「マンション経営で、もし詐欺にあったらどうしよう…」って思っていませんか？
確かにマンション経営はしくみが複雑で、何も知らない状態で始めると騙される可能性が大です。
実際に、3,000万円の物件を買わされて、最終的に借金をかかえることになった人もいます…
しかし、そもそもマンション経営は、物件等の情報がしっかりと提示されるので、金融投資（株・FXなど）などと比べて騙されることは少ないはず。
不動産の悪い営業マンに騙されないように、正しい知識を持っていれば、安全に始められる投資です。
この記事では、実際にマンション経営で詐欺に合った事例を紹介。絶対に詐欺で騙されないような対策をお教えします!
騙されるリスク回避した上で、マンション経営を始めましょう。
まずは、消費者庁に問い合わせましょう。
消費者庁では、さまざまな投資勧誘トラブルについて情報提供や無料相談を行っています。
電話相談だけでなく窓口で実際に相談員と会って相談することも可能です。
そこで担当者の方から「具体的にどのようにすればいいか」教えてもらえます。
詐欺かもしれないと感じた方は、一度問い合わせてみましょう。
１．マンション経営の詐欺・勧誘の特徴
マンション経営の詐欺・勧誘の特徴は大きく4つあります。
- メリットしか言わない
- 購入を早くするように急かす
- わからない用語を使ってごまかす
- 情に訴えかけて勧誘してくる
マンション経営の詐欺や怪しい勧誘の特徴を押さえておくことで、少しでも詐欺を回避することができます。
それでは、順番に見ていきましょう。
特徴１．メリットしか言わない
マンションをすすめてくる時にメリットしか言わない勧誘は危険です。
どんなマンションであっても、デメリットやリスクがないモノはありません。
特に相場より安く買える物件の場合は、一層の注意が必要です。
安いことの裏には、「築年数がかなり経っている」「駅から遠い」など何かしらの理由があるはずです。
本当に自信のある物件であれば、ネガティブな情報を含めた上で売れるはずなので、メリットばかり強調してくる勧誘には乗っからないようにしましょう。
特徴２．購入を早くするように急かす
悪質な不動産会社は、マンション購入を早くするように急かしてきます。
購入を急かされたせいで、不良物件をつかまされてしまい、赤字になることも。
「他の購入希望者がいるので、手付金だけでも先に入れてることがおすすめです」
このように進めてくる物件は、大概売れ残り物件なので購入しないようにしましょう。
さらに悪質ケースでは、購入後や手付金を支払った後に業者と連絡が取れなくなるケースもあるので注意が必要です。
特徴３．専門用語を使ってごまかす
初心者にはわからない不動産投資の専門用語をつかって、丸め込もうとするケースもあります。
悪質な不動産会社は、お客さんに事実と異なることを告げて、まずは重要事項説明までこぎつけます。
そして、都合の悪いことは、契約直前のタイミングを狙ってあえて専門用語を使い分かりづらく説明します。
契約後には、泣き寝入りするしかない状況になってしまい借金を抱える羽目に…。
やたらと、専門用語を多用する不動産会社では、契約をしないようにしましょう。
特徴４．情に訴えかけて勧誘してくる
情に訴えかけて、断りづらくし、購入までもっていく悪徳営業マンもいます。
本来は営業マンの身の上の話と、物件の良し悪しは別物です。
「この契約が決まらないと、クビになるかもしれないです…。」
「お子さんのために、マンションを残しておくことで生命保険の代わりにもなりますよね。」
などといったケースが後を立たないので、情に訴えてかけてくる勧誘にうっかり乗っからないようにしましょう。
２．要注意！マンション経営の詐欺・勧誘でありがちな誘い文句
悪質な不動産会社や詐欺師は、粗悪マンションを様々なテクニックを使いながら、言葉を巧みに売りつけてきます。
ここでは、マンション経営の詐欺・勧誘でよく使われる誘い文句を6つ紹介します。
- とりあえず、買い付けだけでも入れときましょう
- 今なら自己資金ゼロで物件が買えます
- 利回り○％なのですぐにローン完済できます
- 年金・節税対策に必ずなります
- 一般の方には後悔していない非公開物件です
- 家賃保証があるので安心です
「気づかないうちに、マンション経営の詐欺にあっていた！」というケースも少なくないので、覚えておきましょう。
それでは、順番に詳しく説明していきます。
誘い文句１．「とりあえず、買付だけでも入れときましょう」
「キャンセルすることもできるので、先に物件の買付だけでも入れておきましょう。」
こんなセリフには要注意です。
確かに買付には法的な効力はないので、キャンセルすることはできます。
しかし実際には、キャンセルをしようと思っても
「え！？昨日買う気があると言いましたよね？もう契約の準備が進んでキャンセルできないです。」
と、無理やり契約させようとしてきます。
このようなケースも多いので買付に関しても慎重に行いましょう。
誘い文句２．「今なら自己資金ゼロでマンションが買えます」
基本的に自己資金ゼロでマンションを購入することは、利益が残りにくい投資方法です。
