【要注意】不動産投資で悲惨な失敗をする人に必ず共通する３つの特徴

・不動産投資のリスクが知りたい
・投資が初めてで何が起こるかわからない

とお悩みですね。

不動産投資はミドルリスク・ミドルリターンの投資先ですが、初心者が何も知らずに手を出すとほぼ”100%”失敗します。

不動産投資での失敗とは少なくとも数十万、大きなものでは何千万単位の損失です。

そのリスクを理解した上で始めましょう。

今回は

についてお伝えします。

この記事を読めば、不動産投資のリスクを理解することができるので、何も知らないで損をすることはありません。

ぜひ参考にしてみてください。

１．不動産投資をしているのはどんな人？

不動産投資をしている人は、実は、30代・40代のサラリーマンが多いです。

引用元:健美家 不動産投資に関する意識調査（第10回）

「不動産投資って50代・60代のお金持ちがするもの」というイメージがあるかもしれませんが、実際には異なります。

不動産投資の情報サイト「健美屋(けんびや)」が2018年に実施したアンケートがあります。

こちらでは、30代・40代のサラリーマン男性が不動産投資を行なっているという結果がでました。

30代を超えてくると、「将来に向けて蓄えが欲しい」「企業に依存していると不安」という思いがだんだんと強くなっていきます。

そこで、多くの人は副業や、自分の資産を運用しようと考えるのです。

ただ、主な投資先として挙がる株やFXなどの金融投資は、かなりリスクがあると考える人が多いです。

本業をしながら株やFX投資をするのは、リスクが大きくて心配。

ということから、安定してまとまった収入が入りやすく、管理も業者に任せれば楽な不動産投資を始めるサラリーマンが多いのです。

しかし、それでも不動産投資に失敗する人は後を絶ちません。

以下に「不動産投資に失敗する人」の特徴をまとめます。

２．不動産投資に失敗する人の特徴3選

まず前提として、不動産投資は「失敗しづらい投資」です。

数千万という大きな金額を投資しますが、不動産の場合は現物資産が残り続けます。

そのため、収益化できなくても「最悪でも売却」という選択肢が取れるのです。

株やFXなどの金融投資に比べると、安定的な投資と言えますね。

しかし、物件選びや融資の方法などによっては、大きな借金を背負ったり、自己破産してしまう『失敗する人』がいるのも事実です。

そうならないためにも、不動産投資に失敗する人の特徴を見ておきましょう。

不動産投資に失敗する人の特徴は以下の3つです。

それぞれ、順番に解説していきます。

①人の言葉を鵜呑みにする

不動産投資において、人の言うことをすべて信じると、必ず失敗します。

不動産投資については、「うまい話に見せかけて、とにかく多くの物件を売りたい」と考える悪い営業マンがたくさんいます。

「何もしなくても毎月5万円の利益がでる」

というセールスも、実際には高い家賃で空室のでない場合のシミュレーションかもしれません。

もちろん、有益な情報を持ってきてくれる営業マンもいます。

しかし、全員の言うことを聞いてしまうような人は、相場よりも高い物件を買わされたりして大きな損をすることになるでしょう。

②勉強をしない

不動産投資では、勉強しない人は必ず失敗します。

不動産投資は、「物件選び・購入・運用・売却」のすべてに、たくさんのトラップがあります。

例えば、物件選びでも

といったことを勉強して、自分で決めないといけません。

これらのすべてに対して、自分で知識を持って、正しい判断を下していく必要があるのです。

勉強せずに

「〇〇さんが大丈夫と言ってるから、問題ないだろう」

というように信じてしまうような人は、どこかで大きな失敗が待っているでしょう。

不動産投資は決してギャンブルではありません。

不動産投資を成功させるには、継続した勉強や情報収集が必要不可欠なのです。

③面倒くさがり

不動産投資は面倒くさがりだと失敗します。

なぜなら、不動産投資は「手間がかからない」「不労所得」と思われやすい投資ですが、実際にはたくさんのアクションが必要だからです。

不動産投資をするためには物件を

・見つける
・購入する
・運用する
・売却する

のフローの中でオーナーはたくさん動き回る必要があります。

不動産業者とやりとりをしたり、リフォームをして魅力的に見せる工夫をしたり…

そのため不動産投資は「投資」というより「事業」と呼んでも良いかもしれません。

不動産投資は面倒くさがりではできないのです。

３．不動産投資で失敗した人の体験談

ここまで、どんな人が不動産投資をしているのか、どんな人が不動産投資に向いていないかを述べてきました。

