「競売物件」はハイリスク！？知っておくだけで５０％以上オトクに物件が買える方法を解説

競売物件を購入するメリットや魅力について、調べているのではないでしょうか。

競売物件は、一般の中古物件よりも2割〜3割以上安い価格で購入できるため、注目している人は多いです。

しかし、通常の物件とは特徴や購入方法が異なるため、何も知らずにいると、物件情報すら収集できない可能性があります。

そこで、本記事で紹介する内容は、主に以下3点です。

この記事を読むことで、競売物件を安心して購入できるようになりますので、参考にしてください。

１.競売物件とは

競売物件は、一般物件と多くの点が異なります。

住み替えを目的に売却されている一般物件とは違い、借金返済のために売られているのが競売物件です。

競売物件がどんな物件を指すのか、具体的に知ることで、一般物件や任意売却との違いも明確になります。

まずは、競売物件の基本的内容や一般物件との違いなどについて、見ていきましょう。

１-１.競売物件

競売物件とは、裁判所を通して競売にかけられる戸建てやマンション、アパートなどの住宅のことです。

住宅ローンを利用する際は、金融機関が不動産に抵当権（担保）を設定するため、ローン返済ができなくなると不動産が差し押さえられるのです。

つまり、「ローンの返済が滞っているので、物件を売却して補填しよう」と金融機関が考えて行うのが競売です。

一般的には半年ほどローンの返済が滞ると競売手続きが進められます。

競売物件は、中古市場で売買される物件よりも2割〜3割安い点が魅力です。

１-２.任意売却

任意売却とは、ローン返済ができない場合に売却後もローン残債があることを金融機関に合意を得て売る方法です。

つまり

「ローンを返せないから物件を売ってお金を返します…」

と金融機関にお願いして売らせてもらうのが任意売却です。

任意売却は任売とも呼ばれています。

任意売却は、市場価格に近い金額で売却ができ、引っ越し費用を控除できる可能性があるのがメリットです。

一方で、連帯保証人や金融機関の合意がないと、任意売却を実現できない点がデメリットになります。

ローン返済が難しくなった場合は任意売却を検討し、できなければ競売を行うケースが多いです。

１-３.競売物件と一般物件の違い

競売物件と一般物件では、売り方やルールなどの細かい部分で違いがいくつかあります。

一般物件は入居者の意思で売却されるものですが、競売物件は入居者の意思関わらず売却されるものです。

また、一般物件は不動産会社を介して売るのに対し、競売物件は裁判所を通じて売却をします。

他にも、以下のような点が競売物件と一般物件の異なるポイントです。

一般物件と同じ感覚で競売物件に接すると、とんでもないハズレ物件を購入してしまうことも。

それぞれの違いや特徴を必ず把握しておきましょう。

１-４.競売に参加できる条件

基本的に競売には参加条件がないため、誰でも参加することができます。

気になる競売物件があれば、必要な手順を踏めば購入することが可能です。

ただし、以下に当てはまる人は購入できません。

競売に参加する前に、一度確かめておきましょう。

２.物件情報を知るための３つの書類

競売物件は、一般物件のように内覧ができません。

競売物件の詳細については、裁判所の3点セットの書類を確認します。

3点セットの情報をもとに物件の入札判断をするため、非常に重要なものです。

ハズレ物件を掴まないように、各書類の内容や特徴について把握をしておきましょう。

競売物件情報を調べる上で大切な3点セットは、以下のとおりです。

1つずつ、確認していきましょう。

書類１.現況調査報告書

3点セットの1つが、現況調査報告書です。

現況調査報告書は、裁判所の執行官が現地調査をして、物件情報や使用情報をまとめた書類になります。

具体的に、現況調査報告書に記載されている情報は以下のとおりです。

調査時点の情報なので現状とは異なるケースもありますが、購入者が知りたい情報の多くが載っています。

また、物件内部の写真も添付されているため、内覧ができない競売物件において、非常に重要な情報源です。

物件情報や使用情報を入手できる現況調査報告書には、必ず目を通しましょう。

書類２.評価書

評価書は、裁判所が選定する不動産鑑定士が作成した書類です。

評価書には、権利関係や築年数、物件図面などの他に、不動産鑑定士によって評価された適正価格が載っています。

評価は、競売物件ということを考慮した価格になっており、物件の概要を知るためにも大切な書類です。

書類３.物件明細書