通常、マンションを購入する際は、物件価格の10〜20％近くの初期費用がかかるので、少なくても自己資金が200万円ほど必要になります。
もちろん、無理やりフルローンを借りて自己資金をゼロでも始められますが、利息が高くなり、手元にお金が残りにくいです。
安易な考えで、このような誘い文句に乗ってマンション経営を始めるのはやめましょう。
誘い文句３．「利回り○％なのですぐにローン完済できます」
「この物件、高利回りだからすぐにローン完済できますよ！」
こんな風にささやかれた心がついグラグラしてしまいますよね…
しかし、その利回りは実質利回りではなく、『表面利回り』の可能性があるので要注意です！
実質利回りは、表面利回りと比べて大きく下がることもあるので、言われた言葉を鵜呑みにして表面利回りだけで、購入を決断することは自殺行為。
一番大切なことは、表面利回りの高さよりも「実質利回りがいくらになるのか」、「実際に手元に利益がいくら残るのか」「その時の備えはどうするのか」です。
マンションを購入する際は、全ての数字を確認した上で決めましょう。
【補足】実質利回りと表面利回りの違い
表面利回りとは、家賃収入を投資金額（物件価格）で割ったもの。
賃貸経営にかかる経費を考慮にいれていないため、大まかな指標として使用される。
実質利回りは家賃収入から固定資産税、火災保険料などの不動産会社に支払う費用などを差し引いた額を購入費用で割ったもの。
実質利回りよりも、正確な収益性がわかる。
誘い文句４．「年金・節税対策に必ずなります」
マンション経営は、年金・節税対策にはなりますが、「必ず」ではありません。
実際は、年金対策・節税効果を大きく受けることができるのは、年収1,000万円を超える高額所得者のみです。
年収600万円~700万円程度のサラリーマンであれば思ったような効果が得られないというのが実態です。
「年金・節税対策になります」という言葉は嘘ではありません。
しかし、本当に自分に当てはまるのか、節税による効果はどれくらい得られるのか、ということをよく考えておく必要があることを忘れないようにしましょう。
誘い文句５．「一般の方には紹介していない非公開物件です」
「あなたにしか紹介しない非公開物件です！」という誘い文句は、要注意です。
そもそも、非公開物件だから利回りが良いという訳ではありません。
あなたに少しでも「お得なんじゃないか」と思わせるための誘い文句です。
優秀な不動産営業マンなら数字で物件の価値を伝えてくれるはずなので、このような誘い文句で契約を迫られたら、怪しいと思って疑いましょう。
誘い文句６．「サブリース（家賃保証）契約ができるので安心です」
サブリース（家賃保証）契約は、業者側が儲かるような仕組みになっていることがほとんどです。
一見、入居者を募集する手間もかからず、空室によって家賃収入が途絶えず家賃保証がされているため、心配する必要もないと思いがちです。
しかし実際は、必ずしも家賃保証がされるわけではありません。
契約条項を見ると必ず「賃料の見直し」という項目があり、小さい文字で、「2年毎に見直しがあります」と書かれているはず。
実際に不動産会社（サブリース会社）が倒産し、保証がうけれなくなるケースも多くありました。
サブリース契約は契約内容によってリスクが大きく変わるため、簡単に誘いに乗らないようにしましょう。
サブリース契約とは
一括借上に伴う家賃保証制度のこと。
サブリース会社（不動産会社）が賃貸物件を一括借り上げし、それを入居者に貸し出す契約。
３．実際にあったマンション経営詐欺の事例
マンション購入には様々なトラブルが存在します。 ここでは、実際にあったマンション経営詐欺の事例を4つご紹介。
- デート商法
- 海外不動産投資詐欺
- 偽装満室運営
- 詐欺まがいのオーバーローンでのマンション購入
実際にあった事例を知っておくだけでも、詐欺の被害を回避することができます。 それでは、順番に見ていきましょう
事例１．婚活パーティーで急増中！「デート商法」
婚活パーティーに紛れ込み、相手と信頼関係を構築したところで、投資用マンションを購入させる「デート商法」には注意が必要です。
自分たちの将来のためという体を装い、「マンションに一緒に住むことになったら、物件は人に貸せるようにして、不労所得で生活しよう」などと話をもちかけてきます。
最終的には、「あなたを幸せにする自信がない」などといいフェードアウトしていき、気がつくと、手元には自分が住むことのないマンションだけが残ります。
不動産会社に訴えても、どうにもならないケースがほとんどですので、安易な理由でマンションを購入しないようにしましょう。
事例２．ハワイ、フィリピンの物件で多発！「海外不動産投資詐欺」
最近は、海外不動産投資の詐欺による被害が急増しています。
結論から言うと、海外不動産投資はリスクが非常に高いため、初心者にはおすすめしません。
海外不動産はをおすすめしない理由は大きく以下の3つです。
- 法整備が整っていない。
- 土地勘、相場感がわからない。
- 適当な現地業者が多い
結果、現地の人なら絶対に買わない不良物件を、相場の何倍も高い価格で購入してしまうことが多いです。
また、適当な現地業者のせいで、トラブルが多発することも。
「海外の新興国なら都心部でも安く買える！」