ここからは上記を踏まえて、実際に不動産投資で失敗した人の体験談を紹介します。

以下では

の2つの体験談を紹介します。

①突然修繕費が必要になり、400万円の支払いを迫られたMさん

都市部に一棟マンションを購入したMさん。

「お買い得物件」を購入したつもりが調査不足が原因で最終的には400万円を支払うことに…

その物件は、比較的駅近にも関わらず表面利回りが10％で稼働しており、Mさんは大変気に入っていました。

また、その物件は固定費を差し引いても年間に170万円の利益が出る計算で、順風満帆なスタートかと思われました。

しかし、不動産の購入から2年後、屋上の雨漏りが発覚します。

最上階の全入居者から修繕を求める声が上がり、全面防水、亀裂の修理に掛かった費用は計400万円。

そのため、2年間での利益は0。それどころか自己資金での穴埋めを余儀無くされました。

Mさんが失敗した原因

このケースでは、Mさんがマンション購入までの手順を誤ったためこのような結果になりました。

具体的な改善策としてはMさんが購入前に修繕履歴、修繕箇所の確認をすることが挙げられます。

そうすれば今回の件は事前に防げました。

また、物件の利回りが高い理由も良く考えるべきだったのです。

②空き部屋のせいで家賃収入が0になったSさん

40代になってマンション経営を始めたSさん。

想定していなかった空き部屋が出たために、家賃収入は0に…

Sさんは1戸目の物件として、都会の数千万の新築マンションではなく、地方に手頃な数百万円の中古物件を購入しました。

ところが、その物件は駅からも遠く、近くに商業施設もありませんでした。

そのため1度入居者が退去してしまうと、なかなか入居者が見つかりません。

もちろんその間の家賃収入は0…

泣く泣く手放そうにも買い手が見つからず、相場よりもかなり安い値段で買い叩かれてしまいました。

Sさんが失敗した原因

こちらのケースでは、Sさんが

• 物件の立地選び
• 空室リスク

を考慮しなかったため、大損をする結果となりました。

失敗を防ぐためには、「住みたくなる家」を選ぶ努力を欠かしてはいけません。

具体的には、空室率を下げるために駅近の物件を選ぶ、リフォームをして魅力的な物件に変える、など様々な方法が考えられます。

４．どうして多くの人は不動産投資に失敗するのか

上述のように不動産投資は「必ず儲かる投資」では決してありません。

リスクも当然存在します。

代表的な不動産投資のリスクを以下にまとめます。

それでは順番に詳しく説明していきます。

①空室によるリスク

不動産投資初心者が意外と見落としがちなのが「空室リスク」です。

不動産投資は「買って終わり」ではないと話した通り、収益を出すためには、あなたが購入した物件に誰か住んでもらわないといけません。

以下は「空室リスク」を避けるための3つの方法です。

不動産投資のリスクは下げることができます。

物件を選ぶ時には、この3点を必ず押さえましょう。

②災害によるリスク

前提として、不動産は実体のある現物資産です。

そのため災害によるリスクを0にすることはできません。

不動産投資で重要になる災害は「地震・火災・台風」です。

例えば、大地震によって購入したマンションが倒壊すると、資産価値は一気に下がってしまいます。

しかし、以下の3点を覚えておけば、災害によるリスクを抑えることができます。

災害を完全に予測することは困難ですが、上記を意識して、出来る限りリスクを避ける努力をしましょう。

③すぐに現金化できないリスク

不動産はすぐには現金化できません。

売却をするために2〜3ヶ月かかるのが一般的です。

そのため、経営状況が悪くなったり、オーナーが急病になってお金が必要になった時に、すぐに物件を売って現金にはできないのです。

さらに、ほとんどの人は、物件を購入する時に借入額の上限までローンを組みます。

なので、銀行からお金を借りて対応することも難しいのです。

このようなケースを避けるためにも、以下の点を覚えておきましょう。

それぞれ初心者の方が見落としがちです。

不動産投資を始める時には、万が一を考えた物件選びを心がけましょう。

④人に関するトラブルのリスク

不動産投資には住民トラブルはつきものです。

例えば、物件内で殺人などが起きて、その物件がテレビなどのメディアに取り上げられてしまうと、物件へのマイナスイメージがつきます。

トラブルによっては居住者が退去してしまったり、新しい入居者が見つからないことも。

それでは空室率が上がり、儲からないので不動産投資をする意味がありません。

代表的なトラブルとしては

・住民のゴミ、騒音問題
・ペット問題
・事件問題(強盗、殺人などなど…)

