしても相続人全ての承諾が必要となり、手続きが複雑になります。

以上4つの問題があるため、離婚したときに住宅ローンを共有名義から単独名義に切り替えなければならないのです。

続いて、共有名義の住宅ローンの切り替え方法について確認しましょう。

３．共有名義の住宅ローンを単独名義に切り替える２つの方法

ここまで読んできた人は、「共有名義から単独名義に名義変更するのは、難しいんじゃないの？」と疑問に思うでしょう。

共有名義の住宅ローンを、そのままの住宅ローンを引き継いで単独名義に変更することは難しいです。

しかし、次の2つの方法を使えば、単独名義に切り替えることができます。

2つの方法を詳しく見ていきましょう。

方法１．住宅ローンの借り換えをする

共有名義の住宅ローンを単独名義にしたいなら、住宅ローン借り換えをおすすめします。

なぜなら、住宅ローンを借り換えると自動的に名義変更ができるからです。

以下が、離婚時に住宅ローン借り換えをするのメリットとデメリットとなります。

名義変更だと毎月の返済額も2人分を合算した金額になりますが、借り換えなら収入に合わせた返済額を設定できることもメリットです。

ただし、総返済額が増えたり、借り換え自体に数十万円の費用がかかるといったデメリットもあります。

また、共有名義を住宅ローン借り換えで単独名義に切り替える場合、主に次の3つを満たすことが条件となっている金融機関が多いです。

3つの条件を順に説明します。

１．家を単独名義にする

住宅ローン借り換えのために、家の名義を単独名義にすることを求められます。

なぜなら、家の所有権の問題で、住宅ローンの返済が滞ることを金融機関は避けたいからです。

共有名義にしていると、離婚した相手にも家の所有権があります。

たとえば、離婚した相手が家の所有権を主張して、住宅ローンを支払っている人が追い出されて返済できなくなったら、金融機関は貸したお金を回収できません。

そのため、家の名義を単独名義に変更することが借り換えの条件となります。

２．家に住む

家の居住者であることが住宅ローン借り換えの条件となります。

もし家に住んでいないことが判明すると、住宅ローンの一括請求される可能性があるのです。

離婚の際に、慰謝料の代わりに住宅ローンを支払い、相手が家に住むケースがあります。

この場合、住宅ローン借り換えを認めてもらえません。

住宅ローン借り換えは、家の居住者ができることなのです。

３．離婚協議書等のコピーを提出する

離婚で住宅ローン借り換えをする場合、離婚協議書など離婚時の条件について書面の提出を求める金融機関があります。

離婚協議書等の提出は、住宅ローン借り換え後に離婚した相手と家のトラブルになって、住宅ローンを返済しなくなるといったことを避けるためです。

このように金融機関の出す条件は、貸したお金がしっかり回収できるかどうかが基準となっています。

理由があってどうしても条件が満たせない場合は、借り換えをする金融機関に相談しましょう。

方法２．連帯保証人を加える

住宅ローンを借り換えずに単独名義に切り替えたいなら、連帯保証人を加えるという方法もあります。

しかし、住宅ローン借り換えよりもハードルが高い方法です。

以下が、連帯保証人を加えるメリットとデメリットとなります。

そもそも名義変更が難しい最大の理由は、返済を滞納する可能性があると金融機関が判断するためです。

連帯保証人は住宅ローンを支払えなくなった場合に、代わりに返済をすることになります。

そのため、連帯保証人を加えて返済できる環境を強化すると、名義変更を認めてもらえる可能性を高められるのです。

しかし、金融機関が認める連帯保証人となってくれる人を探すことは難しく、手続きも煩雑となります。

さらに、連帯保証人を加えたからといって必ず名義変更できるとは限りません。

それでも住宅ローン借り換えをしたくない人は、連帯保証人の追加を金融機関に相談してみましょう。

４．連帯保証の解消は厳しい！離婚後の連帯保証について

連帯保証人を加えて、共有名義をから単独名義に切り替える方法があると分かりました。