物件明細書は、物件の権利関係などが載っている書類です。

借地権の権利についても載っているため、内容によっては購入後の行動が変わってきます。

「買受人が負担することになる権利」が「なし」になっている場合は、他人が絡んでいる権利はないということです。

物件明細書を確認する場合は、以下の点に注目をしてください。

「借地権について争いあり」「地主の承諾または裁判を要する」などが記載されている場合は、避けた方がいいでしょう。

購入後の手続きがかなり面倒になるため、購入をしないことをおすすめします。

また、これらの情報は事実のみが記載されています。

つまり、その事実によってどのような対応をすべきか、については書かれていないため注意が必要です。

３.競売物件を購入する３つのメリット

ここで紹介する競売物件のメリットを知れば、いかに競売物件が魅力的か理解できるでしょう。

通常であれば購入できないような優良物件を買うことが可能です。

以下は、競売物件を購入する3つのメリットになります。

それぞれの内容について、見ていきましょう。

メリット１.市場価格より２割〜３割安く購入できる

競売物件を購入するメリットの1つが、一般的な物件相場の2割〜3割以上安いことです。

なぜなら、競売物件の場合は購入後のさまざまな諸費用をすべて購入者が負担するから。

また、競売物件は借金返済が目的なので、買い手が見つからないと意味がないのです。

そのため、市場相場より2割〜3割以上安い価格で購入ができます。

場合によっては相場の5割程度で購入できるなど、格安です。

競売では、通常であればありえないような価格で、魅力的な物件を手に入れることができます。

メリット２.様々な物件から選べる

様々な物件が売りに出ることも、競売物件を購入するメリットです。

通常、立地や設備、間取りやブランドなど、魅力的な物件が売りに出ることは、多くありません。

なぜなら物件が魅力的で、所有者、居住者ともに不満がないためです。

しかし、そのような物件でもローン返済が難しくなれば競売に出る可能性があります。

中古市場では簡単にお目にかかれないような、魅力的な物件が出てきやすいのが、競売の特徴です。

多様な物件が売りに出されるため、頻繁に情報をチェックしていれば、お宝物件にも巡り会えます。

メリット３.権利関係の手続きが簡単

競売物件を購入するメリットとなるのが、権利関係の手続きが簡単なことです。

競売物件の場合は、抵当権の抹消登記や所有権の移転登記など権利関係の手続きを、裁判所と進めていくことができます。

一般の物件に比べて、権利関係の手続きが簡単でスムーズです。

４.競売物件を購入する７つのデメリット・リスク

競売物件のデメリット・リスクを知ることで、競売物件を選ぶ際に準備すべきことや大切なことを把握できます。

そして、競売物件の善し悪しがわかった上で、購入判断をすることが重要です。

以下は、競売物件を購入する7つのデメリット・リスクです。

1つずつ、確認していきましょう。

デメリット・リスク１.物件を内覧できない

競売物件を購入するデメリット・リスクの1つが、物件内部を確認できないことです。

一般物件であれば内覧が可能ですが、競売物件は法律上、内覧をせずに購入判断をする必要があります。

内覧はせず、現況調査報告書・評価書・物件明細書の3点セットの書類で、物件状況を確認するのです。

物件内部の写真も添付されていますが、室内の詳細を明確に知ることはできません。

書類と写真だけでは、情報量に限界があります。

入居者の許可があれば、内覧はできますが、許可がとれない場合は、3点セットで判断が必要です。

実際に物件内部を確認することなく、購入判断しないといけないのは、競売物件ならではの大きなリスクと言えます。

デメリット・リスク２.重要事項説明がない

重要事項説明がないのも、競売物件のデメリット・リスクの1つです。

一般的な物件は、物件にとって大事な情報について、宅地建物取引主任者が重要事項説明をしてくれます。

しかし、競売物件の場合は、宅地建物取引主任者による重要事項説明はありません。

物件に関する大事な情報は、すべて3点セットの書類から得る必要があります。

場合によっては、3点セットに大事な情報がすべて載っていないこともあるため注意が必要です。

また、3点セットには事実情報がしか記載されていないため、「結局購入後にどうすればいいのか」が分かりづらい点も特徴です。

重要事項説明がないのは、競売物件のデメリット・リスクと言えます。

競売物件を購入する場合は、専門家の意見を聞きながら慎重に進めましょう。