「人口が急増しているから今後の成長が期待できる」
と、いった言葉は嘘ではありませんが、初心者の方は絶対に手を出さないようにしましょう。
事例３．購入後、入居者が即退去…「偽装満室運営」
サクラの入居者を使い、収益が安定していると騙し、マンションの契約を済ませた後、一斉に退去する「偽装満室運営」という詐欺手法もあります。
マンション購入直後から家賃収入は得られず、赤字がつづく最悪の状態になってしまいます。
見極めが難しい「偽装満室運営」ですが、物件調査時にできる対処法が実は2つあります。
- 電気メーターが動いている確認する
- ポストの郵便物が溜まっているか確認する
業者であれば、電力会社と契約しているため、電気メーターが動きません。また、ポストの郵便物も届かないようになっています。
注意を払って、細かいポイントを確認するようにしましょう。
事例４．詐欺まがいの「オーバーローンでの購入」
最近は、詐欺まがいの「オーバーローンでの購入」も横行されています。
買主の所得を改ざんして、金融機関から大きな融資を得ることで、多額のオーバーローンでの購入を促してきます。
いくら「不動産会社の営業マンが勝手にやった」といっても、最悪の場合、買主までも責任を問われる可能性があります。
間違っても、詐欺まがいの「オーバーローンでの購入」を了承しないようにしましょう。
【補足】フルローンとオーバーローンの違い
フルローンとは、物件の購入価格を全て借入金で用意すること。
オーバーローンは、登記費用など諸経費を含め、購入価格以上の金額を借入金で用意すること。
４．これで詐欺に合うことはもうない！マンション経営を始め方
ここまで読んで、「実際にマンション経営って、全部詐欺なの?」って思っていませんか？
そんなことは、ありません！
正しい方法で、マンション経営を始めれば、収入を増やすことはできます。
ですが、マンション経営は、しくみが複雑であるため、正しい知識や方法を知らないと騙される可能性大です
詐欺に合わないためには、以下の2つのポイントが最も重要になります。
- 信頼できる不動産会社を見つける
- 自分で土地や物件を調べて購入物件を決める
それでは、順番に詳しくを見ていきましょう。
ポイント１．信頼できる不動産会社を見つける
詐欺に合わないためには、信頼できる不動産会社選びがカギになります。
マンション経営用の物件は、基本的に不動産会社を通して選ぶことになるからです。
良い不動産会社の見極めかたは以下の3つの条件が重要になります。
- リピーターが多く口コミが高評価
- 返済プランを細かく提案してくれる
- メリットだけでなくデメリット・リスクまで説明してくれる
より詳しく知りたい方は「不動産投資 管理会社 選び方」をご覧ください。
１．リピーターが多く口コミが高評価
ネットで口コミが高評価かつリピーターが多いことは、顧客満足度が高い会社であると言えます。
リピーターがどの程度いるのかは、大抵の不動産会社は聞けば教えてくれるはずです。
プラスで、資本金や従業員数、物件の豊富さなども確認するとさらに判断がつくでしょう。
ホームページや広告だけで判断せずに、信ぴょう性なども必ずチェックしましょう。
２．返済プランを細かく提案してくれる
信頼できる不動産会社は、最初に返済プランから細かく提案してくれます。
とにかく、物件を売りつけるわけではなく、将来のリスクを踏まえた上で、
「どれくらいの収入をいつまでに得たいのか」
「いつまでにローンを払い終えたいのか」
といった、”お客様目線”で提案を行ってくれます。
不安の無いローン設計で投資マンションについて考えてくれる会社を選ぶようにしましょう。
３．メリットだけでなくデメリット・リスクまで説明してくれる
マンション経営についてメリットだけでなくデメリット・リスクまで考慮してくれる不動産会社は信頼できます。
上記でも述べましたが、不動産投資は100％安全な投資ではありません。
不動産投資で失敗して、借金を抱えている不動産投資家は沢山います。
不動産投資のリスクもしっかり説明してくれる会社を選びましょう。
また失敗するポイントなども教えてくれる不動産投資会社であれば、より信頼性が高いです。
ポイント２．自分で土地や物件を調べて購入物件を決める
マンション経営の詐欺に合うほとんどケースは、自分自身で土地や物件を調べることなく、営業マンの言葉だけで購入してしまうことです。
マンション経営は、購入後も運用や管理が難しく、購入段階での下準備が大切になります。
もちろん営業マンの言葉も大事ですが、購入者自身が土地や物件を調べて、購入を考えるようにしましょう。
より詳しく知りたい方は「不動産投資 物件 選び方」をご覧ください。
まとめ
マンション経営は、詐欺などの危険がたくさんあります。
しかし、詐欺の特徴・事例や正しいマンション経営の始め方を理解しておくことで詐欺に合うリスクを減らし、きちんと収入を得ることは可能です。
「マンション経営を初めて、少しでも生活を楽にしたい。」
とお考えの方は、営業マンに全てまかせるのではなく、自分で物件情報などを収集し、検討しましょう。
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