連帯保証人に関連して、連帯保証人の解消について確認しましょう。

多くの人は、「離婚したら連帯保証人を外れたい（外したい）」と考えるはずです。

連帯保証人のままだと、相手が住宅ローンを滞納した場合に支払い義務が発生する可能性があります。

そのため、離婚するなら連帯保証人を解消したいと考えることは当然です。

しかし、離婚しても自動的に連帯保証人を解消することはできません。

連帯保証人の解消について、次の2つのことを確認しましょう。

そもそも連帯保証人は必要なのか、どうすれば連帯保証人を解消できるのかを順番に見ていきましょう。

４－１．単独名義なら連帯保証人は必要ない

不動産を購入するとき、次のような条件を満たしていれば連帯保証人は必要ありません。

つまり、ペアローンなどの共有名義で住宅ローンを借り入れていないなら、連帯保証人は不要です。

しかし、ペアローンなどの住宅ローンを申し込んだ場合、互いが連帯保証人となるのです。

住宅ローンが共有名義だと互いが連帯保証人となっているため、連帯保証人を外すには単独名義への切り替えが必要となります。

４－２．共有名義の住宅ローンの連帯保証人を外したい場合の対処法

単独名義なら連帯保証人は必要ないため、住宅ローンを単独名義にすれば、連帯保証人を外せる可能性があるのです。

つまり連帯保証人は、共有名義から単独名義に切り替える方法と同じ方法で解消できます。

単独名義への切り替え方法は、住宅ローン借り換えか連帯保証人を加えることの2通りです。

2通りの方法の中でも、連帯保証人を新たに探さなくても良いため、住宅ローン借り換えをおすすめします。

また、家を所有し続けなくて良いなら、家を売却しても連帯保証人を解消できます。

５．贈与税に注意！家の名義変更は離婚前後で税金が変わる

ここまで住宅ローンの名義について見てきましたが、家の名義変更における注意点も確認しましょう。

家の名義変更は登記手続きだけのため簡単にできますが、名義変更をいつするかによって課税される贈与税が変わってきます。

離婚前に家の名義変更をする場合、贈与税がかかる可能性があるのです。

原則、離婚時の贈与税は非課税となります。

しかし、名義変更した家の価値が高すぎる場合、贈与税がかかることがあるのです。

一方、離婚後に家の名義変更をすると、贈与税はかかりません。

そのため贈与税を心配したくない人は、離婚後に家の名義変更をしましょう。

【参考】離婚時にかかる可能性がある家に関連した税金

離婚時に家の名義変更を行った場合、贈与税の他に次の3つの税金が関係します。

不動産取得税は贈与税と同様、原則かかりません。

ただし、不動産取得税も分与された家の額が多すぎると課税される場合もあります。

登録免許税は、名義変更の手続きで必要です。

譲渡所得税は、家の価値が購入時より上がっているなら課税されます。

ただし購入時より家の価値が上がっていることは少なく、税金の控除も利用できるため、譲渡所得税は多くの場合不要です。

６．財産分与をサポート！離婚時の不動産を相談できる２つの専門家

離婚時に共有名義の家の対処法や税金を見てきましたが、「自分だけじゃ対処できなさそう」と感じる人もいるでしょう。

実際、離婚時は相手との話し合いがスムーズにできないことがあります。

しかし家の問題を放置したまま離婚すると、自分のタイミングで家を売却できないなど不都合が生じるのです。

離婚時に次のような人は、専門家の手を借りて財産分与についてしっかり話し合いましょう。

離婚時の家の対処は、次の2つの専門家に相談すると助けになってくれます。

弁護士と司法書士は、どちらも離婚時の手続きを手助けしてくれます。

それぞれがどのようなサポートをしてくれるか確認し、必要なら相談しましょう。

専門家１．弁護士

弁護士に相談すると、財産分与など離婚条件について相手と交渉してもらえます。

次のような人は、弁護士に相談しましょう。

弁護士なら家の問題以外にも、離婚時の問題を全体をサポートしてくれます。

どこまで弁護士が関与するかによりますが、弁護士費用の相場は40万円～70万円程度です。