デメリット・リスク３.何かあっても不動産業者が責任を取ることはない

何かあっても不動産業者が責任を取らないのも、競売物件を購入するデメリット・リスクです。

一般的な物件であれば、業者など売主の瑕疵担保責任や保証があるため、安心して購入ができます。

しかし、競売物件の場合は、瑕疵担保責任も保証もありません。

そのため、瑕疵や不具合等が見つかった場合、その修繕費はすべて購入者が負担しなくてはいけません。

内覧ができない上に、瑕疵担保責任や保証がないため、慎重に物件選びをすることが大切です。

デメリット・リスク４.居住者が立ち退かない場合もある

居住者が立ち退かない可能性があることも、競売物件のデメリット・リスクです。

競売物件は、購入後の対応や責任は、すべて購入者が負うことになります。

そのため、居住者が立ち退かない場合も、購入者が直接交渉をしなくてはいけません。

すぐに立ち退きをしてくれればいいですが、立ち退かず、トラブルになることもあります。

裁判所から強制執行が出たとしても、手間や時間がかかりますし、数十万円の費用もかかるなど大変です。

立ち退き交渉でトラブルになる可能性があることを把握しておきましょう。

購入する際は、3点セットで権利関係について、しっかりと確認をしてください。

デメリット・リスク５.保証金は現金で用意する必要がある

競売物件を買うには、保証金を現金で用意しなくてはいけないことも覚えておきましょう。

競売物件を入札する際には、物件の売買基準価額の2割以上を、保証金として用意する必要があります。

そのため、まとまった資金がないと、購入することが難しいです。

一般物件と違い、競売物件は多くの現金が必要になります。

デメリット・リスク６.物件情報が少ない

物件情報が少ない点も、競売物件を購入する際のデメリット・リスクです。

3点セットのみと物件自体の情報も限られていますし、物件を探す際の情報も多くはありません。

一般的な中古物件であれば、WEBサイトや情報誌、チラシ、不動産会社などで情報を得られますが、競売物件はWEBサイトが主です。

通常の物件とは、物件自体の情報も物件選びの情報も少なくなります。

デメリット・リスク７.住宅ローンが利用できないことが多い

住宅ローンが利用できないのは、競売物件のデメリット・リスクと言えます。

基本的に、競売物件は住宅ローンが利用できません。

そのため、購入する際は、現金払いか住宅ローン以外の方法で借り入れをする必要があります。

通常の中古物件のように、低金利の住宅ローンを利用することはできないため、注意してください。

５.競売物件購入までの１１ステップ

競売物件購入までの流れは、複雑なものではありません。

ここで紹介する内容を見れば、流れが把握でき、スムーズに進められるはずです。

以下は、競売物件購入までの11ステップになります。

1つずつ、確認していきましょう。

ステップ１.予算を決める

競売物件購入までの1つ目のステップが、予算を決めることです。

通常の中古物件を買う時と同じで、まずは予算を決める必要があります。

いくらまでの物件を購入するか、家族と話し合い決めてください。

予算を決める際は、次の2点も考慮しましょう。

予算決めは非常に重要ですので、慎重に決めるようにしてください。

ステップ２.物件を探す

予算を決めた後は、物件を探しましょう。

裁判所で情報を閲覧する方法もありますが、インターネットで探す方法が手軽でおすすめです。

定期的に情報が更新されるため、こまめにチェックをするようにしましょう。

ステップ３.物件明細書等を確認する

興味がある物件が見つかったら、3点セットを確認しましょう。

3点セットを調べることで、物件詳細を知ることができます。

インターネット上でも3点セットは公開されているため、積極的に調べましょう。

ステップ４.現地調査をする

興味がある物件は、現地調査を行いましょう。

内覧ができなかったとしても、外から物件を見たり、周辺環境を確認することは大切です。

安いからと購入をしても、通勤や買い物、治安など、周辺環境に問題があれば、満足のいく生活はできません。

現地調査は必ず行うようにしてください。

ステップ５.保証金を納付する

入札希望物件があれば、保証金を納付しましょう。

入札する際には、物件の売却基準価額の2割以上の現金が必要です。

焦らないでいいように、前もって用意しておきましょう。

ステップ６.入札する

保証金を納付したら、入札をします。

入札をする際は、以下3つの書類を執行官の元へ持参してください。

期日に遅れないないように動きましょう。