以下のポイントを押さえて、トラブルが起こらないようにしましょう。

住民トラブルは、不動産自体の価値を落としかねません。

上記の点を参考に、慎重に対策をしましょう。

５．不動産投資に成功したときのメリット

これまで、不動産投資に失敗した際のリスクについて紹介しました。

しかし、これだけリスクがある中で、多くの人は不動産投資を行なっています。

それだけ、成功したときのリターンが大きいということですね。

不動産投資にはメリットがたくさんあるのです。

代表的なメリットは以下の4つ。

それぞれ詳しく見ていきましょう。

①元手が少なくても始められる

不動産投資は、自己資金が少ない方でも十分始められる投資です。

なぜなら、不動産投資は現物資産のため、他の投資商品(株やFXなど)ではできない「借り入れ」ができるからです。

つまり少ない自己資金でも、購入物件を担保に、金融機関から自己資本の何倍もの融資を受けることができるということです。

例えば、あなたの自己資金が500万円だとしても、5000万円の物件を購入することは可能です。

もちろん、借り入れをするということは同時に、リスクが高まることを意味します。

しかし、他の投資商品と比較した時に、不動産投資の場合は

ことによってリスクの軽減や、借金の返済が可能なのです。

低金利の日本では、借り入れをすることで、現金のみでの購入より圧倒的に有利になることは間違いありません。

②年金の代わりになる

実は、不動産投資は年金の代わりになります。

定年後、もし家賃収入があれば、毎月安定した収入が入ってきます。

例えば、月に30万円程度の家賃収入があれば、ちょっとした旅行や趣味を楽しむ余裕も生まれるのです。

③節税をすることができる

不動産投資は節税になります。

ふつう、サラリーマンだと節税の余地はありません。

なぜならサラリーマンの場合だと、税金は給与から源泉徴収で天引きされるからです。

ただ、不動産収入の場合は「必要経費」が認められるため、経費として計上できる部分が多ければ多いほど節税効果が見込めるのです。

また、不動産投資をすると「相続税」を抑えることもできます。

現金や株式だと時価で計算されますが、建物は購入価格の50%ほどで計算されます。

その分遺産相続の際にかかる税金を少なく抑えることができるのです。

④生命保険効果

不動産を購入すると、通常の生命保険より圧倒的にオトクな生命保険に加入することができます。

その生命保険は「団体信用生命保険」通称「団信」と呼ばれます。

団信の代表的なメリットはこちら

つまり、契約者が死亡した場合、ローン返済が終わった不動産が家族の手元に残るため、毎月一定額の収入が安定して手に入るのです。

オーナーが亡くなった後、家族に安定した生活を送ってもらえることも、不動産投資の大きなメリットと言えます。

６．不動産投資に成功する人の特徴3選

不動産投資に成功する人の特徴は、ずばり以下の3つです。 

• 勉強家
• 金銭感覚が厳しい
• 我慢強い

なぜこれらの特徴を持つ人は成功するのでしょうか？

それぞれ詳しくご紹介しますね。

①勉強家

不動産投資で成功する人のほとんどは、必要な知識をきちんと勉強してから投資を始めます。

なぜなら、不動産投資では「物件の選択・購入・運用・売却」のフローの中で考えなければいけないことがたくさんあるからです。

例えば、どの不動産業者から物件を買うか、どんな立地で間取りの物件を買うか、どうやってローンを返済していくか、などです。

日常から

「もしかしたらリストラされるかも、投資の勉強をしよう」
「将来に備えて資格の勉強をしておこう」

などを考えている人に不動産投資はおすすめです。

不動産投資では、真面目にコツコツと勉強ができる人こそが成功するのです。

②金銭感覚が厳しい

厳しい金銭感覚は、不動産投資の成功には必要不可欠です。

金銭感覚が厳しいとは、言い換えると「不要なことにはお金を徹底的に使わない」ということです。

なぜ厳しい金銭感覚が必要なのかというと、不動産投資はお金の流れを理解しないと確実に失敗するからです。

例えば、不動産投資で失敗する人の代表例として、収益は上がっているのに、毎月入ってくるキャッシュを無駄遣いしてしまう方がいます。

こういった方は結果として不動産投資に失敗してしまうのです。

そのため、日常から
「携帯料金を抑えるために格安SIMにしよう」

「家計簿をつけて無駄を減らしている」

など、お金に対してシビアな価値観を持つ人に不動産投資はおすすめです。

不動産投資に向いているのは、厳しい金銭感覚を持つ人なのです。

③我慢強い

不動産投資で成功している人は、途中で諦めて投げ出しません。

不動産投資の世界では、思わぬトラブルや、損害を受けてしまうことも多々あります。

そんな時にも、成功するためには粘り強く問題に取り組み、解決しようとするメンタルが必要なのです。

「思ったより大変だから不動産投資を辞めよう…」

ではなく

「どうすれば収益をあげれるか考えてみよう」

のような考え方を持ちましょう。

不動産投資が成功するか否かは、諦めずに行動し続けられるかどうかにかかっているのです。

７．まとめ

この記事では

• 不動産投資に失敗する人・成功する人の特徴
• 不動産投資の失敗談
• 不動産投資のリスクとメリット

をまとめました。

紹介した通り、不動産投資は決して楽な投資ではありません。

ですが、適切にリスクに対処すれば副業として安定した収入を手に入れることができます。

マンション経営とアパート経営に特化した、リスクと失敗談を記事にまとめたので、合わせてご覧ください。