費用が気になるなら、無料相談を受け付けている弁護士に相談してみましょう。

専門家２．司法書士

司法書士は、不動産登記や財産分与登記を任せられます。

次のような人は、司法書士に相談しましょう。

司法書士は、離婚時の書面作成や手続きを依頼できます。

ただし、司法書士に離婚全般の相談をすることができません。

離婚調停や離婚訴訟に、代理人として出廷することもできないのです。

事務的業務を依頼した場合、司法書士費用の相場は5万円～10万円程度となります。

財産分与の内容は自分で交渉し、書類などの事務を専門家に任せたい人は、弁護士より司法書士がおすすめです。

７．トラブル回避しやすい！共有名義の家は離婚前の売却を検討すべき

共有名義の家について見てきて、「家の名義変更って大変だな」と感じる人もいるでしょう。

「絶対家を残したい！」という気持ちがないなら、家の売却を検討すべき！

なぜなら、家を売った方が財産分与しやすいからです。

家を売却するなら、面倒な名義変更もなく、住宅ローン借り換えも必要ありません。

最後に、離婚時の家の売却について簡単に確認しましょう。

７－１．住宅ローン残債がある場合の売却

「家の売却を検討したいけど、住宅ローンがある家を売却できるの？」と疑問に思う人もいるはずです。

住宅ローン残債がある家は、売却できます。

ただし、売却代金で住宅ローンを完済しなければなりません。

完済できない場合、住宅ローンを借り入れている金融機関が家の売却を認めないのです。

しかし、家を購入してすぐ離婚すると、家を売却しても住宅ローンが残る可能性があります。

家を売っても残った住宅ローンは、自己資金で補うか別のローンを借りて完済することになるのです。

離婚の際に家の売却も検討したいなら、まずは家の売却価格を確認しましょう。

７－２．売却価格の確認は不動産一括査定サイトを利用しよう

家の売却価格は、不動産一括査定サイトを利用すると簡単に分かります。

もし不動産屋を1軒ずつ回って査定してもおうとすると、多くの時間と労力を消費しなければなりません。

しかし、不動産一括査定サイトを利用すれば、家に居ながら複数の不動産屋の査定結果を確認できるのです。

複数の査定結果を確認することで、家の売却相場が分かります。

売却相場が分かれば、家を売って住宅ローンを完済できるかどうかを判断できるのです。

さらに、高く売ってくれる不動産屋も分かるため、そのまま不動産屋に売却を依頼できます。

売却相場を確認するために利用すべき不動産一括査定サイトは、次の2つです。

どちらも併用して、より多くの査定結果を確認しましょう。

HOME4U

HOME4Uは、家の売却実績が豊富な不動産屋のみと提携している不動産一括査定サイトです。

売却したい家のエリアをカバーしている最大6社の不動産屋が、家を査定してくれます。

また、HOME4Uでは一括査定で不明なことを電話相談できるため、家の売却が不安な人でも安心して利用できるのです。

家の売却価格をしっかり知りたいなら、安心して利用できるHOME4Uを使いましょう。

イエウール

イエウールは、全国1,600社もの優良な不動産屋と提携している一括不動産査定サイトです。

最大6社の査定結果が分かり、どの不動産屋が家を高く売ってくれるか分かります。

クレームの多い不動産屋は排除されるため、家の売却が初めてでもしっかりした不動産屋を選ぶことができるのです。

家を売るならイエウールを使って、自分にぴったりの不動産屋を見つけましょう。

まとめ

離婚時に共有名義の家を財産分与したい場合、次のような問題があります。

共有名義から単独名義に変更したいなら、住宅ローン借り換えがおすすめです。

住宅ローン借り換えをすれば、単に名義変更するより、スムーズに名義変更を行えます。

しかし、「どうしても家を残したい」のでなければ、家の売却も検討しましょう。

家を売却すれば、財産分与しやすく、名義変更の必要もありません。

ただし、家の売却をするにしても、相手の了承が必要です。

離婚後に家のことでトラブルにならないためにも、家の問題はしっかり話し合いましょう。