ステップ７.開札される

予定の開札日に、開札結果が発表されます。

開札結果は、裁判所もしくはインターネットで確認が可能です。

ステップ８.売却許可が決定される

最高価額で入札した人が落札者となり、問題がないか調査した後、裁判所から売却許可決定が下されます。

ステップ９.代金を納付する

裁判所から売却許可決定が下されたら、代金を納付します。

期日までに代金を納付しない場合は、購入権利を失うだけでなく、保証金も戻ってきません。

ステップ１０.所有権の移転登記をする

代金納付が完了したら、所有権の移転登記や抵当権の抹消登記を行います。

後日、裁判所から登記識別情報通知書が届くため、大切に保管しておきましょう。

ステップ１１.物件の引き渡し

所有権の移転登記等が完了したら、物件の引き渡しです。

もし、居住者が物件を渡さない場合は、裁判所へ申し立てをしましょう。

６

.競売物件をお得な金額で購入できる特別売却

競売物件が、期間内に入札がなかった際は、開札日翌日から特別売却として販売されます。

特別売却の期間は約1ヶ月です。

最低売却価格で販売されるため、競売物件をお得な金額で購入することができます。

特別売却という制度があることも、覚えておきましょう。

７.競売物件を購入する上で大事な６つのこと

購入する上で大事なことを知れば、競売物件で失敗する確率を減らすことができるでしょう。

一般の物件とは違う点が多いからこそ、たくさんの情報を得てリスクヘッジが必要不可欠です。

以下、競売物件を購入する上で大事な6つのポイントをまとめました。

それぞれ、内容を見ていきましょう。

競売物件購入の大事なポイント１.立ち退き交渉のことも考えておく

競売物件を購入する場合は、立ち退き交渉のことも考えておきましょう。

物件を購入したとしても、居住者がスムーズに出ていってくれるとは限りません。

購入後の立ち退き交渉は、購入者が行います。

どうしても、立ち退きしてくれない場合は、裁判所に申し立てをしてください。

立ち退き交渉の可能性も考慮して、購入をしましょう。

競売物件購入の大事なポイント２.入念に物件情報や周辺情報を確認する

競売物件を購入する際は、入念に物件情報や周辺情報を確認する必要があります。

基本的には内覧ができないため、3点セットや現地周辺調査でしか情報を得ることができません。

細かい部分まで何度も資料に目を通したり、時間をかけて現地調査することが大切です。

競売物件購入の大事なポイント３.「安い」だけで判断しない

安いだけで判断してはいけないことも、競売物件を購入する上で大事なことです。

競売物件は価格が魅力的なことが多いですが、安いからと購入してしまうと、後悔する可能性があります。

物件選びは、立地が非常に大事なので、周辺環境をしっかりと確認しましょう。

また、物件価格が安くても瑕疵や不具合があると、多額の修繕費がかかることになります。

価格だけでなく、いろんな視点から必要性を確認してください。

競売物件購入の大事なポイント４.すべて自己責任となる

競売物件はすべて自己責任となります。

不動産会社から買うわけではないため、瑕疵担保責任や保証もありません。

また、購入後の居住者との交渉もすべて自分で行う必要があります。

基本的には、すべて自己責任となるため、競売物件を購入して満足しては決していけません。

競売物件購入の大事なポイント５.様々な諸経費負担を考慮する

競売物件を購入する際は、様々な諸経費負担を考慮しておきましょう。

窓やキッチン、洗面化粧台など、設備に不具合があるかもしれません。

修繕費は、もちろん自己負担です。

また、鍵がない、もしくは交換する場合も費用負担が必要になります。

様々な諸経費負担を考慮し、余裕のある資金計画を立てておきましょう。

競売物件購入の大事なポイント６.場合によっては代行サービスを活用する

競売物件を購入する際、代行サービスを活用する手もあります。

競売物件を購入するには、短期間のうちにいくつもの手続きが必要です。

手続きが遅れたり、ミスがあると、購入できない可能性があります。

代行サービスを活用すれば、コストはかかりますが、手続きや交渉を行ってくれるため、時間や手間がかかりません。

特に、仕事等で忙しい方は、検討してみるといいでしょう。

まとめ

ここでは、競売物件を購入するメリットやデメリット、購入までの流れなどについて紹介しました。

あらためて、ここで紹介した大事な点をまとめると、以下3つになります。

競売物件に興味がある方は、早速、物件情報を確認してみましょう。